已发放的房贷改成LPR定价划算吗?我该如何选择?

2019年8月25日，央行发文，要求从2019年10月8日起，审核的房贷执行LPR加点后作为房贷执行利率，旧的房贷则不影响2019年12月28日，央行再次发文〔2019〕第30号公告，如果存量浮动利率贷款仍基于贷款基准利率定价，不能及时反映市场利率变化，不利于保护借贷双方的权益。为进一步深化LPR改革，央行要求现在有基于基准利率发放的房贷也改成基于LPR定价机制，转换工作自2020年3月1日开始，原则上应于2020年8月31日前完成。对于借款人来说，其实这是没有选择的一件事情，因为这是央行的政策要求，但是借款人依然可以计算一下，基于基准利率的房贷改成LPR定价机制，我是划算还是不划算？如果某借款人之前发放的房贷利率是85折，执行的利率是4.9%*0.85=4.165%，改成LPR后，需要在当前LPR4.8%基础上减63.5点，故而对于借款人来说，依然执行4.165%，没有任何影响。这就是文件说的“转换时点利率水平保持不变”。那么以后利率有调整呢？是否划算！非常简单的道理：1.如果基准利率保持4.9%不变，将来LPR高于4.8%任何人都是不划算的，反过来LPR低于4.8%任何人都是划算的。举例：将来某个日期，基准利率依然是4.9%，但是LPR变成了4.7%，那么凡是更改为LPR的都划算了，房贷利率降低了将来某个日期，基准利率依然是4.9%，但是LPR变成了4.9%，那么凡是更改为LPR的都不划算了，房贷利率提高了2.将来如果基准利率比LPR高(不同的利率有一个不同的高于值，目前高0.1%），那么改成LPR任何人都是划算的，反过来如果将来基准利率比LPR低，那么改成LPR肯定任何人都是不划算的。举例：将来某个日期，基准利率是4.8%，但是LPR变成了4.5%，那么凡是更改为LPR的都划算了，房贷利率降低了将来某个日期，基准利率是4.5%，但是LPR变成了4.8%，那么凡是更改为LPR的都不划算了，房贷利率提高了3如果将来基准利率和LPR一致，又该如何呢？这个比较复杂了举例：将来某个日期，基准利率和房贷都是4.5%，更改为LPR的划算了没有将来某个日期，基准利率和房贷都是5.0%，更改为LPR的划算了没有我们算一下，依然是85折房贷为例。比如将来LPR提高到了2007年12月21日启用的基准利率7.83%，我是划算了还是不划算？经计算:执行基准利率：房贷利率是7.83%*0.85=6.6555%执行LPR定价机制：房贷利率是7.83%-63.5点=7.195%，你会发现，年利率上浮到7.83%后，原基于85折利率的房贷客户改成LPR是不划算的，年利率提高了0.5395%比如将来LPR降到了至今尚未出现的年利率3%，我是划算还是不划算？经计算:执行基准利率：房贷利率是3%*0.85=2.55%执行LPR定价机制：房贷利率是3%-63.5点=2.365%，你会发现，年利率下降到3%后，原基于85折利率的房贷客户改成LPR是划算的，年利率降低了0.185%那么对于85折房贷客户来说划算与否的临界点在哪里？经过计算，临界点是4.23%，执行基准利率：房贷利率是4.23%*0.85=3.5955%执行LPR定价机制：房贷利率是4.23%-63.5点=3.595%。基于此，我们分析出，由于当前基准利率是4.9%，LPR是4.8%。将来如果基准利率和LPR同时下降到年利率4.23%后，原基于85折利率的房贷客户改成LPR是划算的。反过来如果高于4.23%那么更改为LPR不划算。那么问题来了，我的利率不是85折，我的临界点在哪里？请看图片基于这次调整，我该如何保护自己的利率，如何利益化？问：我可以不调整吗？答：不好意思，不能，原则上2020年8月31日前完成转换问：我可以要求加点数少一些吗？答：不好意思，房贷不能商量加点数，其他的贷款倒是可以商量的问：在转换时，有其他可以选择的吗？答：你可以选择固定利率，比如你当前的利率是85折，你可以和银行协商以后改成4.165%，无论LPR如何变化，你都是执行这个利率。你可以与银行约定重定价周期，最短周期一年，比如你可以要求两年调整一次，是否选择固定利率以及重定价周期，取决于你对了LPR走势的分析。你可以与银行约定重定价日，基于基准利率都是元旦调整一次，你可以要求从你的生日当天开始调整。选择何时作为重定价日，倒是可以琢磨一下，你有兴趣可以研究一下历年的利率水平，比如上半年通常利率低一些，下半年通常利率上浮高一些，但是未必如此。大家如果有兴趣，请留言，我整理一下历年的银行利率走势（优惠幅度，看看上半年和下半年到底何时利率优惠一些。）通常银行未必答应你的要求，但是至少文件是允许的，是吧！

有源相聚全欣为你