中国楼市交易量连续两月走跌 住宅成交均价仍上涨

中国楼市交易量连续两月走跌

尽管中国多个城市的房价不断冲高，但在交易淡季和政策调整预期的双重影响下，八月份三十个重点城市住宅交易量继续下跌。住宅成交面积环比下跌的城市占到三分之二，总成交面积较上月下降约一成一，这已是今年内的连续第二个月交易量下降。

据中房指数系统五日在沪公布的楼市成交量数据：八月份，上海继续领跑楼市，成交量达到二百四十万平方米，但环比减少百分之十。北京、广州和深圳等一线城市也都出现不同程度的下滑。北京为一百七十五万平方米，缩量最为显著，环比下降百分之十八；深圳已经是连续第三个月环比出现明显下滑，成交量仅有五十万平方米上下。

据市场人士分析：就市场供应而言，由于去年企业拿地减少、开发延缓，而销售速度相对较快，导致库存很快被消化，杭州、深圳、广州等城市的库存已经降到了历史较低水平。重点监测的几个城市中上海的存量消化周期仅为二个月，楼市供求矛盾还是非常突出，这也是导致市场供应形势长期吃紧而房价借机不断被抬高的一个重要原因。

节节攀升的房价已使人们望而却步，加上年中银监会重申严格执行“第二套房放贷”，使得持币观望再次抬头，市场成交量不断走低。

业内人士指出，九月及以后楼市走向主要取决于两个指标，即供应能否放量及政策走向。以深、穗、杭为代表的华南、华东地区自二00七年以来一直是对市场反应比较敏感的区域，若该区域成交量在未来几个月继续走跌，其走向有可能再次成为中国楼市风向标。(中新社 于俊)

8月份2/3城市成交量下滑 住宅成交均价仍上涨

据《上证报》报道，据监测显示,在8月份监测的30个城市中,有8个城市住宅成交面积环比上升,不到城市数量三分之一,30个城市总成交面积环比下跌约11.18%。

从供应情况来看,8月份,传统销售淡季尚未结束,未来房价普遍看涨,开发商有意放慢推盘速度,各城市库存量继续下滑,如杭州、深圳、广州等城市已经降到历史较低水平,市场供应偏紧。

从市场需求来看,8月份成交面积的仍为上海,达到240万平方米,其次是重庆和北京,但成交面积均低于200万平方米,8月份成交面积超过100万平方米的城市有8个。

从成交价格来看,8月份各城市住宅成交均价仍以上涨为主,特别是在重点监测的10个城市中,能监测到价格的7个城市除天津、重庆外,其他城市住宅成交价格均出现不同幅度的上涨。

据相关分析,大部分重点城市成交面积明显下滑,这一方面是受淡季影响,另一方面,由于去年压抑的刚性自住需求在上半年成交量扩大后逐渐消耗,而在房价已推至较高水平下,持币观望再次出现。(上海证券报)

地产学者直言楼市泡沫危机已超07年

“囤房炒楼将引发金融风险，这对社会和谐不利。”对房地产颇有研究的著名学者羊慧明如是说。以下是羊慧明接受记者采访时的对话实录。

记者：近两个月一线城市房价暴涨的同时，伴随的却是新房成交量环比全面下滑。对此，你怎么看？

羊慧明：房价越高，超过了当地的经济发展水平和大多数居民的承受能力，真正能买得起房子的人就越少，也就是有效需求越小。上海4万-7万/平米的豪宅不断推出，就是年收入10万左右的中产阶层也少有人能问津。都是富人、炒家在炒，最终卖给谁呢？价涨量跌，是泡沫将破的变盘信号。

这几天我专门到成都的几个高档楼盘去观察，发现大多冷冷清清，偶尔有看客去问价，经了解都是手头有房子打算买来炒的人。内地楼市已经出现这样一个尴尬现象：许多没房子的人买不起也租不起房，所以房价暴涨租金却在下跌，有房子的人几套几十套上百套买来囤在那里不装修不住人不使用，就等着涨价炒卖。成都的银都花园、绿杨邨是上世纪90年代建的小区，十几年了都还有没装修没使用的清水房在炒卖。

