河北香河违规门或影响近30家房企千亿投资
房天下综合整理2011/05/31 09:02
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香河违规门或影响近30家房企千亿投资
(来源：每日经济新闻叶书利)香河土地违规事件仍没有平息。
《每日经济新闻》记者在河北香河调查发现，本次土地违规事件被曝光，缘于村民抱怨补偿费太低，进而维权所致。相关村民称，他们得到的土地补偿费，仅相当于自己的地块变现后所得年利息收入的6%。
在接受记者采访时，一位地产公司副总分析说，此次事件或将致使超千亿元的地产投资成为被殃及的池鱼。
补偿费仅为变现年息的6%？
此前，被香河土地违规事件波及的绿地京津房地产事业部总经理陈志华曾澄清说，为了配合调查，公司旗下的香河项目已自行停工，但项目并没有违规。
5月29日上午，记者来到绿地香河项目现场，发现项目确已停工，绿地潮东香苑小区工地内，几栋楼已建至多层，但未见工人，塔吊也“被放假了”。该项目不远处的华北民用进口商品贸易区项目同为绿地集团开发，目前已初具雏形，但工地内同样不见任何施工人员。
在采访中记者发现，当地村民对地块补偿问题并不满意。
一位当地村民告诉《每日经济新闻》，去年3月前后，该项目用地所涉及到的香河自务村、钱旺村、大六王村、小六王村等地村民相继与所在村委会签订了土地流转协议，政府给予村民每年的耕地补偿费为1200元/亩，支付期限为70年。
他向记者算了一笔账：地方政府以60万元/亩的价格将地卖给绿地集团，以目前3.25%的基准利率计算，60万元一年定期存款的利息收入为19500元，而村民每年得到的补偿费仅为1200元/亩/人，也就是说，当地农民得到的补偿费只相当于地块变现后年利息收入的6%。
“这意味着地方政府将我们的地拿走了，而且还拿走了地块变现后收入的近94%，这样的补偿费合理吗?”上述村民表示。
不过，上述说法并未得到当地政府部门的确认。
或影响千亿地产投资
受香河土地事件波及的远不止绿地。记者乘车在香河周边跑动时发现，目前河北建设集团、北京建工集团、合生创展、北京住总集团、中交集团、阳光媒体集团、中信、保利、首创、万通、富力、五矿置业、香江、广东珠光集团、世贸天阶投资集团、中粮、北京鸿坤伟业、荣盛发展、北京京汉置业集团、盛达置地等近30家名企皆已入驻香河。
一位不愿透露姓名的地产公司副总向记者表示，目前香河土地违规事件已对相关房企的投资计划形成了实质影响，首先受到影响的是已投资项目。如目前当地政府欲将万科欢庆城项目变回成百姓回迁房，因此当地政府正劝说万科退房退购。万科项目被叫暂停，损失不言而喻。受此影响，大量在建项目停工，必会影响到房企原本的开发进度以及后期的销售安排。
该副总认为，香河土地违规事件可能导致当地土地出让模式和规模发生变化，间接影响房企的未来规划。如绿地集团目前就公开表示，会根据香河未来的土地供应情况，对300亿元投资计划进行适时调整。
除绿地集团外，此前其他房企在香河均有大手笔规划，如富力计划投入300亿元，世贸天阶计划投入100亿元，首创置业准备携手河北建设集团投资70亿元在香河打造养老项目，这都需要大量土地供应支持。
上述副总表示，如果香河的土地供应规模与模式发生变化，就会直接冲击到上述战略规划，而且还会影响世茂等正准备进入香河的房企。综合下来，包括现有投资及未来计划投资，受此事件波及的地产开发投资额至少有千亿元。
万科香河欢庆城残局待解 多数业主不愿退房
