贵阳大盘只手遮天 看中小楼盘是如何“反击”
房天下综合整理2012/05/16 10:33
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贵阳大盘只手遮天看中小楼盘是如何“反击”
(来源:黔中早报)纵观近几个月贵阳楼市的销售数据，不论是三月份的迅速回暖，还是四月份的量价齐跌，其根本原因都是花果园和中天未来方舟两个楼盘的销量涨跌所致。超级大盘的呼吸吐纳直接造成整个楼市的海啸山崩。这种现象在任何一个市场中，都是人们不愿意看到的，此时此刻的贵阳楼市都需要一批新生势力崛起，击破这令人不安的局势，把市场从两个巨头的紧张对弈，变回到百家争鸣的自由竞争中去。
本期的地产江湖，我们邀请的嘉宾就是这些挑战巨头的新生势力的代表。对于他们来说，在寡头市场下艰难求生已经不是他们的目标，他们想的是如何主动出击，挑战超级大盘咄咄逼人的权威。
超级大盘的垄断形势从开年就一直持续到现在，而进入红五月以来，大量新房源涌入市场，会不会对这些超级大盘的垄断有所冲击？
彭方：大盘的低价倾销垄断市场，说明贵阳还是卖方市场，消费者急需回归理性购房，一面倒的购房形式并不利于市场发展，会衍生出很多社会病灶。而新项目新产品进入市场，如同增强了换血机制，排淤除垢，给消费者提供更多的购房选择，无疑是利好现象。
王中涛：首先我们认为目前的市场现状，并不是 “垄断”，其实在一线城市的早期，大体量项目多的是。贵阳作为三线起步型城市，在政策上形成的空间，以至于现在的结果是，个别开发商集中以城中村或棚户区改造的名义在一个区域内集中拿地，形成了阶段性的超级规模。我们认为这其实是市场竞争的结果。
对于所谓新房源的冲击这个问题，我个人认为基本形不成冲击：目前贵阳的超级大盘基本形成了品类全、价格优、出货快的大盘倾销模式，市场上新面市的大量房源是由若干个小体量组成，自然形不成量价的集中冲击。当然，只能说在阶段时间上造成一定程度上的干扰。
张晟：新盘的上市对超级大盘肯定会有影响。但还谈不上冲击。超级大盘的低价走量策略，是一些中小盘不能采取的，而且超级大盘也掌握着相对较多的资源。新开的中小楼盘位置分散，从各方面来说也不可能团结在一起形成一种力量冲击超级大盘。
根据我们对贵阳市许多购房者的问卷调查，贵阳市的购房者倾心于超级大盘最主要的还是看重它们不断降低的均价，而且很大一部分购房者认为贵阳房价还会再降。那么对于你们来说，是不是也需要做好价格战的准备？
彭方：从2007年开始购房者就被房价涨怕了，一旦价格大幅度回落，加上贵阳地产市场发展不成熟，市场缺乏引导，消费者失去理性盲目跟风，或期盼市场无限度滑落都是缺乏安全感的体现。如若是目前有购房意向的购房者，建议可以多看看多比较，选择适合自己的，该出手时就出手吧！
价格战来势汹涌，来不及做准备就被迫应战了！这是一场没有硝烟但依然腥风血雨的战争，但我相信以牺牲价格来换取营业额增长的价格战不会持久。
王中涛：对于三线四线城市的部分购房者而言，对于自身的居住、投资需求是相对模糊的。购房者自身目标判断力会受到阶段舆论或大盘集中推介的影响，从而导致大家只是片面地来追求价格，而忽略掉“性价比”。
当前政策、市场氛围决定，不管是大盘小盘，项目一旦启动，就不得不考虑生命线(资金)的问题。大盘更是需要方方面面都要跑得快，任何一条腿动作放缓，都会造成毁灭性的影响。
由于大盘的倾销及部分资金链困难、性价比低的小盘放价，这两方面的原因导致市场的价格整体下降。但对于市场上部分资金链相对宽松、品质优良的中小盘来讲，为了项目后期更加安全，也作出了少部分产品价格回调。