中国今天的楼市已经变成一个类似期货市场的游戏场——正在脱离真实的民生需求状况，被人为哄抬炒高,成为悬在空中的楼阁。以京、沪、深、杭等一线城市为例，住宅地价已是美国大城市地价的几十倍，房价也已“超美赶英”，可涨势还在加速，“地王”不断刷新地价记录，北京楼价涨得“连开发商都害怕”。

记者：现在，房地产业有泡沫了吗？

羊慧明：欧美的投资性购房要理性得多，制约机制也成熟一些。投资性购房一般不超过当期销售量的15%，人家卖的都是非毛坯房，投资者买到房子后马上会入住或出租，实现其使用价值。而且租金收入足以支付按揭贷款，10年左右的租金收入就能收回购房投资，这才是正常的。而中国一线城市投资性购房比例超过40%，房价租金比超过50倍甚至100倍，远远超过正常楼市的警戒线。内地的炒家，买了几套几十套上百套清水房，扔在那里不装修不出租不住人就拿来炒。必须要说的是，在我们这样一个发展中经济体，住房作为一种民生必需品，大量囤房哄抬房价对经济发展非常不利。

记者：房地产市场不健康会有什么后果？

羊慧明：纵容囤房炒楼哄抬房价将动摇房地产市场健康发展的基石，并对社会造成诸多危害。

首先是引发金融风险。囤房炒楼的人，多半也是用银行贷款。比如温州人，他们炒楼的钱哪里来？除了部分自有资金，主要也是银行贷款。一个温州人手里有几套房子，抵给银行就能贷出上千万元，然后到各地炒房。炒家采取连环抵押，套出大量贷款炒楼。炒房子就像炒股票，炒期货，买涨不买跌，越涨越买。这种疯市的特性就是只能涨，不能跌，而且涨则必须大涨，才会跟风者众，才撑得住涨势。一旦涨不动了，乃至预期涨幅小了，买家立马收手，卖盘蜂拥而出，从开发商转移到炒家手里的庞大库存“堰塞湖”瞬间崩溃，房价立马开始暴跌，但此时，没有人敢买了，房价便一落千丈，而且交易量马上掉入冰点。

2008年以深圳为代表的一线城市楼市就已经上演了如此惊险的一幕。本来京、沪、深楼市上轮调整是好事，但刚开始调整就来了金融危机，于是越来越多的人认同“房地产救经济”，加上银行猛放贷，利率调至低点，二套房贷暗中放松，未充分调整的京、沪楼市一下子转冷为热，楼市暴涨程度超过2007年，主要是炒家大举入市。虽然平民买不起房，但富人的余钱多的是，在“通胀预期”、“人民币将大幅度贬值”等言论蛊惑下，热钱大举流入房市，加上利益集团炒作哄抬，房价疯涨，泡沫再次急剧吹大，危险程度已 过2007年。

二是哄抬炒高地价房价，只能制造房地产市场短暂的虚火，不利于中国整体经济的持续发展。房价疯涨和房子供不应求的恐慌，逼得本不打算现在购房的人提前下手抢房，不过是透支明天的需求。高房价高物业成本及相应的高人力成本将削弱一些城市的竞争力，经营困难的企业会搬走，居民会卖掉高价房子搬到房价低得多环境气候更好的小城镇居住，出城潮将出现，就像美国人逃离纽约、芝加哥等大城市一样。这就是伦敦、东京、巴黎等高房价都市衰退的原因。

中国如不抑制炒房，问题将比世界上这些衰老的经济体更严重。一些城市房地产占其经济总量的30%甚至50%，就靠虚高的房价支撑，这是非常危险的。

三是人为炒高房价将影响社会和谐。一边是普通大众买不起租不起房子，一边是富人还在疯狂炒高房价牟取暴利。中国式的炒房正在制造越来越大的贫富悬殊。

记者：那你认为政府应该采取什么有效措施来抑制炒房呢？

羊慧明：首先要通过金融手段鼓励自主性需求抑制投机性购房需求，银监会出台的对居民购买首套住房降低首付比例和利率七折优惠，购买二套以上住房首付必须四成利率上浮10%的政策是明智的，在炒房风盛行的时候应该进一步从严，特别是对一些热点城市，二套房贷的门槛应更高，首付甚至可提高至五成、六成，利率上浮20%。

