租售价格上涨 商业地产被爆炒成绿豆
房天下综合整理2011/05/24 10:42
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租售价格上涨 商业地产被爆炒成绿豆
租售价格上涨 吸引众多投资
投机成分夹杂 “虚火”旺烧
（来源：新华网）虽然前景并不明朗，但目前的商业地产确实“火”了起来：根据多家研究机构的市场数据显示，4月份以来，随着国家房地产调控新政的出台，普通住宅市场逐渐走弱，投资者以及开发商对商业类地产的关注度正在成倍增加。成交价格、率以及市场各方信心的抬升，已经让“商业地产”这一题材炙手可热。
但是，在商业需求并未出现根本性变化、政策环境依旧不明朗的情况下，商业地产能否真正“火”起来，依然受到一些专业人士的质疑。
楼市资金“转舵”
商业地产成了“香饽饽”
日前，中原地产发布报告，称4月国内房地产资金流向出现“转舵”迹象，主要去向是商业、写字楼市场。其中，北京、上海、广州、深圳等四大一线城市4月写字楼新增供应面积约50.09万平方米，环比大幅度增长181.90%；销售面积62.70万平方米，环比增长了72.43%。其中，北京甲级写字楼租金的涨幅为2.21%，准甲级写字楼涨幅为3.75%，环比已明显走出了谷底。
无独有偶，据业内某知名网站发布的研究报告显示，在目前北京活跃的90个商业地产项目中，有90%的项目租售价格在国家出台房地产调控新政后提高，其中约27%的项目租售价格涨幅超过两成，而其中涨幅已超过50%。
上述报告还列举了多个实例：例如，位于朝阳区三元桥附近的某写字楼项目，租金从新政前的5元/平方米/天，上涨至8元/平方米/天，涨幅达到60%；而位于朝阳区北苑附近的某商铺项目，售价也从新政前的12000元/平方米，上涨到5月的18000元/平方米，涨幅达到了50%。
而根据我爱我家、北京写字楼信息网等机构的调研显示，4月下旬至今，咨询商业地产的客户量比新政出台前增加了约30%。
有分析人士表示，尽管各方出台的数据存在一定差异，但在许多投资者眼中原本被视为“鸡肋”的商业地产，在新一轮的政策调整中确实成了“香饽饽”。
观点：
调控政策成就了商业地产？
商业地产为何突然火起来？对于这一问题业内人士提出了多重观点，但究其核心，仍然与国家前不久出台的调控政策有关。
中原集团研究中心高级经理刘渊认为：在“新国十条”政策影响下，住宅市场成交量4月呈现大幅回落之势，随着各地的细则纷纷出台，成交萎缩将成为持续状态，而商业地产则借此机会走出了独立行情，成为新政的受益者。“在首付、利率、等方面，目前投资商业地产明显优于住宅市场。而在通胀预期影响下，更多的投资者将投资眼光转向商业地产”。
中关村某商业项目负责人也表示，目前国家出台的“新国十条”等政策，重在精准调控住宅市场，商业立项的项目并不在本轮调控的范围。“进一步说，国家一方面在抑制住宅价格上涨过快，同时也给众多的投资客暗示了新的资金出口，也就是投资转向商业。”
而一位具有多年投资房地产经验的投资者表示，目前他之所以关注商业地产，完全是因为政府出台的限购政策影响。“目前我手中的闲置资金没有更合适的投资渠道，股市低迷，买住宅受限，倒是朋友提醒我关注商业地产，价格低而且也高于普通住宅。”
2010年全球商业地产将全面复苏
（来源： 新闻晨报）仲量联行发布的“全球市场观察”指出，全球多数写字楼租赁市场在租金下调40%-60%之后开始企稳，明年全球商业房地产市场将开始复苏，而全球房地产市场出现普遍增长预计要到2011年。
价格和成交量已触底
受各国政府经济刺激方案和宽松货币政策推动，全球经济已经开始走向复苏。仲量联行研究报告认为，各国房地产市场表现将取决于各自的市场特点，伦敦、纽约、东京、莫斯科等物业价格超跌的城市将率先复苏。在许多国家，随着价格和成交量触底，资金充裕的投资者已经开始进入市场，亚洲和欧洲的部分城市物业价格和成交量正在触底反弹。
仲量联行预计，亚洲大部分国家和欧洲的部分国家物业租赁市场将在明年上半年触底反弹，而美国市场触底则要等到2010年末。不过，2009年上半年美国楼市交易降至低点，此后缓慢回升，估计2010年可有30%至50%的增长。
此外，英国、澳大利亚、日本和西欧大部分国家未来供应量相对稳定，但是需求却依然疲软，这表明租赁市场租金水平仍未触底。而在中国香港和巴黎等地区空置率较低、未来供应有限的市场，租金已经稳定。
在亚太地区，众多企业利用租金下跌的时机租赁办公空间，租赁需求正在逐步改善。
投资市场再度活跃
在亚太地区，中国的保险公司自10月1日起被允许可以投资商用不动产，预期此举将为中国商业房地产市场注入500亿-1000亿美元的投资金额。仲量联行分析师表示，在上海，随着投资者对租赁市场重获信心，预计在未来几个月内数栋甲级写字楼将会成交，而成交价格预计高于2007年市场高峰时的价格。
在欧洲，10月的房地产投资交易量高达16亿欧元，其中价值1亿-3亿欧元的成交数量大幅提高。可喜的是，越来越多的交易出现在伦敦之外的城市，前十大交易案中法国占了半数。预计2009年英国全年度房地产大宗交易量将达到250亿欧元，约占整个欧洲交易量的三分之一，显示英国房地产市场复苏早于欧洲。在美国，第四季度到目前为止的交易量已经高于前三季的所有单季交易量，买卖双方的价格差距也继续拉近。
就像过去几个月出现的状况一样，越来越多的证据将显示美国经济正持续缓慢复苏，但这种复苏依旧依赖于政府的政策，而这种局面将持续很长一段时间。
现在的美国经济就像一个在大人照料下学步的孩子。人们总会有这样一个问题：它现在能自己走吗？答案是否定的，至少现在。“(本周)我们将看到的是好坏参半的数据，一方面更多的证据将显示经济的初步复苏依旧在持续，但是消费的疲弱意味着在未来一段时间内，(经济复苏)依旧需要强大政策支撑。”IHSGlobalInsight经济学家Brian Bethune和Nigel Gault在报告中写道。
本周数据将显示美国现房销售数据增长、耐用品订单上升和消费者信心略微恢复，但三季度美国GDP(国内生产总值)增幅将被调低，而10月美国居民收入数据显示，美国经济将仍难以得到消费领域的支撑。
投资者关心的三季度美国GDP增幅二次预估数据将在周二公布，数据可能将暗示经济增长幅度并没有此前预计的那么可观，首次预估的数值为3.5%，而修正值可能回落到3%以下。
事实上，这几个月的美国GDP对于未来并没有太多指导意义。就如里昂证券董事长兼首席执行官施立宏此前所说，GDP数据本身就是一个问题，因为GDP数据表现不出经济增长的质量。“我们希望盖一间大房子，所以我们借了很多钱，最后房子是盖得很大，但是负债也很多。”施立宏说，经济增长的质量及可持续性更为重要。
