房企降价临近盈亏节点 地方楼市政策向刚需倾斜

房企降价临近盈亏节点 地方楼市政策向刚需倾斜

(来源:经济参考报)房企降价临近盈亏节点，地方楼市政策向刚需倾斜。江苏省扬州市财政局、房管局日前联合发出通知，对个人购买成品住房进行奖励，7月1日起执行，执行期暂定一年。

具体奖励办法为，扬州市个人新购买的成品住房，建筑面积在90平方米及以下的，对购房人给予所购房屋合同价款6‰的奖励；对90平方米以上、120平方米以下的，给予所购房屋合同价款5‰的奖励；对120平方米及以上、144平方米以下的，给予所购房屋合同价款4‰的奖励。

对刚性需求购房者来说，这可以理解为一个重大利好。北京中原市场研究部总监张大伟认为，扬州出台“救市”政策的原因之一是应对房价下调和商品房成交量持续萎缩的现状。

“事实上，截至5月8日，46个限购城市全部延续限购，第三套及以上房产也依然限贷，松动楼市调控力度的政策已经全部搁浅。但是，预计在不放松对投资购房压制的前提下，各地出台针对‘刚需’的政策微调的可能性非常大。”张大伟对《经济参考报》记者分析称，政策底部的出现以及信贷对刚需的倾斜使得房地产市场有复苏的可能。

从政策层面变化情况来看，近期已有不少城市陆续松绑公积金贷款政策。

中指研究院日前发布的一份研究报告显示，继去年重庆、常州、宁波、南京、合肥等城市不同程度地放宽贷款条件及提高公积金贷款额度后，今年乐山、连云港、信阳、日照、南昌、郑州、南宁等13个二三线城市调整公积金政策，提高公积金贷款额度。报告认为，此举为购房者缓解了一定的购房压力。对于限购城市，可以刺激刚性需求；对于非限购城市，将促进市场活跃。在银行按揭贷款方面，“继今年2月，央行将首次置业家庭信贷需求列入重点关注领域并提出要予以支持后，各家银行纷纷响应，利率下浮是当前银行做首套房按揭贷款的主流。

建行北京分行零售信贷总部总经理陈曙对《经济参考报》记者表示，“根据总行的要求，我们对首套房按揭贷款依然执行平均基准利率，但为了满足购房刚性需求，建行给予利率8.5折优惠，而9折较为普遍。”

相比去年而言，今年银行对首套房按揭贷款利率整体松动。据了解，中行的首套房贷利率普遍能够达到8.5折。工行方面，据知情人士透露，“尽管工行首套房贷利率8.5折不是主流，但同样普遍执行基准利率，并且根据情况给予9折优惠。”

另外，记者调查获悉，交行、农行、民生银行、中信银行、光大银行、北京银行等11家银行在首套房贷利率方面均有所下浮，且执行基准利率至8.5折之间的利率优惠政策。

“季度显现出来的个人新增贷款量萎缩，其中很大一部分因素来自于按揭贷款增长不明显。对于银行而言，降低首套房贷款利率在一定程度上能促进个人贷款的增长，从而拉升银行新增信贷量。”中国银行战略发展部副总经理宗良在接受《经济参考报》记者采访时表示。

事实上，楼市成交已开始回暖。4月重点城市商品住宅成交量同比继续上升，但不影响市场整体回暖。世联地产的监测数据显示，36个大中城市中，4月份大部分城市的成交面积同比出现爆发式增长。京沪穗深四大一线城市中，深圳成交面积同比增长58.2%，上海同比下降4.6%，北京同比增长44%，广州同比增长16%。

尽管3、4月份楼市成交量有所走高，但从不少房企因高库存所带来的资金压力依然未有缓解。

中国城市房地产开发商策略联盟年度调查报告显示，5、6月份将是联盟成员的重要推盘节点，推盘量占2012年度推盘总量的24 .46%。对此，世联研究分析认为，5月是传统的楼市销售旺季，诸多开发商会大力推盘以实现资金的回笼。目前，房企降价临近盈亏节点，而首套房贷利率降低等政策进一步刺激刚需入市，5月楼市很可能出现“价平量涨”的局面。

就扬州市的鼓励购房政策而言，市场人士认为，此政策有其特殊性，其他城市料难“复制”。

扬州市住房保障和房产管理局在8日紧急发布的《关于个人购买成品住房相关问题的说明》中，介绍了“奖励政策”的出台背景。2011年，江苏省政府办公厅出台了《关于加快推进成品住房开发建设实施意见》，要求扬州到2015年要实现市区中心城区 新 建 住 房 中 成 品 住 房 比 例 达 到40%的目标，并要求各地政府根据本地实际情况，给予相应的优惠政策支持。

扬州市房管局解释称，此次扬州市财政局、房管局联合出台“奖励政策”，正是为了“加快推进扬州市区成品住房的开发建设，引导和鼓励群众购买成品住房。”同时表示，“扬州将继续严格执行国家宏观调控政策，加强房地产市场调控。”

