贵阳市治理“住改商” 触动了谁的利益？
贵阳日报2010/11/14 11:13
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
近日，《贵州省物业管理条例》正式出台，《条例》中对“住改商”问题进行了明确规定：业主、物业使用人应当按照规划许可、房屋和土地权属证书载明的用途使用物业，不得擅自改变物业使用性质；业主、物业使用人将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主书面同意。这一规定再次使“住改商”这一“老大难”话题成为筑城百姓热议的焦点。那么，“住改商”在经历了“几令几禁”之后现状如何？“住改商”治理难的利益根源何在？解决“住改商”是否有行之有效的途径？为此，记者进行了相关采访。
现状调查：三令五申仍难禁
早在2006年，我市制定并实施的《业主临时公约》就首次明确提出了“住宅禁商”问题，《公约》规定：业主必须按物业买卖合同中或者权属证书中注明的性质使用，不得擅自改变房屋的使用性质。2007年出台并实施的《物权法》第七十七条规定：业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。2009年10月实施的《物权法》司法解释，进一步将“利害关系的业主”细化为“该建筑物的其他业主”。
然而，无论是地方法规还是国家法律的三令五申，都未能阻挡住我市“住改商”的蔓延。近期记者对天恒城市花园、富水花园、中山大厦、美佳大厦、景天城、龙泉大厦、恒生大厦、钻石广场等中心区位置较好的多个高层住宅项目进行了走访，结果发现，这些项目均存在不同程度的“住改商”现象。家住景天城的杨阿姨告诉记者，因为大厦内聚集了多家酒吧，不仅大厦内住户的正常生活受到影响，公用设施损坏、安全隐患堪忧等现象也不断困扰着住户。“现在有的住户都已打算另外买房子搬走了，才住了两年多的新房，这么好的地段，真的是迫于无奈。”
采访中，多位住户表示，在住宅楼内从事商业活动和开办公司，会造成住宅配套资源的紧缺，导致车位紧张、电梯拥堵、用电超负荷以及噪音污染等问题。住宅的超负荷运转，亦会降低住宅硬件配套设施的使用寿命，给业主带来经济损失。有些公司的员工流动较快，素质参差不齐，增加了物业管理难度，也给小区治安带来了不小难题。
根源透析：治理触动多方利益
“住改商”现象为何历时多年状况依旧？记者在采访中了解到，对多方利益的触动，是我市“住改商”难以撬动的根本原因？
首先，对于作为产权人的出租人而言，租给商户比租给普通居住者获利更高，租金丰厚且稳定，这是房东将住宅租给商家的主要原因。在恒生大厦，一位业主透露，同等面积的房屋，租给住户的月租金大概在2000元左右，且多为季付或半年付，而租给中小公司的月租金为2500元—3000元，且租金多为年付，这样就有效避免了租赁空档期带来的风险。
其次，对于商户而言，选择住宅作为办公场地的优势则更显著。据了解，许多公司选择在居民楼里设点，是因为同一地段、相同面积的写字楼租金要比住宅高出一截，而且水电费执行商用标准，比居民楼的民用标准要高。另外，住宅的厨房、卫生间等设施齐全，停车也相对方便，因此，许多处于起步阶段的中小公司更愿意租用住宅来办公。采访中，也有一些商户向记者反映，由于公司营业执照、工商注册期限为两年，两年时间未满，更换经营地点需向相关部门进行申请，所以即使有业委会或物管公司对经营户“动真格”的，短时间内也很难撬动。
此外，利益驱使，物管公司睁一只眼闭一只眼。据了解，目前在一些存在“住改商”的大厦，物管公司对住户和商户实行物管费差别收取，有些物管公司对商户收取的物管费达到普通住户的3倍。由于对商户所收的物管费更高，因此部分物管公司在对待“住改商”的问题上采取“睁一只眼闭一只眼”的态度，使得大厦的“住改商”治理工作难以推进。
根治“住改商”任重道远
采访中记者了解到，也有部分小区在“住改商”治理上取得了一定成效。
以钻石广场为例，该项目共有247套物业，在今年年初的调查中，有53户“住改商”。由于“住改商”现象日益严重，今年上半年，该项目业委会与物管公司联合发布公告，要求改变住宅使用性质的业主和使用人自行纠正其违法侵权行为。其间，业委会多次以宣传专版的形式在住户及商户中宣传“住改商”的弊端，并成立“住改商”治理小组，入户为商户搬迁做动员工作。到目前为止，共有7家商户已主动迁出，11家商户已经与业委会签订了相关协议，约定于今年年底前搬迁。据负责钻石广场的金鹰物管公司沈娟主任介绍，对于“住改商”的治理不能强制处理，一方面由物管公司牵头，一旦业主的房子腾出来后，免费为他们登记、招租；另一方面对于打算迁出的商户，物管公司主动为他们寻找新的迁址，让他们搬入更规范的写字楼。多管齐下，人性化协调才是治理“住改商”的有效果途径。
相关人士指出，尽管关于“住改商”的相关规定不断出台，许多小区治理“住改商”的尝试也取得了一定效果，但在对“住改商”的治理过程中，由于缺乏担当起执法任务的管理部门，导致管理缺位，使得治理“住改商”的难度增大。根治“住改商”仍是摆在我市各级管理部门面前的一个任重道远的课题。
相关新闻：
[更多新闻] [地产快讯] [今日头条] [市场动态] [各地楼市] [房产政策] [地产人物] [专题]
    |
