粉丝投搞:帮卖家赎证差点赔掉首付!买家买房应该注意哪些细节

最近，收到了一位粉丝的投稿诉说了他购房的艰苦经历，南房叔觉得其中遇到的问题是很多购房者也同样会遇到的，所以也想顺便给大家讲讲其中可避免的问题或者应该如何解决，下面以他为人称。

事情缘由：

南房叔你好，我是一名银行的工作人员，而我的太太是一名医务人员，因为工作地址关系，我们考虑先出售广州的一套房产，然后在佛山金融高新区再购买房产。

经过几个中介推荐后，我们很快就锁定了一套270万，90平方米的小三房，中介说卖家是一位职业炒楼客，手头有几十套房产。但是我们当时就想我们夫妻购房是刚需，贵点也能接受，所以也没在意，并于2018年7月23日在中介处与卖家签约。

卖家要求不可以公积金贷款，我们同意了

签约过程也算很顺利，由于所在小区无较多房源，卖家要求要帮他先赎楼（即提前支付大部分首期），备注了涂销5日内过户、出同贷书后再行过户，不可申请公积金贷款等。然而，提了那么多要求也没有说要降价，但人家手上有房，我们也没办法，这些条件我们当时觉得还能接受，也就都答应了。

后来在合同要求7工作日内，我们需要向银行申请按揭，按揭是由买卖双方自行解决，我当时为了省按揭费，就选择自己找了。我即到处去寻问按揭哪里的利率优惠之类的，然而朋友的建议和计算，如果可以使用公积金，我们的月供将近便宜1000元，对于我们普通小老百姓，那区别相当的大，无奈我们已经签订合同。

我只好去求卖家，并给出各种方案，总贷款额162万，比如公积金贷款50万，我愿意先行自己支付50万给卖家，然后等卖家收到公积金贷款部分才退回给我。最后都还是不予接受，如果当初找了专业中介或者按揭提醒我一下，就不至于要多付这个钱了。我们也知道是合同约定的，配合是道义，不配合也是道理，只能妥协选择了一家银行贷款利率上浮只有15%，因为我们是第二套房，其它银行都是上浮20%。

银行同贷书究竟有没有盖章？

到了约定的8月3日需要双方一起去办理按揭，但就在8月2日上午，我看到新闻说汇丰银行二套可以上浮11%，一时很是激动，立即和卖家沟通改去签约汇丰。卖家可能已经有些不耐烦了，我也是好声好气的沟通，终于同意了。

8月3日上午签约了汇丰，当天由于汇丰工作人员偷偷的把卖家叫去，说可能我的负债较高，不一定可以批复，当时卖方就希望我们把农业银行也去签了，有个保证。我们也十分乐意。无论哪个银行，为了不耽误双方时间，我都有去咨询额度是否充足，农行还是汇丰都表示出它证后一周左右可以放款，额度充足。

8月10日左右，我接到汇丰通知表示和上面沟通无果，应该不可以办理，也就退回了资料，但是我也没有通知卖家，免得有想法，后来才知道原来当天汇丰银行客户经理就已经告知卖家通过的可能性较小。8月14日，接到农行通知，贷款已经审批通过，并截图发给我审批通知书，里面的各项结果都是正常满意的，上浮15%，也未砍额度。我们并没有留意是否有盖章的同贷书这个事情，就正常的告诉中介正常预约过户流程。

直至20日左右，卖家问我们是否有同贷书盖章，我就咨询农行，农行工作人员表示无盖章，这个审批通知书就是同贷书，卖家实在不信，可以过来银行了解。当天就连续打了好几个电话给客户经理，农行这边就是无论如何都不出具盖章的同贷书。随之我也发动身边的关系，去了解2个问题：

1、农行佛山是否不可出具同贷书？

2、我的贷款审批通过是否是真实的？

得出结果是：

1、4~5个佛山农行或者中介回复里面，有2个表示出不了，有3个表示出得了；

2、通过广州东城支行、广州萝岗支行查询得到结果，都是和华达农行客户经理发送给我们的一致。

卖家要求全款！我该怎么办？

得到这样确切的答复后，我尝试和卖家沟通，表示有部分的银行确实是会有这样的情况，不出具同贷书盖章，卖家十分不接受，并要求全款。这让我们买方十分为难，一个上班族家庭怎么也无法全款，随后我们一直还是以一个十分好的态度去进行沟通。期间，因为我们十分担心自己是否违约，我们开始去咨询身边的律师朋友。

卖家后来则表示，这只能是最后一次配合我们办理，不可能整天配合我们去跑银行，我也理解，就配合，并且要求补充协议，那我就自己拟了一份自认为较为公正的协议，并且也让律师审核了。当晚，卖家发回了补充协议，十分苛刻的条件，当时我们就也开始起疑心，认为这个卖家是否是动机不纯，是否有逼迫我们全款或者骗取违约金的嫌疑，后来我们就继续找律师、找她手上在卖的其它房产的买家，这个事情现在还没有结束，可是我已经焦头烂额了，想问问南房叔，我现在这种情况还有什么办法比较好解决的？麻烦帮忙分析分析。

南房叔回复

看完了这位粉丝的购房经过，南房叔觉得其实并不复杂，只是其中涉及到的二手房交易问题，确实对其他买家也有警醒作用。

比如：帮卖家赎证，买家如何降低风险？

贷款批不下来，这个锅要谁来背？

怎么签合同，才能避免双方事后“纠字眼”？

所以南房叔特别整理出一些有效的应对策略，希望对此有帮助。

帮卖家赎证，买家要注意什么?

