土地拍卖背后的楼市路线图 探寻贵阳楼市走向
贵阳晚报2010/12/03 09:08
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
土地市场一直被视为房地产市场的晴雨表，开发商在土地市场竞价的激烈程度既可反映出当前一段时间房地产市场的销售状况，也可反映出房开发商对未来较长一段时间某些区域房地产价值的走势判断理，甚至也可反映出一地房地产行业的趋势变化。近日，记者走访业内人士，试着从2010年贵阳市土地拍卖和房地产销售的相关趋势，探寻未来贵阳楼市的走向。
两头高中间低 房开商纠结拿地
有研究人士称，统计数据显示，今年上半年，贵阳市招拍挂土地成交面积超过362万平方米，比2009年同期的近60万平方米增长超过5倍，也超过2009年全年211.21万平方米的成交 量，今年上半年土地成交金额34.34亿元，成交金额超过2009年全年的成交金额为15.55亿元一倍以上。
该研究人士认为，尽管上半年贵阳市的土地成交量同比增加明显，但4月中旬国家对房地产市场新一轮的调控政策出台后，土地市场还是出现了明显的降温。他说，根据相关媒体发布的数据资料统计：4月下旬至5月底一个多月的时间里，贵阳市各区域共有6宗商住用地出让，虽然各地块都成功出让，但都未出现竞价的情况，而是以略高于底价的“一口价”成交。此前的3月份，贵阳市各区域共出让土地11宗，其中龙洞堡片区的一地块，有5家企业经过39轮竞价成交，而金阳新区的一地块，也有三家企业经过40轮激烈竞价成交。
多位业内人士认均，尽管贵阳部分地块的拆迁难度大是不少开发商放弃竞价的一个原因，但地块流拍在贵阳仍是比较少见的。这说明房地产调控新政之下，房地产市场走势不明朗，影响了开发商的心理预期；同时，一线城市 房价受政策影响波动，也使得部分在贵阳的开发商暂时持观望态度，适当推迟了拿地计划。也有业内人士认为，当时房市销售放缓，也使得部分开发企业回款速度下降，无力再囤积土地，而有部分现金流的企业，调控政策不明朗的情形下也不敢贸然拿地。再者，土地付款方式的调整也客观上加大了房开企业的资金负担，这也是影响它们拿地积极性的一个重要因素。
楼市成领先指标 房地联动明显
今年上半年，贵阳房地产市场的每周成交显示，从三月初新建房成交开始回暖，由于政策的滞后性，这种回暖态势保持到了5月初，其间的4月中旬，单周成交量甚至突破2000套，从5月中句开始，政策的影响开始显现，单周成交量下降至1000套以下，甚至7月初单周成交下降至不足600套，这种低迷状况一直到7月底才开始有所改变，单周成交重新攀升至1000套以上。
还有业内人士称，今年6月至7月份贵阳土地市场看上去“更不景气”6月30日，龙洞堡 三个地块出让，仅有北京首开集团一家参与，首开以15.744亿元将地块收入囊中。因仅有一家企业竞拍，有媒体称之为“寂寞地王”。分别位于云岩区三桥黄花街和百花大道金关巷的两幅挂牌地块，7月23日拍卖当天，前者仅有一家省外企业竞价，后者则因无人竞价而流拍。此前的7月21日，也有一幅商业地块因无人报名竞价而流拍。
进人8月份以后，随着贵阳房地产市场的持续热销以及此后众多新盘入市坚挺的房价，土地市场也有了回暖的迹象。根据筑房网的统计数据显示，8月份以来，直至目前，贵阳楼市单周成交普遍维持在1000套以上，并且房价并未在购房者的观望中下降，反而仍呈现小涨趋势。
另外，在9月底的二次调控政策出台之后，贵阳楼市在10月份甚至出现了单周成交再次突破2000套的成交量。一国有房开企业的高管人士称，二次调控对市场的心理影响相比4月份的次，无论对开发商还是购房者，都明显减小。房市销售量的回升，再次点燃开发商拿地的热情。近期以来，各个区域，无论大小地块，贵阳土地市场并未出现流拍现象，并且大都以溢价成交，而一些资金实力较小的房开企业，已经开始联合拿地。
土地市场一直被视为房地产市场的晴雨表，开发商在土地市场竞价的激烈程度既可反映出当前一段时间房地产市场的销售状况，也可反映出房开发商对未来较长一段时间某些区域房地产价值的走势判断理，甚至也可反映出一地房地产行业的趋势变化。近日，记者走访业内人士，试着从2010年贵阳市土地拍卖和房地产销售的相关趋势，探寻未来贵阳楼市的走向。
两头高中间低 房开商纠结拿地
有研究人士称，统计数据显示，今年上半年，贵阳市招拍挂土地成交面积超过362万平方米，比2009年同期的近60万平方米增长超过5倍，也超过2009年全年211.21万平方米的成交 量，今年上半年土地成交金额34.34亿元，成交金额超过2009年全年的成交金额为15.55亿元一倍以上。
