房价多米诺骨牌第一波 中小房企只再挺三个月
贵阳房天下综合整理2010/05/19 09:57
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
楼市在买卖双方僵持、观望中度过了国十条出台后的个月。业内外似乎都在屏息等待房地产业中倒下的块多米诺骨牌。就目前情形看，中小房企仍将首当其冲，一位开发商直言，“我们顶多能撑三个月，其实大家都差不多。”而就区域来说，受中心城市辐射带动的中小城市
或大城市的远郊区域将率先领跌。业内人士坦言，部分二、三线城市房价降幅将超过30%.
房价何时开始松动，也许历史经验可引以为鉴。2008年7月，随着金融危机加剧，楼市成交开始直线下降，但房价仍然坚定上涨。整整三个月后，也就是到2008年10月，上海等一线楼市成交量只有2007年同期的两成左右，房价由此直线下跌。
一个可以对比的数据是，今年年初以来，楼市成交同样连续数月下降，而房价持续坚挺。到了5月，上海等地楼市成交量再次跌到去年同期的两成不到。而房价是否也将由此推开下跌的波浪潮？
本期周刊，上海证券报深入采访大中小三类房企，一个明确的共识是：大房企此轮房价抗跌性更强，其原因是2009年巨额的销售回款支撑，加上此前融资储备的充裕。相反，中小城市中小房企的资金压力正逐渐加大，用他们的话说，就是银行的门难登，购房者又不买账！降价，已成必由之路。而一些受访企业更直言，房价再挺3个月！
中小房企：房价再挺3个月
房企A，曾获评上海民营企业500强，其早年建设的写字楼项目目前仍是上海地标性建筑之一。而今天，已经被迫转战三线城市的A企业正在为无处寻钱而苦恼不已。
张先生（化名）是A企业某项目公司负责人，近日，与银行人士吃饭沟通是他的主要工作之一。据他介绍，目前房企从银行贷款正变得越来越难。“以前一些分行就能决定的贷款项目，现在全部要拿到总行去批。另外，如果开发商以前的贷款还没有还清，那再借钱就更麻烦。”张先生坦言目前“压力很大。”
通过降价来增加现金流，这一点A公司不是没有想到。据张先生介绍，该公司的部分楼盘已经开始尝试小幅降价，比如9.8折或9.9折的优惠。“但购房者根本不买账。”张先生说。
“现在上海，包括上海周边城市很多售楼处都只有看房咨询的人，买房的人几乎没有。在利空政策还没出尽的时候，谁不想等到形势明朗一些再做决定？”克而瑞机构上海事业部副总经理李振宇称。
而当记者问及A公司在政策未有转向的情况下，其资金还能支撑多久时，张先生称三个月。也就是说，如果其他融资渠道都没有突破，三个月后，A公司在售楼盘将考虑大幅降价，折扣底线为30％。
虽然此轮政策主要针对住宅物业，但一些开发写字楼的中小企业也同样被波及。浙商王先生（化名）在上海南外滩拥有一栋烂尾写字楼。凭借其与世博区域隔江相望的地段优势，曾酝酿在五月开盘的该写字楼定下了单价6万左右的意向售价。
不巧的是，随着4月底房地产宏观调控的到来和五一冷清的成交打击，王先生意向销售价格一降再降，目前定价只有4万多，但仍不敢贸然开盘。
“现在，几乎40％以上的开发商选择推迟开盘。一是因为目前形势不明朗，二是现在可能即便降价也卖不动。受此影响，我们这些代理企业的策划部门也到了几乎无事可做的地步。”某房地产网络机构企划部工作人员称。
王先生同样面临非常紧张的资金压力。据了解，他有意到老家浙江永康举行一场推介会，意向购房者需要交纳的意向金高达百万元，但同时可以获得一份价值数万元的黄金制礼品。如果数月后无意购房，意向金可以返还。“这意味着开发商可以通过意向金获得巨额的短期融资，礼品就是开发商付出的利息成本。”一位了解该企业的人士介绍。
除了一线城市的中小房企外，二、三线城市的中小房企日子更加难过。“今年二、三线城市的房屋开工量非常大，这需要庞大的资金投入。而且二、三线以前的监管力度很弱，包括楼盘刚出地面就销售等都没有得到有效控制。这时候执行收紧银行信贷和严格监管市场，将给二、三线城市的开发商带来很大的压力。”广州一位房地产开发商称。