二是尽快推出物业税。在成熟市场经济体，因为有递进物业税，即越是市价高的房子物业税比率越高，就决不会有人买几十上百套房子空在那里不住人也不出租。中国也应该借鉴相关经验，实行递进物业税，对一户居民自住的首套房可免征物业税或只缴纳售价0.1%/年的物业税；对第二套以上普通住房收取与国际上差不多的物业税，即年税率0.5%-1%左右；对高档豪宅分级收取3%、5%以上的高额物业税，其标准各个城市可不一样。比如北京，300万至500万元的豪宅每年收取3%的物业税，501万至1000万元的房子收取4%的物业税，1000万元以上的房子收取6%的物业税。

三是对买了空着3年以上的房子征收空置税。年税率可在3%左右。(华夏时报 谭丽莎)

疯狂楼市的众生相：几家欢乐几家愁

面对近乎疯狂的楼市，作为卖家的开发商心态会发生微妙的变化，他们会想尽办法来得到利益；与此同时，作为买家的购房者，也会寻求不同的方式赢得与开发商的博弈。从某种意义上说，激烈的购房心理战无时无刻不在上演。

如果做一个归纳，在购房者里面无非有以下三种类型：刚性需求型、盲目跟风型、投资投机型。除非你不买房，不然就很难逃脱这三种购房者的分类。在现实生活中，类似的例子可以找到很多。

刚性需求型：“刚需，不买不行！”

在各大城市，对住房有刚性需求的首次置业者，不仅是楼市的一支生力军，也是一股中坚力量。

上世纪80年代生育高峰时期出生的人口，当下正在逐渐步入结婚年龄，买婚房是“80后”的刚性需求。有媒体的调查问卷显示，因为结婚而准备买房(或已买房)的“80后”占到了所有“80后”买房者中的66.8%。

同为“80后”的小张和小王经过6年的爱情马拉松，今年10月份终于要结婚了，小张为了给小王一个安定的家，准备在广州市区购买一套新房。

他们一起看了很多套房子，可不是因为价格太高，就是因为户型不中意，没有找到合适的房子。朋友们都说，现在国家在控制房价上涨，但效果不大，等明年房价下降，再买不迟。他的父母也说，家里有一套旧房，虽然面积小一点，但装修一下，还是很温馨的。

不过，小张觉得，既然结婚，肯定要用新房迎接新人，不然，就会委屈了新娘。他说，我是“刚需”，不买不行！现在不管房价是涨还是跌，只要看到合适的房子，就准备立即付款，进行装修。

针对计划结婚的年轻人，中大恒基副总经理付严则建议购房者选择二手房，价格相对较低，房源丰富，选择余地也比较大，并且即买即住。他认为，二手房很适合年轻人结婚过渡使用。

如果说小张和小王是为了结婚而必须买房，那么陈先生就是为了改善住房而不得不换一套大一点的房子。

2004年，陈先生拥有了自己位于北京东四环外的套房子，60多平方米的一室一厅。去年，他爱人生了小孩儿，父母从老家过来照顾小孩儿，结果房子就住不下了。为此，他不得不考虑换一套更大一点的房子。

“虽然我觉得房价年内可能会降一点，也想再等一等，但为了缓解更为迫切的住房紧张问题，不得不提前购买。这也是没办法的事情。”陈先生说，他把原来的房子卖了，换了一个接近100平方米的两室一厅，尽管房价已经比2004年的价格涨了一倍多，但仍然无可奈何地买了。

跟风追涨型：“谁敢说房价不会疯涨下去呢？”

买涨不买跌，这是大部分人的购房心理，开发商深谙其中的道理。他们销售的楼盘每隔一段时间，都要提一次价，以迎合购房人的想法。这导致了部分消费者的恐慌性购买。

北京的李小姐原来并不急着买房的，一来是因为攒不起首付，二来觉得房价太高了，还想再看看能不能降下来一些，但是2008年底短暂的低迷之后，房价就又开始疯涨，李小姐的心里开始慌了。