有价值的项目必须是对社会财富(物质财富和精神财富)有增加的项目。我们服务的项目都是此类项目，项目各方面品质过硬，价格相对合理。针对目前市场表现，当然也会有少量的价格促销，但更重要的是对客户进行理性疏导、增加购房附加值、增加产品精神财富等一系列应对措施。
张晟：不会进行价格战，真正打价格战小楼盘和大楼盘比肯定是吃亏的。大楼盘房量多，有资本先以较低的价格进入市场，等待市场认可后再提升价格。小楼盘不具备这样的条件，只有抓住自身的特点，做精细化营销。
超级大盘还有一个重要优势就是在宣传上的巨大投入。我们发现许多购房者一提起买房子就立刻想到中天和花果园，其他的都不知道。超级大盘可以用大量的宣传来提升知名度，而对于相对小的房开商来说，如何用较少的成本来做更有效的宣传？
彭方：细分市场，做个性化和特色化，更有针对性的宣传。
王中涛：岂止是宣传的影响，目前大部分中小房开针对个别超级大盘的呼声是：“抢我客户、挖我员工、压我价格”……超级大盘全方位宣介造成的影响，最直接的是造成部分购房者一定程度上的盲从，从而忽略本身最合适的需求，这个影响是很大的，这个隐患要以后交付使用时才会体现出来。
小盘的操盘手法与大盘没办法去纵伸比较。每个项目所面临的客户、自身的质素均不一样，须依托专业的服务公司，找准自身的定位，量体裁衣，用精准的战术去找到项目有效的客户。
张晟：首先要精选，思考哪些媒体的受众是符合自身的楼盘需求。其次是性价比，思考哪些媒体宣传成本较为合理。再次是发布时间的选择，广告发布的时间和销售的时间节点对应，并且到达率要高。
现在贵阳市购房者比重越来越大的一个人群就是外地购房者，而这些外地购房者眼看到的大多是超级大盘。在这种情况下，中小楼盘应该如何突出自己在楼房品质和服务质量上的特色来吸引外地购房者呢？中小型楼盘有哪些自身的优势，是超级大盘所无法拥有的呢？
彭方：其实大盘并不适宜居住，人多杂乱拥堵，配套管理都跟不上，加之需要快速回款快速修建，在建筑质量上也会产生安全隐患。在其他大城市已经有类似项目出现了很多问题，因此发达城市定义宜居楼盘规模应在30万方。
王中涛：每个项目自身的定位不一样，客户也就不一样。外地购房者的置业需求更为复杂，更需精准研究对待，对于小盘来讲，要学大盘一网打尽是不现实的。修炼好内功，先做好本地市场，再想下一步。
超级大盘包罗万象的琳琅满目的各种“价值”是小盘无法实现的；超级大盘集约式开发所带来的成本优势也比较明显，但超级大盘的快节奏大规模开发所带来的品质不高、细节缺失、城市资源浪费等大盘毛病在贵阳是有先例的。在当前的市场、政策背景下，更为致命的隐患是大盘的资金链危机所带来的区域发展风险。
“签定购房合同，开发商和购房者的关系才刚刚开始！”借用我们服务的品牌企业对客户的承诺，这一点对于超级大盘而言，关系建立后的过程恐怕很难控制。
两城区写字楼一年三涨 金阳新区再成投资热土
(来源:新华网)自房地产调控以来，由于普通商品房限购，不少开发商开始大举进入商业地产，而一些投资者也纷纷转战商业地产。在贵阳，过去商业地产与住宅 (论坛)市场价格倒挂的现象已经彻底翻转了过来，一些甲级写字楼的价格在这两年来几乎，写字楼的租金更是一年三涨，这让一些以租赁办公为主的企业直喊吃不消。
投资客：金阳租间办公房节约近10000元/月
朱启华是贵阳一家投资担保公司的副总，最近正在为租写字楼的事情而犯愁，他们办公室的租金又要涨了。
