银监会重提"四三二"合规 房地产信托再遇窗口指导
房天下综合整理2012/04/20 09:42
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银监会重提“四三二”合规房地产信托再遇窗口指导
(来源:财经日报)在房地产信托即将迎来兑付高峰的关口，市场各方均高度重视，严阵以待。
近日，来自资产管理公司和信托公司人士均向《财经日报》记者表示，银监会针对房地产信托项目又有所“指示”。不过，据知情人士介绍，银监会此次的“窗口指导”并没有新的监管措施，只是再次强调房地产开发商的“四三二”合规。
记者就上述说法向银监会求证，相关人士对此不置可否。
风控趋严
一家中部省份的信托公司高管告诉本报记者：“银监会所强调的合规要求，信托公司一般轻易不敢触犯，房地产市场遭到严厉调控，信托公司的风控越来越严格。”
实际上，在去年5月，银监会就已经对部分信托公司进行了关于房地产信托业务的“窗口指导”，要求严格符合“四三二”规定，具体是指地产商必须“项目四证齐全、企业资本金达到30%、开发商二级以上资质”。当时银监会还要求进行总量控制，稳中有降，并且对房地产信托业务进行“摸底”，下发《房地产信托业务风险监测表》，重申“事前审批”制度。
2011年9月，银监会对房地产信托再次发力，下发《关于做好房地产信托业务风险监测工作有关事项的通知》，要求各地银监局逐笔监测3个月以内到期信托项目的预期兑付情况，判断兑付风险，并采取相应的措施，做到对房地产信托项目兑付风险“早发现、早预警、早处置”。
受楼市调控政策的影响，地产商处境日益艰难。开发商对于信托，有着复杂的感情，既有希望，亦有绝望。在从银行难以融资的同时，信托成为了一条输送资金的渠道。但是，高企的融资成本加之销售回款不够顺畅，使开发商谨慎采取信托融资。
中国人民大学信托与基金研究所执行所长邢成在一份研究报告中指出，2011年开发商的信托融资成本年息超过20%已经成为常态，极端案例高达38%。
对于信托行业而言，2012年将迎来兑付的高峰期。长江证券分析师刘俊预计，2012年一至四季度地产信托到期分布分别为689亿元、876亿元、992亿元和967亿元，季度分布较为均匀。
另据诺亚财富统计，2012年到期的房地产信托产品规模达到1172亿元，2012年全年兑付规模较大，其中3月、6月、7月和8月为兑付高峰。随着房地产信托产品的集中到期，开发商将面临巨大的兑付压力。从房地产信托产品本身、房地产公司、信托公司这三个层面来看，虽然有个别风险点、个别房地产公司及信托公司需要关注，但总体来说，房地产信托到期兑付风险可控。
一家大型信托公司人士告诉本报记者，房地产信托的风险应该区别看待，因公司而异，“个别公司、个别项目可能存在风险，但整个行业风险并没有那么大”。
刘俊也认为，目前的风险仅在于单个项目的流动性风险。通过分析2012年上半年即将到期的地产信托项目情况，不难发现现有的风险尚停留在流动性风险层面，并未过渡到兑付甚至行业信托性风险。
对于项目风险，中金公司从开发商资质上进行了区分，中金今年1月发布的《房地产信托专题分析报告》中提到，单项目低资质公司的项目风险更高：分资质来看，一级资质开发商多使用权益投资及贷款等方式的信托，等价于高息贷款，且自身由于项目多、融资渠道广，资金可以周转腾挪，风险相对有限；三级以下资质开发商多为项目公司，信托介入较早，以股权融资为主，违约风险较高。
此前，一家资产管理公司高管向本报记者透露，银监会领导曾在一次行业内部会议上表示，“大部分信托产品本身的质量没有问题，不过暂时会遇到流动性的问题”。
AMC趁机抄底
房地产信托兑付给信托公司带来“不能承受之重”，不过对于AMC来说，却是一个大显身手的好时机。
根据本报记者了解，四大资产管理公司已经开始接盘房地产信托不良项目。
今年3月，中国信达资产管理股份有限公司董事会秘书张卫东在接受本报记者采访时表示：“目前信达资产没有大规模介入这种项目，也在观望市场上的机会。我们希望从公司的核心竞争力出发，从增加资产管理竞争力的角度出发，而不是茫然地进入这个领域。”
根据媒体近期报道，中国信达旗下的金谷信托、信达投资和信达地产联合发起组建一只总规模100亿元的房地产并购基金，鉴于监管层有意叫停AMC收购不良信托资产，信达通过基金形式进行收购可变相实现规避。
近日，业内有传闻称银监会叫停资产管理公司收购不良房地产信托资产。针对本报记者的求证，前述银监会人士对此也表示“不方便回答”。
中国华融资产管理公司内部人士告诉本报记者：“暂时没有听说，不过中国华融旗下有华融信托，如果做这种项目，将会发挥出集团协同效应。”
实际上，四大资产管理公司都已经拥有信托牌照，东方、信达、华融和长城旗下分别拥有大业信托、金谷信托、华融信托和新盛信托。业内人士告诉本报记者，除了发挥集团的协同效应之外，AMC拥有收购不良资产的丰富经验以及雄厚的资金实力。
但是，广阔的盈利空间显然更为资产管理公司所看重，正如张卫东所言：“我们拥有专门经营房地产的人才，本身做房地产开发就需要项目和规模，如果总部能够接盘信托行业的房地产不良资产，盈利空间是非常大的。”
银监会:同业代付拟入信贷额度 该业务或将消失