目前赎证主要有4种方式：1、卖家出资；2、买卖双方共同出资；3、买家出资；4、第三方机构垫资。目前市场上卖家相对强势，通常要求买家出资，相当于预支首付款。

但买家出资还是存在一定风险的，如果最后买家拿不到银行贷款，而卖家又已经把钱拿去赎证，暂时还不回来，买家也没办法一次性付款，就容易引发纠纷。案例中的这位就是这种情况。

怎么规避这种情况出现？专业的中介会在操作顺序上进行调整。

首先签买卖合同，但只交定金，然后买家向银行申请按揭，通常1-2周可以出同贷书，等出了同贷书，买家基本确定能拿到贷款后，再在银行扣款前1天把赎证的钱打给卖家(中介会提前冻结卖家账户的网银功能，确保资金用于还贷)，最后缴清税费、办理过户、等银行放款就行了。

以上的操作顺序应该直接列明在合同里，而具体的时限，比如：什么时候申请按揭，几天内办理过户等也可以约定清楚。但多长时间放款等这种买卖双方都不可控的事情，就不要随便承诺。

据南房叔了解，目前广州放款最快的是建行，但建行要求必须把首付款存在建行，看到首付款才能批贷款。

然后通常大家都会有个误解，以为要等赎证后才能申请贷款，其实不用，是否赎证只会影响过户，没赎证买家照样能申请贷款，调整两者的顺序，完全可以操作，同时更能保障买家的利益。

但还有个问题需要注意，买家选择帮卖家赎证，就意味着自己只能做纯商贷。因为公积金贷需要提前把90%的首付交给公积金中心托管。

拿不到银行贷款，这个锅谁背?

按上述顺序操作，万一买家真的拿不到贷款，那影响的就只是10万定金，对买家来说，风险远远比提前赎证低。

但是拿不到贷款，也未必全是买家的锅，也有以下的几点原因：

①如果是因为房屋产权问题、或是楼龄太老等，造成贷款被拒，违约责任由卖方承担。

②如果是买方提供虚假材料或是个人征信问题，造成贷款被拒，违约责任由买方承担。

③如果是因为政府或银行政策发生变动，造成贷不了款，则视为情势变更，合同无效。

而具体到违约要赔多少钱，就要看合同到底怎么签。通常是赔定金或者总房价的10%，关键是必须在合同里写清楚，越详细越好。不要总觉得自己占理就想当然，这样才能避免事后扯皮，毕竟谁也不想真的走到打官司那一步，那才叫真的心累。

南房叔建议：买家如果想谨慎点，自己提前查询个人征信报告，南房叔曾经见过，有的人真的等到申请贷款，才发现原来有几笔信用卡没还都不知道，那么之前准备的一切就等于白费了。

合同怎么签才能避免事后扯皮?

就案例中，卖家在“同贷书”是否盖章的问题上一直纠结，南房叔也咨询了法律专业人士，对方指出，合同本质是双方意思表示的载体，同贷书是否盖章，是否具有效力当时也并没有得到农行的准确回复，所以不应该认定是买家违约。

当然，如果买家不想事后扯皮，在合同中使用尽可能周全的表达，其他类似措辞也可以采取这种套路，避免让别有用心的炒家钻到空子。

这种情况不是可以办转按揭吗?

所谓转按揭，就是经银行同意，直接把卖家的贷款，转到买家名下，由买家继续偿还。虽然有关部门规定二手房交易可以办理转按揭手续，但实际上却很难操作。

据南房叔了解，目前只有少数银行可以办理转按揭，而且必须委托按揭公司向银行申请，不接待个人办理。手续上也相对麻烦，听起来虽然省事，但就算银行愿意接受申请，最后处理起来可能更耗时，另外，由于转按揭必须在同1家银行操作，意味着买家失去了对比不同银行利率的选择权。如果真的想要办理转按揭，那么找专业人士来跟进。

其实，二手房交易一直也存在很多需要注意的坑，这些坑都是要靠经验来躲的，所以为什么南房叔一直提倡不要为了省按揭费自己去办理，花费了人力和时间却不一定能办好。希望南房叔的建议对这次案例的主角有所帮助，有需要找南房叔帮忙的朋友也可以扫下方二维码或者电话咨询，南房叔一直都乐意为你服务。

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