朱启华告诉记者：“在去年五月份的时候，像我们这个普通办公室月租金在40块钱（每平方米）左右，但是到了10月份时候就涨到了60元/平方米，而今年2月份再一次上涨，涨的幅度又在15%以上，同区域稍微条件好点的办公楼已经涨到100元/平方米左右了。”朱启华接着告诉记者，他们在同一栋办公楼里租了两个90多平方米的办公区，分别在不同的楼层，这给员工管理带来许多不便，而租金在短暂的一年时间内已连续三次上涨，这让他们有点吃不消。
“现在的价格确实大大超出我们心里接受的价位了，从我们企业成本控制等角度来讲，100元/平方米以内还是可以接受的，但租金按照这样的增长进度，确实是无法承受的。”写字楼租金占了朱启华企业成本的15-20%，为了控制好公司的办公租赁成本，也为了租到一个价格合适的办公室，他在贵阳市几个商圈转了一遍，发现贵阳写字楼租金和售价这几年都在上涨，让他很难找到合适的办公楼。在金阳新区，写字楼密集，但是除了世纪城 (论坛)写字楼投入使用外，其他的项目都还没有投入使用，最快也要等到2013年，因此这让朱启华很头疼。
考虑到各种因素，朱启华还是带着团队搬迁到了金阳，但是世纪城月60元/平方米的租金还是让他犯难，为了减少成本，世纪城的别墅成为了朱启华考虑的对象，在朋友的帮助下，他租下一套别墅用于办公，还赠送车位，而别墅的租金每月仅2500元，相较于之前在两城区的180平方米的写字楼而言，每个月大概能节约近16000元。这大大降低了公司的运营成本，而且办公环境也提高了。像朱启华一样，很多企业老总都采取了这种方式来减少租金的付出。
火车站北迁迎来金阳商业新契机
一直以来，两城区的写字楼都面临着“一房难求”的窘境。而金阳新区作为未来的行政与经济 (论坛)新核心，占尽地域优势，商用物业、写字楼等扎堆而起。而火车站东站的搬迁消息一经传出便引来了众多投资客的关注。据了解，贵阳新火车站位于金阳新区大关村范围内，东距老城区瑞金北路口4.7公里，西距金阳新区市级行政中心6.5公里。预计2014年完工，业内人士分析：“新火车站的建设，对金阳区域的房地产将产生明显影响。首先，对楼盘的商铺来说，虽然目前政府在新火车站区域还没有具体规划大型商业网点，但火车站建成后，会形成强大的客流量，极有可能依靠市场自发形成大型商圈，届时商铺的销售和租赁都会非常火热。其次，在小区住宅方面，虽然新火车站的人流量大、混杂，可能对楼盘造成一定的影响，但只要物业管理到位，就不会影响小区的居住质量。而且相对老城区来讲，金阳的交通还不是很便利，而新火车站建成以后，肯定会有多路公交线路开通，此外，还有快铁，恰好能更好地凸显附近楼盘的区位优势，这将是一个发展的新契机。”
某代理公司负责人告诉记者，选择金阳办公的好处在于：“不会受限行影响，二环路的开通已经解决了限行问题，而且金阳地域较宽，停车也不是问题，而金阳世纪城的前期带动，已经形成较为集中的饮食商务区域，因此，金阳逐渐成为办公地点的。”“目前贵阳市区一类地段的写字楼，租金在100元/平方米，现在世纪城附近等地段的写字楼，毛坯在50元/平方米，装修过的在75-100元/平方米左右。房源非常紧俏。”金阳某经纪公司职员告诉记者。
金阳新区商铺、写字楼热销，充足的供应量起着明显的作用，据记者统计，目前金阳新区在售项目包括绿地联成国际、金元国际新城、世纪城、大唐东原财富广场、正汇国际、待售的也有摩根中心、腾祥迈德国际广场等，业态丰富，投资者具有更广泛的选择性。再有，随着新区交通条件的改善，各种配套设施不断完善，加之客车站搬迁至金阳等利好消息的拉动，金阳的人气不断增加，投资者也纷纷看好金阳。从目前看，金阳写字楼价格与中心区具有一定优惠，但商铺的价格与中心区不相上下，众多投资者依然趋之若鹜。
