楼市暂时静默 开发商备战“金九”
和讯房产2012/08/24 11:05
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9月成为重要时间窗口。无论是政策面还是市场面，都严阵以待。
政策暂时静默
虽然仍有极少数专家还在呼吁放松房地产调控，以应对宏观经济下滑的风险，但坚定不移地贯彻执行楼市调控政策，至少今年年底以前已成为决策层的政策取向。
新华社发布的国务院督查组回京后新闻稿，最后一段话是，“国务院各有关部门将在此次督查的基础上，深入研究并完善房地产市场调控政策，切实巩固房地产市场调控成果。”住建部新闻发言人近日再次对外表示，“正在密切监测房地产市场的变化，会同和配合有关部门，研究进一步强化市场调控的政策措施。”这些信息暗示，中央政府部门仍有可能出台新的调控政策的可能，而不是像此前部分舆论猜测的“不会出台新的调控政策”。
业内人士担心的是，会不会突然出台新的调控政策？21世纪不动产分析师粟日认为，9月以前不会出台新的政策，而9月将是调控部门密切关注的重要时间窗。在此之前，政策将暂时保持静默。
基本可以肯定，激化政策的重要指标，将取决于9月-10月的市场表现，尤其是9月份。据国家统计局发布的70个大中城市房价情况看，7月环比上涨的城市已从6月份的25个增至50个。粟日表示，目前来看，8月环比上涨的城市数量很难下降。但这些城市环比涨幅仍较小，关键要看9月的市场数据。
9月仍将微涨
虽然过去的半年拜成交量连续增长所赐，开发商回笼了大量资金，商品房库存量直线缩减，但多数企业仍不敢懈怠，期望在即将来临的金九银十再收获一把，以备过冬。
据21世纪不动产监测，包括纯新盘和老盘后期在内，北京9月预计开盘总量约有35-37个项目。综合各开发商的动态反映来看，都在使出浑身解数积累客户。由于首次置业的刚性需求，前段时间消化了很多，一些企业将目光投向改善性需求，市场策略有所分化。
整体来看，小步提价成为不少开发商的选择。正如一位老盘后期的开发商所说，改善性需求客户对价格没有首次置业者那么敏感，在产品品质有所改进的情况下，能够接受小幅提价。但主流开发商均表示不会贸然大幅涨价，以免吓跑客户。毕竟，未来两个月的销售业绩将决定能否完成全年任务。
不过，高端项目普遍户型较大，即使是小幅提价，总价也相当可观。如售价5万元的项目，单价上涨3000元，涨幅6%，200平方米的户型就上涨了60万元。但这部分客群对价格的敏感度就更低了。据21世纪不动产监测，前期个别以成本价开盘的项目，在宣布小幅提价后，客户来访量并未显著流失。
放松调控的期望落空后，几乎所有房地产从业人员都不希望调控加码。开发商作为理性的经济人，都会寻求利润的化。理性的集体选择，有时会导致非理性的后果。虽然多数项目可能是小步微涨，但呈现的市场结果——涨幅——是否与决策层的预期相一致，就是开发商个体无法左右的了。
房产税不会一步推开
从“最坏”的后果猜想，假如9月房价涨幅超过决策层预期，会出台怎样的新政策？被认为可能性的是房产税。
但粟日认为，今年内基本不存在普遍征收房产税的可能性。所谓普遍征收，是指70个大中城市都征收房产税。并不是说不具备全面征收的技术条件，事实上，几乎所有主要城市的房产登记系统（住房信息系统）都是现成的，只要将它与税务部门的征税系统联网，理论上就可以征税了。而住房信息系统联网的工作也在加紧推进。
但是，且不说普遍征收房产税仍有较大争议，单就我国过往改革的经验来看，一般都有一个从试点到逐步推开的过程。上海重庆的房产税试点，从效果上说，既没有解决为地方政府提供充沛税收来源的问题，对缩小贫富分化、抑制房价的作用也几乎可以忽略不计。粟日据此表示，房产税仍需探讨新的路径。这就是中央有关部门默认湖北等地继续寻找新的房产税模式的原因。只有当区别于上海重庆的房产税模式，如是否对存量房征税，税率是否要大幅提高或实行累进税率等，被认为有效、可行，中央才会在总结经验的基础上在更大范围内推广。而这显然需要稍长一些的时间，至少今年年底前不会成行。
粟日总结认为，由于新入市项目较多，供应量较大，9月乃至10月成交量会在此前半年的基础上继续增长。而多数项目将采取停止打折、减少优惠甚至是小步提价的策略，9月份房价出现微涨是大概率事件。即使房价涨幅超过调控部门的预期，也不会在范围内征收房产税。
但是，若房价涨幅超过预期，不排除加大行政干预力度的可能性，比如，将现有的限购城市数量扩大到50甚至70个城市。
二手房市场比较特殊。众所周知，3月以来，房价上涨最快的当数二手房，有些城市如北京的二手房甚至可以称得上是涨势迅猛。因为二手房业主是单一的个体，他们总是“见风使舵”，只要发现意向买房的人多了，就会提价，政府部门很难对单个的业主下命令禁止涨价。而目前针对二手房很难找到特别有效的抑制政策。因此，在可见的未来，只要不出台性的调控新政，二手房市场仍将大致保持现有的格局，但成交量增幅会放缓，总体也缺乏大涨的基础。
