加息对房价影响几何？报告称住房仍是投资首选
房天下综合整理2011/01/11 06:18
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加息对房价影响几何？报告称住房仍是投资
( 来源：中国经济周刊)撼山易，撼房价难，对于这个“总理说了不算，总经理说了算”的特殊商品，央行加息能否产生奇效？
是拳王还是重症患者？
2010年，中国房地产市场经历了多番“调控政策”的组合重拳而依然“屹立不倒”，尽管几乎每
相关公司股票走势
工商银行4.24-0.06-1.40%一个部委都介入房产调控，令人目不暇接的各种政策“药剂多样”，但如果用房价下降的程度来显示“疗效”，那么效果几乎为零。
终于，“圣诞重锤”到来。2010年12月25日晚，央行宣布本年内第二次加息。
加息，对于2011年的中国房市，意味着什么？
房价将下跌?
以首套房客户贷款额为80万、贷款年限20年，等额本息还款基准利率计算，本次加息与2010年10月20日加息后对比，借款人每月月供增加121.33元，多支付总利息29119.49元。以二套房客户贷款额为150万、贷款年限20年，等额本息还款上浮1.1倍利率计算，本次加息与10月20日加息后对比，借款人每月月供增加260.07元，多支付总利息62415.91元。
北大公共经济研究中心研究员、资深房地产专家韩世同认为，此次加息犹如“利刀”，会增加2011年房价下跌的可能性。他比喻，现在房价上行的趋势就像一个不断膨胀的气球，而加息相当于给气球放气，会减少房价继续上涨的动力。他表示，此前多次上调准备金率是“钝刀子”，作用并不是很大，相对来说加息属于“利刀子”，对抑制通胀和稳定房价作用都较大，因此“2011年房价下跌的可能性将会更大”。
渤海证券宏观分析师杜征征分析，加息对房地产企业来说负面影响较大。一是在房企信贷融资规模受到控制的情况下，融资成本也在逐步提升；二是购房者的成本持续提高，也会减少成交量。
针对此次加息可能会对中国房地产市场产生的影响，中国WTO入市首席代表、原博鳌论坛秘书长龙永图告诉《中国经济周刊》，加息以后，老百姓会更买不起房。但实际上，百姓的观念早应转变。
龙永图用公共交通做了个类比，“很少有人去关心宝马、奔驰涨价多少，老百姓关心的是新的地铁修在哪里了，又有几路新的公共汽车，打车是不是更方便。希望以后老百姓也不要关心商品房价格，是涨到3万元/平方米，还是涨到8万元/平方米，而是关心保障房建得怎么样了，公租房建得怎么样了。”
龙永图说：“我觉得商品房涨就涨了，买得起就买，买不起就不要买。而我们现在是买不起也要买，原因就是没有保障房体系，今后一定要把这两个体系分开，这样中国的住房体系房地产市场才能健康地走下去。”
“房价会回到合理价位”
就在加息的第二天，中共中央政治局常委、国务院总理温家宝在中央人民广播电台中国之声直播中回应了网友对2010年政府房价调控的“敏感问题”。
对于曾经承诺过的“使房价能够保持在一个合理的水平”，温家宝总理坦言，“现在看落实得还不够好”。
温家宝总理表示，政府将从两个方面加大力度，，就是加大保障性住房的建设力度，也就是说2010年已开工保障性住房大约为580万套，已建成370万套，2011年将开工的是1000万套，这也包括公租房、廉租房和棚户区改造。第二方面的努力，就是要抑制投机，这主要是利用信贷的杠杆，并且加强对土地的管理，土地要首先确保保障性住房，对于投机的土地使用要严加管理。
“我相信，经过我们一段的努力，房价会回到合理的价位，我有这个信心。”温家宝总理说。
而对于“房价总理说了不算，总经理说了算”的观点，温家宝总理表示这“既不准确，也不全面”。具体来说，房价有政府应该管理的部分，也有市场应该管理的部分，总理应该管的主要是保障性住房，解决的主要是中低收入者的问题。
“我们应该让群众懂得一个道理，我们国家人口多、土地少，住有其居但并不意味着每个人都有自己的住房。”温家宝总理说，“有些刚毕业的学生、有些农民工都可以采取先租房的办法来解决住房的问题，租价要合理、条件要完备，使他们住得能够感到方便。”
此番观点一出，引得华远集团总裁任志强时间在微博上为自己喊冤。“我过去说应保居住而非必拥有时，成了‘人民公敌’，今天总理说买不起的别买时，会有人喊啥吗？”
报告称住房仍是投资
在央行2010年12月15日发布的《第四季度城镇储户问卷调查》中显示，45.2%的城镇居民倾向于“更多投资（债券、股票、基金等）”，37.6%倾向于“更多储蓄”，17.2%倾向于“更多消费”。而在主要投资方式中，“房地产投资”以26.1%的相对高值继续成为投资。
中国工商银行投行中心副处长史晨昱认为，加息后，资金将主要流向“储蓄”。
央行货币政策委员会委员、清华大学中国与世界经济研究中心主任李稻葵说：“加息向老百姓释放了这样一个信号，那就是你的存款放在银行是安全的，不会缩水。这有利于加强通胀预期管理，防范资产价格泡沫。”
2010年房地产调控政策一览
1月7日 国务院办公厅要求各地各部门切实履行稳定房价和住房保障职责（国十一条）
1月12日 央行上调准备金率
2月20日 银监会发布流动资金贷款管理暂行办法
3月10日 国土部强调房地产用地监管
3月18日 国资委要求78家非地产主业央企15天出退出方案
4月11日 银监会要求银行不得对投机投资购房贷款
4月13日 住建部要求各地加快保障房建设
4月15日 国务院常务会议要求贷款买二套房首付不得低于50%