(来源:财经日报)河北香河在土地流转和征用、使用过程中的违法行为近期被曝光后，牵涉其中的万科“欢庆城”项目被叫停。《财经日报》记者昨日在“欢庆城”施工现场看到，工程已全面停工，工地大门上被贴上了封条，仅剩个别工人和保安负责看管、打扫，其他人员据说都被调离了该项目。
“正好也到收割小麦的时候，有些人就回农村老家忙农活了。”一个留守的工人告诉记者。
而与施工现场冷清的场景形成鲜明对比的是，欢庆城一期A区300位已经购房的业主正在热烈商讨如何保护自己的权益，其中个别业主已向开发商提出了退房申请。
北京万科相关负责人向记者证实：“确实有两三位业主提出了退房的申请，并且已经进入退房程序。对于希望退房的业主，五矿万科将不设置任何障碍来配合业主办理退房手续，并返还已付房款。”
多数业主不愿退房
事实上，记者了解到大部分业主并不希望走到“退房”这一步。“毕竟买一个房子也不容易，最后即使退房了，也还是得不偿失。”关注此事的北京房地产法学会理事薛起堂告诉记者，近期他接到数位“欢庆城”业主的咨询，这种心态在业主中很普遍。
而记者注意到，业主们对于房子能够被保留下来、商品房买卖合同继续履行似乎抱有很大信心，个别业主甚至乐观认为，购房合同中规定，开发商若不能按时交房，需要赔付违约金，因此照目前情况一直停工下去，开发商不能按期交房，自己不但不会蒙受损失，还将有机会获得一笔不菲的违约金。
“如果是因为政府存在土地违法行为，而导致项目被叫停、交房的情况发生，按照法理，这不属于不可抗力，业主是有权按照合同条款向开发商提出违约金索赔的。”薛起堂表示，但在司法实践中，法院对此是否会支持，难下定论。
在业主与万科签订的购房合同中，第八条第二款中规定，如遇到“突发性公共事件或法律政策变动的限制或非出卖方所能控制的政府行为”，出卖人可据实予以延期。
薛起堂表示：“‘非出卖方所能控制的政府行为’可以成为延期交房的理由，这一点对于业主非常不利。”而有业主就此猜测，万科是否事先就已知道土地违规的真相，加入这样的条款，其实是给自己留下后路。
不过万科相关负责人表示，北京万科与购房者签订的所有合同中，均写有同样的条款，这一表述并非特别针对“欢庆城”项目。
土地违法，万科事先不知情？
北京万科给记者的书面说明中称：“本次香河县土地纠察工作涵盖了香河县所有的新农村建设项目，‘欢庆城’项目属于新农村建设项目，但是完全不存在‘违规流转、违法占地、以租代征’等违规、违法行为，五矿万科对此次土地纠察工作的方向表示理解，为配合本次调查的需要，项目现场已经停工。关于何时恢复开工，目前五矿万科尚未得到任何形式的通知。”
但根据此前媒体引述国家土地督察北京局副专员任洪昌的说法，“欢庆城”项目共占地420多亩，其中占用新民居建设周转用地指标389亩，这部分土地原本是用于老百姓回迁房的安置。
北京万科续称：“五矿万科是通过土地公开交易市场依法获取可直接进行房地产开发的国有建设用地，土地的拆迁征收等工作完全由政府负责在土地上市交易前完成，五矿万科没有参与任何土地的拆迁与征收工作，也未与当地农民直接交涉。”万科相关负责人表示，对于土地非法的情况，拿地时并不知情。
但一位房地产开发商法律顾问告诉记者，很难想象一家大型房企竞拍土地前，不去对所竞拍土地的来历做前期的调查。
“按照相关法律，集体建设用地上不允许建商品房，如果占用的是耕地，则须拆除建筑物，进行复垦。”薛起堂表示，“如果开发商对地方政府违法占地的情况不知情，并因此蒙受损失，可以向当地政府索求赔偿。”
“但不管最终解决方案如何，项目继续下去的可能性不大，对于业主而言，尽快拿回购房款，才能使损失降至。”薛起堂认为，“选出专业的代表，积极地同开发商进行协商谈判，限度地要回损失，才是业主的明智之举。”
