限购旷日持久 二三线城市提高公积金贷款额度
房天下综合整理2012/04/28 09:51
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
限购旷日持久公积金“上阵”
(来源: 经济观察报)限购旷日持久，二三线城市提高公积金贷款额度。近期，南昌、郑州、沈阳、信阳、乌鲁木齐等多地纷纷调高公积金贷款额度。有分析认为，“最严厉的调控”持续一年之久，先前有城市希望突破限购纷纷折戟，这次的公积金新政，是地方政府在可决策范围内的又一尝试。这轮提高公积金贷款额度的多为二、三线城市，主因就在于这些城市对土地财政的依赖远大于一线城市。若一线城市想触动公积金政策，更为敏感。
但目前多地的市场人士认为，公积金新政拉动房市的效果尚不明显。
另外，地产从业者纷纷叫好的“武汉新政策规定对用公积金贷款购买首套住房的贷款人可以申请到八成的贷款”的消息，经过记者采访发现，不过是个别媒体的误读而已，并非新政。
省了100多元
南昌住房公积金管理中心省直分中心告诉记者：南昌市区的公积金政策是对在市城区购房的，贷款限额由以前的40万元上调至50万元，对购买普通住房的双职工缴存户，额度也上调至60万元。只有购房合同备案章在4月1日之后才可以享受这一政策。
这一政策执行已有一个月，效果究竟如何呢？
记者采访的当地两家中介门店的经理告诉记者：成交量从4月之后上去了一点，但并不明显，价格还是老样子，他们感觉这个政策对房市影响很小。但他们认为自己看到的市场太局部，通常都会参考当地报纸的数据。按照当地媒体数据：南昌市4月17日之前一周新建商品房网签量环比有所上涨，其中住宅类房源7天内共网签625套，与前一周相比增加 227套，环比涨57.04%；二手房住宅网签446套，环比涨126.40%。但也有市场人士认为：这种数据上环比的提高，更多可能是本身就逐渐进入了一个通常的购房高峰期。
伟嘉安捷分析师吴昊算了一笔账：同样是20年的贷款年限，公积金贷款比商贷，1万元月贷款每月可以少还11元。“商贷，基准利率7.05%，一万元月供77.83元；公积金，利率4.9%，月供65.44元”。
而目前各地提高公积金贷款幅度多在15%—25%，大部分增加的额度都在10万以上，意味着一个月少还110元以上。
记者在采访武汉、郑州、沈阳多地市场人士时，他们都提到一个相同的问题，在这类城市，公积金缴纳比较高的多为银行、国企、公务员，大部分都已经有了住房。而这些城市的新市民、个体劳动者和小商人是无法享受这一政策的。他们认为，这个公积金新条款更多的是一种心理上的影响。政策的逐渐松动，会让没有房子的人有些担心房价是否会反弹，从而加入了看房、买房的队伍。
而让业内人士欢呼的“武汉新近对用公积金贷款购买首套住房的贷款人放宽了贷款额度，可以申请到八成的贷款，只需支付两成首付，刚性需求者就可以轻松买房”的消息，被武汉公积金中心否认。“我们也很纳闷，这消息怎么出来的？”
更多的市场人士告诉记者：“能三成就不错，好多都要四成，还需要将评估价做高才能四成的。”
据记者了解：所谓的武汉的“新政”可能是来自于媒体将原来的老政策的一次重新炒作。
根据武汉市住房公积金管理中心此前于2010年12月的政策，“使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房，套型建筑面积在90平方米（含）以下的，贷款首付款比例不得低于20%；套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%；贷款额度不超过60万元（含）。”
救与不救，这是一个问题。如何救，更是一门艺术。
微调的技术
为什么会是公积金呢？
信阳市公积金中心的一位人士告诉记者：公积金为属地管理，有些城市公积金可以贷到80％，有的只能贷到60％，都是各地依自身情况决定的。