(来源:每日经济新闻)多家银行大力发展同业代付业务以逃避信贷额度，一些银行因风格激进被监管部门点名批评，该业务面临被叫停的风险。今年3月初在一篇报道中提示的这个“风险”，目前正变为现实。
4月18日，银监会召集中、农、工、建、交以及浦发和兴业银行(601166,股吧)相关负责人，就规范同业代付业务召开座谈会，并下发《关于进一步规范同业代付业务管理的通知 （征求意见稿）》（以下简称《意见稿》）。
所谓同业代付，简单说是一家银行代替另一家银行来兑现信用承诺，主要基于信用证，功能大抵与票据类似。会计科目上，开证行记在表外，代付行记“应收款项”或“同业资产”，不受存贷比或信贷额度限制，这在信贷收紧背景下受到银行热捧。
但《意见稿》提出，银行开展同业代付业务，必须具有“真实的贸易背景”，且必须进行“真实会计处理”。根据“实质重于形式”的会计原则，就应记入表内。
“若代付业务被纳入贷款科目，意味着这一业务基本关门了”，一城商行公司部人士坦言。
拟将代付“入表”
“昨天（指18日）上午，银监会召集几家大行人士召开座谈会，”一位接近监管部门的人士告诉 《每日经济新闻》记者，“主要还是针对规范同业代付业务有关文件征求意见。”
记者获得的文件显示，银监会召集了中、农、工、建、交以及浦发、兴业相关负责人，就规范同业代付业务开会，主要是对银监会下发的《意见稿》提出意见。
《意见稿》指出，“近年来，我国商业银行在国际贸易和国内贸易背景下开展的同业代付业务发展较快，出现了会计处理不准确、业务流程不规范、风险管理不到位等一系列问题。”
《意见稿》认为，无论海外代付还是国内同业代付，其业务实质都是贸易融资方式，银行办理同业代付业务必须具有真实的贸易背景。同业代付的委托行与代付行均应采取有效措施加强贸易背景真实性的审核，确保融资款项真正支持实体经济发展。
值得关注的是，《意见稿》提出，要将代付 “入表”——银行开展同业代付业务必须进行“真实会计处理”。
根据“实质重于形式”的会计原则，同业代付的委托行应将委托同业代付给客户的款项计入 “各项贷款”项下的“贸易融资”科目，纳入客户统一授信管理，加强贷款风险管理。受托行应将代付同业款项计入“拆放同业”项下核算，并将代付同业款项与无指定用途的一般性同业拆借区别管理，加强信用风险控制。
此外，同业代付必须受托支付，受托行应将相应款项直接支付到受益人账户，不允许将资金拆给委托行后由委托行“自付”。
《意见稿》要求，银行必须按要求立即自查。对不符合规定的业务操作应于2012年5月底前整改到位，并6月15日前上报自查和整改报告。对于新开展同业代付业务不符合要求或在规定期限内整改不到位的商业银行，银监会将进行查处。
部分银行已被叫停
“（我们行）代付被紧急叫停了。”一位股份制银行公司部人士对《每日经济新闻》记者表示，虽然年初就有风声，但迟迟不见靴子落地，“这次叫停，对业务发展影响很大”。
另一位接受记者采访的股份制行资金部人士称，今年以来陆续有银行停止了代付业务。
“今年以来，我们已经陆续听到交易对手不做（代付）的消息。”该人士称，“其实从某大行被叫停后，我们也做得很少了。”
中信证券于今年2月下旬发布的研报显示，去年四季度，商业银行该项业务增长强劲，新增规模4000亿~5000亿元，而且参与该项业务的银行增加，目前同业代付规模约在1.1万亿元，约占贷款规模的2%。
2011年报数据显示，多家银行代付业务快速发展，其中，浦发银行2010末开出信用证余额463.17亿元，2011年末达到1984.22亿元，同比增328%；兴业银行2010末开出信用证余额180.26亿元，2011末达到333.25亿元，增幅85%……
有银行同业业务人士透露，今年以来，由于票据利率回落，同业业务空间越来越小，“今年上半年混战激烈，特别是城商行压价压得很厉害；同时随着票据利率回落，企业客户更偏好票据而冷落国内信用证，客户需求下滑也很厉害。”
数据显示，目前6个月shibor利率略高于5%，与票据贴现利率相差不大。
或波及中小企业融资
根据要求，“银行开展同业代付业务必须制定相应的管理办法。商业银行开展同业代付业务应明确制定相关管理办法，涵盖部门职责分工、业务管理、操作流程、会计核算、风险控制等内容，并及时将相关管理办法上报备案。”
《意见稿》称，“自《通知》印发之日起，各商业银行的同业代付业务应立即按照（《通知》）要求执行。”
在监管部门规范同业代付业务文件下发之后，多家商业银行同业业务人士表示，若代付业务“入表”，意味着该业务走到了尽头。
不过，上述接近监管部门的人士表示，监管部门的目的并不是叫停，而是规范。此次召开座谈会，主要是要求各家银行按要求提供代付业务类型、操作方式、合同模板等，主要是针对国内信用证，同时也要求提交海外信用证的部分。
一位银行同业业务资深人士称，目前并未有具体的“入表”方案，没有确定是增量和存量都入表还是新老划断，也没有具体的入表时间。代付业务期限较短，若延后“入表”或新老划断，压力会大大缓解。
对于这一政策可能产生的影响，另一位接近监管部门的人士表示，“无非是规模二字。”“市场总是有需求，如果代付业务被纳入信贷额度管理，估计机构会开发别的融资渠道。”
有观点则对企业融资需求表达了担忧，“其实国内证代付，大家都心知肚明是怎么回事，一叫停，紧接着票据贴现价格也会上去，如果贷款规模继续控制，对很多本来就融资困难的中小民营企业真的是雪上加霜。”
