于兵兵:保障房融资仍是难题 建设需要大智慧

于兵兵：保障房建设需要智慧

(来源:上海证券报)从8月至今，记者历时两个月，足迹遍布上海、北京、广州、长春、哈尔滨、贵阳、武汉、重庆等多个城市，通过走访调查，试图发现和展示最真实的保障房建设状态。五期调查报道结束之后，我们收获的是沉甸甸的思考，有困惑，更有希望。

住房保障“隐身”十余年

从邓小平同志于1980年首次提出“房地产”概念到今天，中国人改善居住的梦想已经持续了三十余年。从1993年海南房地产泡沫到今天，房地产及地方开发热周期性持续了近二十年。从1998年亚洲金融危机后，中国全面取消实物分配住房，改为以住宅商品化拉动内需到今天，住房市场化改革也持续了十余年。从2004年土地招拍挂制度全面施行到今天，以土地价格不断上涨和房价不断上涨为表相的房地产泡沫格局也持续了近8年。正是在这个过程中，中国住房由政府和国企全额承担逐步过渡到几乎全部由个人在市场上购买。一个极端向另一个极端的变化经过了十余年。

这期间，住房保障“隐身”起来。这期间，曾经多个保障房建设规划无疾而终。比如，2007年国务院要求推动住房保障体系建设，把它作为政府公共服务的一项重要职责，廉租房和经济适用房开始在各地大力发展。到2008年，国务院决定加快保障性安居工程建设，要三年投资9000亿元建设住房保障体系，后又要求三到五年内完成城市棚户区改造。但根据参与了这个过程的房地产业人士介绍，这些保障房计划往往出师不利，或仅完成任务不足一半，或最终不再被提及。这其中重要原因就是地方财政配套不足，全靠有限的中央财政拉动。

直到2010年，当中央政府发现“十一五”期间的住房保障计划落实有限，商品房价格泡沫已经从一线城市开始向蔓延，并有可能最终影响社会稳定的时候，一轮最“庄重”的保障房承诺自上而下地传达，并于2011年化身成“一年1000万套，五年3600万套”的庞大规划。2011年，保障房全面开花的局面就这样开始了。我们看到了各地筹措保障房的动力很大，但同时也看到了轰轰烈烈背后的隐忧。

保障房融资仍是难题

现在看来，对产业经济来说，保障房计划的问题是开工率注水、施工率不足。我们的调查发现，一些内地城市保障房项目“剪彩式”开工非常普遍，也就是说，这些地块尚没达到可施工标准，就已经列入开工范围。一些承建单位甚至无法和政府签订施工合同，因为正式施工时间将长期拖延。这一现象的直接后果是几十个相关产业所期待的保障房行情没能如期出现。

从物业类型上看，问题的或许是公租房。除了少数市政府主导的标杆工程外，地方大量公租房筹措任务下放到区级政府。于是单位自建房等多种此前被视为“灰色地带”的住房分配模式被“正名”。但就如任志强所言，当公租房优先向银行、大型企事业单位、公务员、高校倾斜分配时，保障房成为的寻租市场，变成了无法律成本的腐败。原本希望通过保障房实现的住房领域的公平反而成了的不公平。

另外，地方融资平台的债台高筑正在令金融机构对保障房“望而却步”。保障房融资困境将在2012年更加严峻。

保障房的质量问题也同样受到置疑。此前，有报道称，深圳部分保障房面积极为局促，令数百申请者主动退出。我们在调查中也发现，部分地方将有日照不合规等没有通过验收的商品房残次品充抵保障房。这种做法令本应公平享有的居民居住权再次演化成更大的社会不公。

我们也发现，因为目前地方政府将全部精力放在应付中央下达的开工任务上，几乎所有的政府部门都没有对未来保障房的管理和长效经营有成熟的思考。致使2011年接近尾声之际，包括公租房分配管理办法等本应地方政府出台的操作细则迟迟未能公布。一些经济适用房、公租房项目建好后即面临空置。部分政府提出的商品房项目5％配建保障房的要求也可能在未来存在管理难度，除过于分散外，业内也质疑，同一配套水平下两类物业的价格差距是否合理性。