据本报记者了解，住建部公积金监管司定下的内部目标是，在6月30日之前，完成60个城市的公积金实时联网监管。住建部正在筹划一个完整的垂直监管体系，这个体系分两步进行：对原有的住房公积金信息上报系统进行升级改造；将正在推进中的住房公积金运行监管系统覆盖到100个城市。这些基础信息系统的建设可能指向更为长远的制度建设，在住建部内部讨论中，当前的监管制度建设或将搭建出一家政策性银行的雏形。而目前一直由各地政府对属地住房公积金的缴存、使用等等进行监管。只要符合《公积金管理条例》及其他一些政府配套文件，住建部并不会直接插手各地公积金的运营管理。
春节过后，在实际操作中，就有地方政府陆续调高了公积金贷款额度，和6月30日的时间点是否有关尚不得而知。但有分析认为：一旦进入了部委的监管，地方政策的变动可能多了一层制约。
2011年年末，住房公积金余额已高达2.1万亿。
土地与财政
地方政府需要面临的一个更直接的问题是持续的调控带来的财政收入的锐减，现在能做到的就是在政策范围里，对地产市场微调。包括高和投资在内的多家北京业内机构都认为，地方政府的公积金政策出台是因为地方政府把刚需视为当前的救命草。
但记者从多个城市市场人士的观察中发现，公积金放松的实际效果尚不明显。想买房的人可能没有公积金或者公积金缴纳的很少，贷款额度受限，而有公积金的人早就有了房，甚至是多套房。
有一位在多个二、三线城市有项目的北京地产公司人士分析认为：如果某个省会城市目前财政收入，靠土地出让如果是30％的话，那么到了县城，就是50％，地方政府的财政与土地收入关联性，越往下二者关联性越强。而一线城市因为政府收入多元化，就能稍微轻松一些，所以公积金新政从很多二、三线城市先出来。
南昌市2011年全年财政收入为411.19亿元，其中土地出让金约149亿元。2010年南昌财政收入约为322.31亿元，2010年的土地出让金是131亿元。
虽然南昌市土地收入总体很高，但土地单价较低，伴随着调控的持续，土地价格更是逐渐走低。
据房天下数据监控中心统计：2012年1季度南昌土地成交28宗，环比减少 50%，同比增加21.74%；成交面积131.17万平方米，环比减少58.40%，同比减少35.31%。在统计的土地供应类型中：住宅用地3宗，土地供应为湾里区、南昌经济技术开发区；工业用地18宗，主要土地供应来自湾里区、桑海区、南昌经济技术开发区、高新区；其他用地7块。
成交的住宅用地数量非常有限。
上市一年净利 莱蒙逆周期扩张
(来源: 经济观察报)作为2011年调控中，仅有的一只成功登陆香港资本市场的内地地产股，4月12日，莱蒙国际交出了上市后的份年度业绩报告。
年报显示，莱蒙的营业额由2010年27亿港元增加到58.6亿港元，股东应占盈利高达10.2亿港元，较2010年同期增长1.1倍。
一直甚少在媒体面前露面的莱蒙国际董事长黄俊康参加了当天的业绩说明会。黄俊康表示，莱蒙的发展策略以稳妥为主。
由于市况不佳，莱蒙在2011年并未有过多拿地动作，只在天津、惠州和常州新增土地约112万平方米。
黄俊康表示，目前莱蒙国际手握60亿现金，在当前土地市场的低谷期，公司准备在五六月份出击，寻找优质土地。
作为天虹商场的第二大股东，莱蒙在商业地产上的动作格外引人注目。年报显示，莱蒙的商业物业主要分布在深圳、杭州、常州、东莞等地，可租赁面积近15万平方米，年租金收入在1亿港元。黄俊康称，天虹商场每年平均要吸纳新员工300人以上，这对莱蒙而言，无疑是一个潜在的人力优势，一般而言，新入职者在5年以上，就可磨出相当的经验。
莱蒙国际首席财务官林战则表示，希望在商业地产方面有所发展。据了解，莱蒙国际在城市综合体方面已有初步动作，目前已在深圳布吉拿下了40万平方米的综合体项目，在深圳龙岗也有将近100万平方米的旧城改造综合体项目。
上市一年
莱蒙国际官方网站资料显示，1993年，莱蒙国际在香港成立，主营业务包括房地产开发、城市综合体开发与运营和商业零售等。
莱蒙国际目前在深圳、北京、上海、天津、杭州、成都、常州等中心城市拥有全资及控股企业20余家，并先后创立了以“莱蒙都会”、“莱蒙商业中心”、“莱蒙城”为代表的城市综合体品牌；以深圳“水榭花都”为代表的“水榭”系列城市中高端住宅品牌；以“天虹商场”为代表的零售百货品牌。。
