六成上市房企未完成赢利目标 今年大多调低
广州日报2012/01/20 09:12
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六成上市房企未完成赢利目标 今年大多调低
20家上市房企合计销售额离目标有5.7%的差距 今年多数房企将调低目标
2011年遭遇的严厉调控致使房企业绩不佳，在目前公布的20家上市房企中，有六成没有完成当初制定的年度目标。这些公司合计在2011年销售业绩为7017.2亿元，同比虽然上涨了15%，但是距离目标依然有5.7%的差距。
展望2012年，面对调控不放松，大部分房企在订立目标时异常审慎，例如昨天恒大抛出的今年销售额目标相比2011年的销售总额几乎为零增长。
根据中原地产的统计，目前绿城、首创、合景等20家上市房企公布了业绩快报，它们2011年销售业绩合计为7017.2亿元，同比2上涨了15%，但是距离目标依然有5.7%的差距。
其中，绿城、首创置业、雅居乐、富力4家上市房企的销售额相比2010年出现了下滑。下调的为绿城，同比业绩下调达到了37.90%。同比销售额上涨的企业达到了16家，其中上涨的是融创中国（130%）。另外，有12家房企没有完成年度销售目标，完成年度目标的仅有碧桂园、越秀、中海外等8家。
二、三线城市定去年成败
和众多企业相比，恒大在2011年的表现相当不俗：2011年全年销售803.9亿元，同比增59.4%，目标完成率114.8%；销售面积1219.9万平方米，同比增长54.7%。
为何能取得如此业绩？“并不是说恒大先知先觉，而是恒大之前在一线城市拿不了地，土地资源集中在二、三线城市，恰好回避了2011年最严厉的限购政策。”华南一上市公司高层这样评价。
根据统计，恒大在售的187个项目，一线城市仅占3.2%。在2011年的销售恒大线城市在售项目全年销售金额487.8亿元，三线城市在售项目全年销售金额282.4亿元，两者相加占95.8%。
相比之下，绿城在2011年遭遇滑铁卢，跟它“90%的产品主打中高端、75%集中在长三角地区的一、二线城市”关系密切。
今年的不确定因素比较多
“面对2012年，大部分企业将调低目标，楼市低温已成定局。”北京中原市场研究中心总监张大伟表示。
“2012年，恒大的销售目标确定为800亿。”恒大集团董事局主席许家印表示，这目标和2011年的销售总额相当，几乎没有增长。许家印表示，管理层认为，今年的不确定因素比较多。所以公司要做的是，如何保证100%甚至超额完成目标。
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2012年房企大难题：还债
多机构预警今年数千亿地产信托到期 10%~15%的信托项目或现违约风险
2012年，房地产企业面临的个难题是还钱。长江证券研报称，2012年有3500亿规模的地产信托即将到期，目前，已经有数个机构“扎堆”发出类似预警。
长江证券的报告显示，根据信托业协会公布的地产信托季度余额和新增情况预测，2012年地产类信托3500亿元到期规模， 1~4季度地产信托到期分别为689亿元、876亿元、992亿元和967亿元。不过，各个证券公司的报告研究数据并不相同。据国泰君安的不完全统计，房地产信托在2012年总到期规模为1758亿元，7月份为年度高峰，达504亿元。
据了解，一般房地产信托的发行期限都是1~2年，2010年是房地产信托的发行高峰，到了2012年，不少产品面临到期兑付压力。
越到后期 兑付的压力越大
如此大规模的地产信托到期，风险怎样？从2012年的信托分布来看，各季度相对较均衡，如果销售不能达预期，政策持续严格，那么越到后期，兑付的压力越大。
中金公司预计10%~15%的信托项目可能在今年出现违约风险，总体而言，信托展期将使得系统性风险延迟到2013年释放。同时，上市公司龙头企业的信托参与度较低，而参与信托较多的中小开发商将面临较大风险。
而在长江证券看来，目前的风险点在于单个项目的流动性风险，并未过渡到兑付甚至行业信托性风险。主要原因在于，2012年上半年到期的大都是2009年4季度和2010年新增的地产项目，基本已进入预售阶段，地产公司可通过低价销售、内部财务安排等多种手段，确保项目的到期兑付。
还有千亿地产基金等着还钱
世联地产董事长陈劲松表示，房企所面临的还钱压力不仅仅来自信托，还有房地产基金，目前中国房地产基金在过去一年整个行业大概1000亿，大多数是项目型的房地产基金。还有是离岸的私募债和民间借贷。另外，政府债务、银行抵押贷款、上下游融资，包括建筑商参建和销售预售款，也都在房地产体系中循环。