该研究人士认为，尽管上半年贵阳市的土地成交量同比增加明显，但4月中旬国家对房地产市场新一轮的调控政策出台后，土地市场还是出现了明显的降温。他说，根据相关媒体发布的数据资料统计：4月下旬至5月底一个多月的时间里，贵阳市各区域共有6宗商住用地出让，虽然各地块都成功出让，但都未出现竞价的情况，而是以略高于底价的“一口价”成交。此前的3月份，贵阳市各区域共出让土地11宗，其中龙洞堡片区的一地块，有5家企业经过39轮竞价成交，而金阳新区的一地块，也有三家企业经过40轮激烈竞价成交。
多位业内人士认均，尽管贵阳部分地块的拆迁难度大是不少开发商放弃竞价的一个原因，但地块流拍在贵阳仍是比较少见的。这说明房地产调控新政之下，房地产市场走势不明朗，影响了开发商的心理预期；同时，一线城市 房价受政策影响波动，也使得部分在贵阳的开发商暂时持观望态度，适当推迟了拿地计划。也有业内人士认为，当时房市销售放缓，也使得部分开发企业回款速度下降，无力再囤积土地，而有部分现金流的企业，调控政策不明朗的情形下也不敢贸然拿地。再者，土地付款方式的调整也客观上加大了房开企业的资金负担，这也是影响它们拿地积极性的一个重要因素。
相关新闻：
楼市成领先指标 房地联动明显
今年上半年，贵阳房地产市场的每周成交显示，从三月初新建房成交开始回暖，由于政策的滞后性，这种回暖态势保持到了5月初，其间的4月中旬，单周成交量甚至突破2000套，从5月中句开始，政策的影响开始显现，单周成交量下降至1000套以下，甚至7月初单周成交下降至不足600套，这种低迷状况一直到7月底才开始有所改变，单周成交重新攀升至1000套以上。
还有业内人士称，今年6月至7月份贵阳土地市场看上去“更不景气”6月30日，龙洞堡 三个地块出让，仅有北京首开集团一家参与，首开以15.744亿元将地块收入囊中。因仅有一家企业竞拍，有媒体称之为“寂寞地王”。分别位于云岩区三桥黄花街和百花大道金关巷的两幅挂牌地块，7月23日拍卖当天，前者仅有一家省外企业竞价，后者则因无人竞价而流拍。此前的7月21日，也有一幅商业地块因无人报名竞价而流拍。
进人8月份以后，随着贵阳房地产市场的持续热销以及此后众多新盘入市坚挺的房价，土地市场也有了回暖的迹象。根据筑房网的统计数据显示，8月份以来，直至目前，贵阳楼市单周成交普遍维持在1000套以上，并且房价并未在购房者的观望中下降，反而仍呈现小涨趋势。
另外，在9月底的二次调控政策出台之后，贵阳楼市在10月份甚至出现了单周成交再次突破2000套的成交量。一国有房开企业的高管人士称，二次调控对市场的心理影响相比4月份的次，无论对开发商还是购房者，都明显减小。房市销售量的回升，再次点燃开发商拿地的热情。近期以来，各个区域，无论大小地块，贵阳土地市场并未出现流拍现象，并且大都以溢价成交，而一些资金实力较小的房开企业，已经开始联合拿地。
竞争加剧 一线房开高调进场
本地房开抱团取暖近几年来，随着一线城市的竞争不断加剧和国家对其房价'快速上涨的政策调控，不少品牌开发企业开始将目光投向中西部广大的二三线城市，当然贵阳也在它们的关注之下。继保利、世纪金源、中国铁建、新世界等一线品牌房开高调进驻开发之外，万科、美的等今年也纷纷进驻贵阳拿地，本土以中天域投为代表的品牌地产企业“囤地”热情也未减，上月中天域投又斥资9.422亿，“吃”进渔安安井片区4幅地块。
业内人士称，众多外地知名房开企业进驻贵阳，一方面是源于其企业发展布局，而另一方面也说明了它们看好贵阳的房地产市场前景。当然，这客观上加剧了贵阳房地产市场的竞争。它们可以调集较大的资金，在拿地中占得优-势，而事实上看，也的确如此：贵阳市出让的比较大幅的地块，不少都被外来企业摘走；而除了部分本土知名地产企业之外，有的本土企业为应对竞争，已经开始联合拿地开发，而还有部分本土企业已经退守省内地州甚至县域市场。
一位外来地产企业的负责人受访时称，从经营的角度来看，房地产公司囤积土地无可厚非。没有土地就根本谈不上房子的开发，土地作为房地产开发最重要的要素之一，理所当然是房地产公司争夺的关注点。尤其是当面临一个 房价持续上涨、成交不断创新高的市场。同时，贵阳作为一个三线城市，房地产市场发展还有不小的空间。
有研究人士分析认为，贵阳适宜人居的环境和避暑旅游城市品牌的打造，成为吸引投资的重要条件，一些房开商在一线城市发展遭遇严厉调控的情况下，必然转战二、三线城市。同时，作为三线城市的贵阳正处王城市化高速发展阶段，贵阳今年的土地出让大大超过去年，这也有利于稳定房价走势。另外，外来企业进驻，其在成本控制及产品打造方面的优势，也有利于打造贵阳优质居住环境，促进房地产市场健康发展。
不少业内人士认为，今年的土地出让量大大超过去年，但这些地块真正有产品推向市场，也要到明年下半年甚至后年，这或许会让一两年后的贵阳楼市供应持续放大，对房地产市场稳定健康发展有好处，但短期内并不会对当前的贵阳楼市产生太大影响。同时，调控仍在继续，如果没有更加严厉的调控政策出台，贵阳楼市近期成交或有小幅波动，但房价或仍将维持慢涨的趋势。