年报显示，2011全年实现营业额58.6亿港元，股东应占盈利约为10.2亿港元，同比均增加约1.1倍。同时，莱蒙国际实现核心净盈利7.517亿港元，同比增加约71.3%，其每股盈利实现约63.6%的增长至约1.08港元，每股资产净值约为3.5港元。
截至2011年末，莱蒙国际现金及银行存款账面值约为62.311亿港元，同比增加约19.5%。同时毛利率同比上升约 5.1个百分点至约66.2%。
在现金充裕的情况下，莱蒙国际的净负债比率由2010年底的约151%显著下降至2011年底的约34.1%。
迅猛增长
作为莱蒙国际的核心经营区域，早在2001年其便开始在深圳从事房地产物业开发业务，并且从2002年起，莱蒙国际分别以“水榭”及“莱蒙”品牌发展住宅物业及城市多功能综合体。
经过十多年探索，莱蒙国际在深圳打造了3个豪宅经典项目——水榭花都、水榭山以及水榭春天。
公开资料显示，始于2002年的香蜜湖豪宅水榭花都，当年售价不过八九千每平方米，但时下平均每平方米已卖到六七万。2008年低潮期的水榭山别墅，每平方米价格在3万多元，但现在的平均价格已在七八万元每平方米，甚至达到10万元每平方米，涨幅之大令人侧目。
值得注意的是，作为莱蒙国际在2011年上半年所推项目中的发力者，水榭春天三期项目20亿元人民币的销售额占到莱蒙国际上半年总销售额的70%以上。并且即便水榭春天三期实现销售收入20亿元，2012年全年60亿港元的销售目标，对莱蒙国际来说也是一个不小的考验。
2011年报显示，莱蒙国际全年录得合同销售约50.362亿港元，较2010年减少约16.2%；合同可销售建筑面积约26.3662万平方米，较2010年减少约15.8%。
面对合同销售及合同可销售建筑面积均下降的局面，莱蒙国际在年报中称，是受中国物业市场明显衰退所致。
不过，2011年合同销售平均价约每平方米1.91万港元相比于2010年的约1.918万港元每平方米而言，降幅并不明显。
截至2012年3月25日，莱蒙国际录得合同销售约9.06亿港元及合同可销售建筑面积约7.1914万平方米。
对于业绩的高速增长，莱蒙国际年报称，赖集团“质量地产、品位生活”，“中高端住宅及城市综合体复合地产模式”以及“低成本、高增长潜力土地储备扩张”的战略。
商业潜力
自2008年多轮楼市调控以来，商业地产发展势头迅猛。即便是在王石时代豪言只做住宅的地产龙头万科，现如今在郁亮的带领下开展商业地产业务也早已多时。而对于莱蒙国际而言，发展商业地产始终是其定位之一。
在一系列的探索与实践之后，莱蒙国际确立了“中高端住宅+城市综合体”双轮驱动之路。其中，“力铸中国最优的城市综合体开发与运营商”是其重要的发展战略之一。
对此，上海证券认为，莱蒙国际专注于发展及经营城市综合体，具备开发和管理综合项目的能力，并且获得信誉良好的锚定租户如天虹和沃尔玛的支持。
公开资料显示，莱蒙国际投资的天虹集团，已于2010年6月1日在A股上市，市值达180亿元，其中黄俊康的权益占到约70亿元。
此外，沃尔玛、思嘉伯集团以及福赛斯等国际知名公司目前都是莱蒙国际的战略合作伙伴。
莱蒙国际网站资料显示，其非执行副主席McCabe博士同时兼任莱蒙国际非执行董事以及思嘉伯国际集团主席。同时，为配合莱蒙国际的商业有序健康发展，黄俊康此前聘请了曾任上海心族百货、明天广场等高级百货公司一把手的 俊为集团副总裁。
同时，上海证券指出，莱蒙国际拥有低成本高增长潜力的土地储备。年报显示，2011年，莱蒙国际分别在天津、惠州和常州额外购得商业及住宅用地，新增土地储备总计容建筑面积约112.0105万平方米，平均成本约为849.6元人民币每平方米。
截至2011年12月31日，莱蒙国际合共拥有14个位于深圳、常州、杭州、成都、东莞、天津及惠州7个城市处于不同发展阶段的物业项目，其中土地储备的净可销售可租赁总面积约为396.6万平方米，平均成本约为每平方米2311.5港元。
此外，年报显示，莱蒙国际计划于2012年竣工可供销售、可供租赁建筑面积约49.9016万平方米。
“我们将继续专注于中高端住宅物业和城市综合体平衡的土地储备组合，并将进一步扩展主要由购物商场及零售店铺组成的投资物业组合，亦将进一步适度发展多元化产品。”莱蒙国际在其2011年报中如是表示。