对此，链家地产市场研究部陈雪分析认为，“奖励政策只针对成品住宅，即只针对现房而非整体住宅市场。说明扬州市政府希望加快现房消化速度的意愿比较明显。”

陈雪认为，当前楼市均处于宏观调控的敏感时期，此优惠政策虽然对于扬州来讲利大于弊，但对于其他城市来讲，可能会带来不确定的干扰作用。从这个角度来看，类似的奖励政策估计很难出台。

楼市“刚需”刺激政策不能走样

(来源:中国新闻网)近期，释放新一轮刺激“刚需”入市政策储备的消息引起了不小反响。尽管该储备政策主要针对首套房优惠政策的常态化、制度化，最终目的是建立一套保证合理、非投机投资住房消费的长效政策机制，但还是引起了相关人士和机构的担忧，投资性需求会不会借道政策优惠登堂入室，房价会不会因为刺激政策的实施而再次上涨？

上述诸多担忧不无道理，2008年底刺激“刚需”的政策确实引发了投资性需求的膨胀和房价的报复性反弹，问题的关键是如何界定“刚需”刺激政策的覆盖范围。事实上，不管是研究鼓励“刚需”的刺激政策，还是研究鼓励非投资投机住房消费的刺激政策，不外乎在首次购房需求和改善性购房需求中做文章。

首次购房需求毫无疑问应当获得政策支持，关键是此前被限购、限贷所冻结的部分改善性需求是否应该被纳入此次刺激政策的范畴。按道理讲，住房需求必然会随着收入增加和生活质量提升而不断升级，新房换旧房、大房换小房和为父母购房、为子女买学位房、为生活休闲和旅游度假购房等等改善性需求将不断增长，这些都应属于“刚需”或非投资投机性住房消费。但是，投资性需求和改善性需求在购房时是难以区分的，只能在购买后房屋的具体用途上区分，即自住还是出租或出售以寻求短期或长期的增值。即便属于改善性需求的，也可能会由于随后的出售或出租行为而有意或无意地转变成投资或投机性需求。因此，我们无法在购房资格或优惠准入的环节区分改善性需求和投资性需求，问题的关键是控制房价上涨预期导致的投资欲望。目前，主要城市房价尽管有所回调但降幅非常有限，动态看处于2009年以来快速上涨后的高位平稳阶段，在未来一段时期内，房价再次上涨的驱动力和反弹的压力依旧存在，改善性需求确实需要支持但目前还不具备条件。如果将改善性需求也纳入此次政策优惠覆盖的范畴，2009-2010年投资性购房盛宴和房价报复性反弹的一幕将会又一次上演。

好在管理层对这一问题的认识还是比较清楚的，这也是为何佛山、芜湖、上海等地政策松绑无一例外地被叫停的原因。这些城市出台的政策在事实上存在着偷换或模糊概念的行为，尽管在表现形式上无一例外地打着鼓励“刚需”或非投资投机性购房的幌子，实质上却无法或无意控制投资投机等非合理需求的卷土重来。因此，此轮刺激“刚需”入市的政策只能针对首次购房人群，而不会将改善性需求纳入，这也就不难理解为何近期部分城市首套房按揭贷款利率下调、首套房公积金贷款额度提高、普通住房标准提高等针对首套房购买优惠的行为并未被质疑和叫停。

另外，部分人士认为调控再继续下去会伤及经济。房地产行业内生于宏观经济不假，销售下滑和价格回调会经由开发商景气预期、拿地、新开工而影响到开发投资的增长，进而拖累全社会固定资产总投资增长。去年以来，我国房地产开发投资保持在30%左右的增速，今年一季度仍旧保持在24%的高水平上，并没有出现所谓的“断崖式”下滑。究其原因，一方面在于中西部、三四线城市房地产市场依旧处于较快发展阶段，另一方面在于今年在建和新开工保障房总量达到近1700万套，相当于2011年房地产在建总规模的1/4。房地产市场下滑对经济影响非常有限，这是当前我国房地产市场整体形势与2008年金融危机爆发时的不同。因此，也就不存在借刺激“刚需”来挽救经济的需要，更何况今年国家已经主动调低了经济增长目标。

针对首套房的优惠也并不会引发投资性需求反弹和房价上涨。首套房在购房资格准入上的边界非常清楚，准入监管的难度和成本很小，不会像改善性需求那样无法在实际购房行为上厘清与投资性需求的区别。限购、限贷政策执行一年有余比较成熟并将继续执行，包括投资性需求在内的非合理需求基本被抑制。只要投机投资性需求被控制，房价就难以出现实质性的反弹。

另外，首次购房者占主体的市场微观结构下，需求价格弹性显著为负，即需求与房价反向变动，这不同于投资性需求主导下需求与房价正向变动。目前，首套房购置成本仍旧相对较高，不管是房价水平，还是按揭贷款利率和税费负担，均处于历史水平或近几年的高位，以自住需求为主体的市场还不稳定。因此，针对首套房优惠政策的常态化和制度化，有利于巩固自住需求为主体的市场，有利于住房市场向民生化方向的发展。