[更多新闻] [地产快讯] [今日头条] [市场动态] [各地楼市] [房产政策] [地产人物] [专题]
龙头房企：降价是迟早的事
虽然这轮降价可能由中小房企领跌，但大房企仍最终难免降价之路。据上海证券报了解，在数日前的一次万科集团内部会议上，万科集团总裁郁亮告诫各地分公司不要心存幻想。原因是“政府抓的很紧。现在还不是最严厉的状态。”同时，万科集团授权地方分公司可视各地情况调整销售及价格策略。
到17日，北京万科率先小幅降价，业内预期北京房价将就此进入全面调整。而万科在上海的楼盘虽未出现明显降价迹象，但业内称万科、保利等大型房企都改变了早期的乐观预期，对楼市可能出现下行的判断越来越明显。
大型房企可能出现普遍降价趋势的时间点是在今年下半年。据了解，大量房企的新盘上市周朝定在今年下半年，在供给量大幅增加和需求观望双重作用下，房企降价将不可避免。而一线城市周边楼市的率先降价将传导至一线城市。
成交量暴跌是开发商不敢涨价的主要原因。地产专家薛建雄介绍，上周上海商品住宅网上签约量不足6万平方米，只有正常市场情况下一天的成交量。北京中原地产李文杰则称，北京情况比上海更糟。业内预测，如果宏观调控政策在较长周期内持续目前的力度，房价必将进一步松动。
“有地产名人说开发商可以撑一年肯定是夸张的，我觉得在目前的形势下开发商也就能撑半年。”潜龙地产副总经理贺承军称。中原地产项目总经理黄韬也预计，开发商在坚持两三个月后降价在所难免。受此影响，广州房价或在8月份回落10%，其中，郊区回落15%左右，市区下降5%。（上海证券报）
[更多新闻] [地产快讯] [今日头条] [市场动态] [各地楼市] [房产政策] [地产人物] [专题]
新政比开发商想象中要严厉的多，适当的调控是需要的，中国房地产行业或许<<洗洗更健康>>,新政将阻止房地产市场向进一步失控的方向演进。新政来的虽然晚一点，但毕竟是来了。
但新政让<<中国的房地产市场现在进入冰川期>>,有矫枉过正之嫌，而且新政治标不治本，短期调整不可避免，价跌量缩已是大势所趋，但是暴跌是不可能的，2012年崩盘更是无稽之谈。新政的目的是调控楼市，控制过快上涨的房价，而不是要打压房地产行业，更不是为了整治开发商。因此，开发商应积极调整策略，应对新政所带来的交易清谈、行业萧条。尤其是中小房地产企业应有长期的充分的心理准备和战略思考，如何安全度过中国房地产行业的冰川期！
观点：
一。首先美元弱势、欧元贬值，输入性通货膨胀无法避免，7500亿欧元救市所带来的冲击和影响目前无法准确评估。中美之间斗智斗勇，关键看谁少出错，而不是看谁做的对。
二。其次新政控制了货币进入房地产行业，但货币投放量没有改变，产能过剩、行业退出资金依然无法找到投资渠道，一旦政策松动，这些热钱目标依然是楼市。
三。政府无法改变通货膨胀的预期，民众恐慌情绪依然在蔓延，因此新政只是压抑了投资性需求。
四。经济必须服从政治，民生是政治，民生是大事，在未来几年内，民生主导着房地产行业走势。除非房地产行业危及中国经济，中国经济危及政治、危及更广泛的民生，否者在2012年前不会改变业已出台的行业政策。民生不再是口号，而是常态。
建议：
一、 抓两头放中间：专注高端市场和低端保障性住房市场，中端普通商品房市场暂时观望。
二、 走出去，迎进来。布局北京以外的二三线城市，等待时机，同时利用地主之宜与热切盼望进入北京的外地企业进行战略合作。中小房企指望在北京土地市场竞标拿地机会越来越少，合纵联横是大势所趋。
三、 开发模式创新，以商业、产业项目带地避免招拍挂激烈竞争。
四、 强化管理、苦练内功：加强品质、成本管理、向管理要效益。
五、 多看、少动，宁可错过，千万别做错。（陈尚辉博客）