住房保障应纳入产业经济大局

有人认为，目前保障房的症结在于本应由政府出钱做的事，变成了只要政府不出钱，怎样都行。这种质疑过于偏激，但也提醒政府，似乎也只有类似于重庆这样，政府真金白银地去投入，保障房才能真正形成系统和规模。而重庆的经验也告诉我们，只有把住房保障和产业结构调整联动，将住房保障列入产业经济发展这个大局中，才能真正物尽其用。我们期待看到更多的城市在保障房方面敢于担当，并具有这种全盘布局的能力。

发现问题是为了大踏步前进。采访中，有人预言，中国房地产市场真正走向商品房与保障房双轨制良性发展，至少需要5至10年的时间。那似乎意味着，在未来很长时间里，中国保障房的发展之路还将十分艰难。从中央政府到地方政府，这一堂保障房的功课还将持续做下去，并需要投入更多的智慧与辛苦。

北京:建设保障房 配套不能"落了队"

(来源:经济日报)保障性住房配套设施建设一直是人们所关心的话题,也是一个“老大难”问题。在北京,大多数的保障性住房都建在五环、六环等离市区较远的地区,周边公共服务设施建设较为滞后,给居民的生活带来了不便。

但是近年来,随着国家保障房建设的不断推进和制度完善,承建保障房的企业品牌实力和专业度越来越高,保障房的配套设施也得到逐步完善。目前保障性住房配套设施的建设情况如何?“十一”黄金周期间,记者走访了北京的几个保障性住房社区。

“走出小区不到500米就有公共汽车站的始发站,10一班车,去趟市区很方便。”10月1日清晨,在北京城东的经济适用房社区——朝新嘉园,正在等车的小区居民田盛泰告诉记者,“家里装修,我去选些建材,468路公共汽车正好四惠建材城,顺利的话不用40就能到达。”

据田盛泰介绍,他和家人是2006年搬到这里居住的。那时候周边还比较荒凉,出行非常不便。经过这几年的建设,周边配套设施慢慢发展起来,生活质量也越来越高。

这时,一辆468路公共汽车从始发站内缓缓驶出。记者注意到,这条线路途经平房桥、甘露园、康家沟、四惠等多个人流较大、较繁华的地区和路段,居民如果外出上班、购物都很方便。而在同一始发站的686路公共汽车,行驶的距离就更长,站点也更多。

“住在这么远的地方,交通是的问题,如果出行方便了,一切就都方便了。”田盛泰笑着说。

记者注意到小区周围的其他配套设施有:银行、餐馆、药店、理发店、健身房、超市等,真是一应俱全。

正在门口包子铺吃早餐的吴文远老大爷告诉记者,一会儿子女们要来探望他们老两口儿,他们得赶紧去超市买些东西做做准备,全家人开开心心地过个节。

按着吴大爷所指超市的方向,记者对那片区域进行了一番实地考察,发现周边两三公里内既有家乐福、京客隆等大型超市,又有东五环综合批发市场、东坝木材市场、大众汽车4S店等群众生活所必需的配套设施。而且由于紧邻东坝乡,乡镇上的医疗设施、教育资源等也能方便利用。

结束了一上午的采访,记者对保障性住房也有了一个更为深刻的了解:保障性住房不但要为困难群众解决住房问题,而且还要尽可能地提升人们的生活品质。

随着近些年北京对保障房建设力度的不断加大,保障房的质量、品位、舒适度也在逐步提高。如富力阳光美园和龙湖大方居两个社区的绿化率均达到35%,且中心绿地周围设有环形健身步道、活动器材等,满足了住户运动休闲的需求。

记者从北京市建委了解到,截至目前,北京开工建设的保障性住房已达21万余套,并力争在年底前竣工交用10万套。