4月17日 国务院下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（新国十条）
4月20日 住建部下发文件要求未获预售许可项目开发商不得收取定金
5月4日 住建部等三部委联合下发通知加强廉租房管理
6月4日 住建部等三部委发文明确个人房贷二套房认定标准
6月12日 住建部等七部门发文要求加快发展公租房
9月8日 京、沪先行启动空置房调查
9月27日 国土部、住建部下发文件要求闲置土地一年以上禁拿地
9月29日 多部委出台巩固房地产市场调控成果措施(新国五条)
10月20日 央行上调金融机构人民币存贷款基准利率
11月3日 住建部等四部委发文规范住房公积金个人住房贷款
11月15日 住建部等六部委发文规范房地产市场外资准入和管理
11月16日 财政部等三部委发文加强保障性安居工程资金使用管理
12月25日 央行再次宣布上调金融机构人民币存贷款基准利率
加息周期：抑房价还是益房价 楼市前景看法不一
(来源：大洋网) 央行再度加息 公积金贷款利率上调 业内人士对楼市前景看法不一
在央行突然宣布再度加息之后，昨日，住建部也将个人住房公积金贷款利率相应上调。业内人士表示，预计开发商明年上半年销售业绩可能会下滑，但房价到底会跌还是会涨，市场分歧明显。
公积金贷款利率同步上调
上周六，央行突然宣布加息，金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。
同时，从2010年12月26日起，开展住房公积金支持保障性住房建设项目贷款试点的城市，贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行，并随个人住房公积金贷款利率变动做相应调整。
多数市场人士认为，央行此次突然加息的目的主要是收紧市场流动性，降低通货膨胀预期，中长期来看，中国进入加息周期已经是板上钉钉。
看多方：“靴子落地”之后，国内市场有望出现反弹行情，改变“外强内弱”格局
看空方：加息利空还需要时间来消化，在政策调控下，市场难以大幅上涨
期市：
二次加息后不宜过分乐观
对于二次加息后的期货市场走势，业内出现了两种截然不同的声音。
最近两个星期，国际商品市场出现普涨，国际铜价、棉花价格再创历史新高，国际油价也创下两年新高，攀上91美元/桶。
但国内期货市场在加息以及临近“双节”物价调控趋紧的预期之下呈现“外强内弱”格局，上海期货交易所的铜期货主力合约近两周受制于70000点整数关口，上行无力。
中国国际期货首席分析师明枫认为，此次加息后短期利空已出尽，将给市场带来反弹动力。“目前市场的通胀预期还是非常明显，政府的调控政策也未能改变市场的上行格局，此次加息市场早有预期，加息后国内市场将继续维持今年下半年以来的牛市格局”。
另一些分析师的看法相对谨慎，广州期货研究部副总经理罗强认为，近期市场“外强内弱”主要是对政策调控的反应，“从11月份政府高调调控物价以来，多头显得非常谨慎。”
他分析，加息之后,前期做多的投资者有获利了结的可能，加上外围市场因节日休假对国内市场的拉升作用暂时消除，因此，短期内市场可能出现回调，但在通胀预期之下出现暴跌的可能性也不大，市场可能维持宽幅震荡的行情。
看空方：
开发商明年一季度业绩明显下滑
杨红旭认为，房地产行业对银行信贷依赖度非常高，加息将直接提高开发贷款和个人购房的成本，市场需求会因此而短暂减少，对于房地产市场属于利空影响。
“商业贷款的利率连续两次上调，对开发商而言将增加其财务成本，如果短期贷款数量太大，还会影响到开发商的资金周转，特别是在市场融资渠道被封死的时候。”东莞一家开发商负责人私下对记者表示。
不过，该负责人认为，今年多数发展商销售业绩非常好，在资金上短期还是“宽松”的。“开发商要担心的应该是明年上半年，政策高压、信贷收紧以及销售放缓等。”
记者统计也发现，11月份超过九成的开发商销售业绩环比下降，即使万科年销售额已 过千亿元，但是该公司11月份销售业绩环比下降了17%。世茂地产、龙湖地产、碧桂园、雅居乐等品牌上市公司同期销售业绩均出现环比放缓。
业内分析人士表示，由于多数开发商今年的销售目标已经提前完成，而且政府限购令遏制了部分需求，开发商业绩回调是意料之中。“年度财报会不错，但明年上半年就比较悲观，上市房企净利润预计会明显下滑。”一证券公司房地产业分析师对记者表示。
对购房者而言，知名财经人士叶檀表示，楼市政策节节加码，是一个温水煮青蛙的过程，楼市会进入一个非常跌宕的时期。
看多方：
更多资金
将流入楼市
不过，也有人担心，中国进入加息通道也有可能吸引更多的资金进入楼市，或者刺激有购房计划的需求者提前买房，从而支撑房价高位运行，甚至飙升。
南京工业大学房地产系主任吴翔华公开表示，每次央行的加息，都不仅仅是针对房地产市场而作出的调控，但客观上都对房地产市场造成了影响，大家都认为楼市能抗通胀，反而又刺激了大量的资金流进楼市。
记者昨日采访的多位看房者也表示，加息肯定会给买房带来压力，但更担心房价继续上涨，而且如果是首套住房，等未来利率优惠全部取消，就更加买不起了，所以，一部分受访者表示，会提前买房。
而央行15日发布的2010年第4季度储户问卷调查也显示，超过四成居民对未来房价持上涨预期，“房地产投资”以26.1%的相对高值继续成为居民投资。
经纬行研究中心主任曾英杰也表示，此次加息的幅度较小，对楼市无法起到打压作用，对购房者的心理影响不是很大。
