三把刀已架到地产脖上 大城市房价已经涨过头

三把刀已架到地产脖上

此前最担心的政策问题眼下已被中央经济工作会议解决大部分，房地产业似乎前途一片光明。但是，这个行业头上仍悬有三把达摩克利斯之剑。

供地隐忧：中低价房、中小套型房大减45%

12月8日，国土资源部相关部门公布的《今年前三季度土地市场运行情况通报》显示，去年中央政府出台的4万亿投资计划，直接带来了土地供应的井喷：前三季度土地供应总量180544公顷，同比增加31.0%。其中，通过招拍挂方式出让的土地面积105867.92公顷，同比增加31.0%。前三季度住宅用地供应40192公顷，同比增加8.7%；普通商品房用地供应33183公顷，同比增加4.3%。

但值得注意的是，普通商品房用地供应占住宅用地供应总量的比重为82.6%，比去年同期下降了3.5个百分点。且在前三季度中低价位、中小套型普通商品房用地供应为6002.94公顷，与去年同期相比大幅减少了45%。中小套型普通商品房用地的减少，将直接意味着明后年中低价位、中小套型普通商品房供给的减少。

前三季度招拍挂带来的土地出让价款达到6296亿元，同比增加1.4%。其中，仅北京的卖地收入总额就达760亿元。虽然《通报》显示，前三季度土地招拍挂的平均价款594元/平方米，比去年同期的768元/平方米下降了22.6%。但第三季度普通商品房用地出让平均价款1171元/平方米，同比(1134元/平方米)上涨3.5%，比第二季度的1037元/平方米更是上涨了12.9%。这导致各地地王频现。

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房价泡沫：房价收入比、空置率是国际5倍

12月4日，中指研究院的一份报告显示，北京、上海、深圳、杭州等一线城市的房屋租售比已 过1:300的国际警戒线。房屋租售比是国际上用以判断房产是否具有投资价值和存在泡沫的普遍标准，是反映楼市健康与否的晴雨表。一般而言，租售比1:200到1:250之间意味着区域房产运行良好；而超过1:300的租售比警戒线，就意味着房价偏离房产价值，随之而来的是投资价值变小和投资风险加大。

根据中指研究院的统计数据，今年1至10月，北京地区房屋租售比达到1:434，高居榜首；上海地区也高达1:418，此外深圳、杭州均突破1:360。而且业内人士表示，统计所采用的是二手市场数据，如果换成新房，结果"可能比实际水平还低"。

"至少有80%的人是买不起房的！房价泡沫很严重。"中央党校研究室副主任周天勇3个月前就做出了这样的判断。

12月7日，中国社科院在北京发布2010年《经济蓝皮书》。蓝皮书指出，中国房价收入比超出合理承受范围，85%家庭无能力买房。蓝皮书表示，房价收入比(住房价格与城市居民家庭年收入之比)应当在3~6倍的范围，6倍以上的居民购买住房就已非常困难。而此前的8月份，根据北京市统计局和北京市房地产交易管理网的相关数据，目前北京市的房价收入比已达27:1，超出国际平均水平5倍。

一边是多数人买不起房，另一方面则有大量房屋空置。有统计数据表明：目前在北京、上海、深圳三地，很多楼盘空置率达50%以上。而按照国际通行惯例，商品房空置率在5%~10%之间为合理区，空置率在10%~20%之间为空置危险区；空置率在20%以上则意味着商品房严重积压。

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捆绑效应：银行、政府、民众被动形成利益共同体

虽然各种指标纷纷示警中国楼市的潜在风险，但作为新经济增长点，房地产业与整个国民经济密切相关，商品房成交下跌早已成为国民经济"难以承受之重"。

目前，我国房地产业占GDP总额6.6%，以及四分之一投资额。与其直接相关产业达60个。毫无疑问，房地产已成为中国经济的直接命脉。另有统计数据显示，我国金融机构在房地产里的贷款(包括开发商贷款、土地贷款和个人住房按揭贷款)已经达到数十万亿。显然，房地产业已经与地方政府、国家经济及民众利益捆绑在一起。

如果各方利益没有得到厘清并向健康方向发展，大家将被地产一直挟持，最终也随地产的崩盘一起坠入深渊。

2010年内地房地产业能否保持稳定发展，将成为中国经济走势的风向标。而对于备受关注的楼市泡沫之患，国信证券认为，由于房地产投资存在衰退隐忧，房价仍处在稳定可控水平，信贷资金并未大量流入楼市，"楼市泡沫"言之过早，未来政策仍将偏暖。(投资者报 任鹏宇)

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中国大城市房价已经涨过头

房价飙升、CPI"转正"、股市震荡加剧……越来越多的人开始为"价格"忧虑。而在专家看来，中国的资产泡沫已经形成，为防止泡沫继续膨胀、骤然破裂，政府必须出手适当干预。

"金融制度的重新设计：聚焦资产泡沫与金融监管"论坛昨日在京举行，中国的房地产市场泡沫是政府官员、学界专家、企业界领袖热议的中心。

"中国楼市价格在一些大城市已经很过头了，这种急速增长确实存在泡沫。"美国耶鲁大学金融学教授罗伯特·希勒称。美国康奈尔大学金融学教授 则指出，中国还处在城市化初期，交通管理有待改进，城市"摊开"能力有限，这使得城中心房地产紧俏。而中国文化强调"住房"，同时中国资本市场发展有限、投资机会有限，房地产成了投资与投机的重要市场。

新任央行副行长朱民也指出，美国房价从2007年开始走下坡路，但中国房价经过陡直上升后，在危机中居然还在往上走，这当中是否有投机性因素很值得研究。

而在不久前的另一场研讨会中，朱民强调，中国经济在反弹中面临结构调整和去产能化的压力，但流动性过剩不解决结构性问题，只会推高资产价格，确实存在潜在资产价格过分上升的可能。

越来越多的数据也正在支持"资产价格过分上升"。房地产代理机构美联物业昨日发布了《关于北京、上海、深圳三地楼市的泡沫程度》研究报告，报告显示，随着房价暴涨，北京楼市泡沫程度已位列三大一线城市之首，且泡沫不断扩大。

该调查显示，11月份北京楼市平均租售比再创纪录，首次突破1：500，达到了1：546，部分区域甚至达到了1：700。"这一比例在2008年基本在1：400左右，一年涨了25%，国际惯例是不应超过1：300。"美联物业市场总监张大伟说。

数据显示，目前上海的租售例也已达1：500，深圳为1：450。

除了租售比，房地产泡沫化的另一个指标是房价收入比。数据显示，前三季度北京市城镇居民人均可支配收入为20041元，增长7.9%。

据前三季度数据推断，北京城镇居民人均年收入为26720元，双职工家庭年收入为53440元。目前北京100平方米左右的普通二手房售价普遍超过200万，按首付50万、贷款150万计，20年本息合计211万，共是261万，一个家庭不吃不喝需要攒49年。

不过，更危险的信号是，11月份北京普通商品房成交创三年来同期，而投资客的比例不断加大。

一项对京沪深三地购房者(各取样2000位)的调查显示，北京62%的登记购房者表示手上要有剩余资金，房产将是投资目标，这一数据在上海为51%，而三地调查显示二手房市场上的非自住买家已远超五成。(北京商报 黄竞仪 王营)

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