李小姐透露，今年2月份，房山一个楼盘开盘时的价格只有6000多元，可是现在，同样的一套两居室就要14390元一平方米。“房价不可能降，炒股票有赚有赔，买房即使不赚也不会赔的！”售楼人员这样跟她说。

“租房也能过，但是谁敢说房价不会疯涨下去呢？毕竟迟早要买，安居才能乐业嘛！可是现在的形势让我实在没有信心再撑下去了，总不能看着父母几十年省吃俭用攒下来的钱都变成纸吧？”李小姐说。

因房价高涨而变得恐慌的人不在少数。孙先生来北京已经两年多了，从事服装外贸工作。一直没有买房，现在还没告别租房生活。眼看着房价越来越高，孙先生开始变得有点着急了。

“本来想过一两年再买房，但是现在楼市越来越疯狂了，给了我不少心理压力。我担心要是一直这样疯狂下去以后就更买不起房子了。随着城市规划越来越完善和外来人口的增多，后期楼市肯定不会跌，即使跌也不会跌得很多。”他说。

前不久，孙先生看中了一套90多平方米的非毛坯二手房。“交通方便等因素很打动我，本来打算第二天去付款的，没想到一夜之间就被别人抢走了。”

看到很多楼盘开盘即售罄，而且身边很多人都蠢蠢欲动，孙先生也加快了入市的步伐。孙先生说，对于在北京拼搏的“北漂”一族来说，没有一套属于自己的房子，似乎少了份归属感。

投资投机型：“买房好，稳赚！”

对于那些拥有富余资金的人而言，买房还可以作为一种投资。原因有两个，是稀缺资源，房地产始终会。中国在世界上人口，土地是最稀缺的资源，只是不同地方的土地增值有快有慢，不同区域的房产价值也会变化；第二是通货膨胀因素，房地产有保值增值的功能。从长远来看，投资房地产是没有风险的，特别是现在——显然不是经济波动的波峰，更是投资的好时机。

一项调查结果显示，在通胀的预期不断增强的情况下，最能被接受的理财方式便是买房，这一观点被80%的业内人士所认同。华润置地副总经理朱华越说，买房对于普通老百姓是最简单的投资方式，北京易居研究院院长牟增彬也认为，不动产是稳健型投资者的投资选择。

2008年年底，正当人们观望房价是不是还要继续回落的时候，北京的卢女士已瞅准时机抄底，以100多万元的总价买下朝阳区一处100多平方米的房子。

今年上半年，房价不断上涨。她这套房上涨至少30多万元。“不能再留了，现在就得卖！”看见自己的房子半年多涨了几十万，卢女士觉得自己应该“见好就收”，于是近日她通过房产中介找到买家，以较高的价格出手，一把净赚了近30万元。

仅用了半年多时间，率接近30%。“买房好，稳赚！我自己也炒股，还不是来来回回‘坐电梯’，折腾下来，真没赚到什么钱。”卢女士总结说。“房子也不是随便买就能赚钱，一定要买好地段的房子，这样才快。”

无独有偶，于2003年加入炒房大军的上海人老张最近又在楼市中投入大笔资金。据悉，他一直在通过上海一家中介公司搜罗合适的豪宅，选择的区域包括古北、陆家嘴以及新天地等上海传统的豪宅区。最终在5月底，他敲定了一套虹桥古北的房子，成交价高达500万。

“预期通胀已经成为一种共识。对投资客而言，避免财富缩水的一个好方法是将现金转为不动产，通过购买房产是较为便捷、有效的选择。”老张告诉记者。事实上，一个月后，这处宅子报价已经约2%。(新华网)

中国楼市酝酿M头型 成交量萎缩开发商开始打折

在对高房价的声讨中，由于“团购事件”不是房地产企业的中石油也一不小心成了靶子，随后被审计署曝光的各大部委买楼事件也被竖在了公众面前。随着一步步挖掘，开发商“融资”的一条“黑金链”，以及背后的房地产暴利空间暴露无遗。

同时，信贷政策毫无悬念不如上半年一样宽松，8月份以来，中国的A股市场已经狂跌过800点，同是资产性质，楼市泡沫已膨胀到无以复加，如果持续得不到成交量的支持，中国楼市会不会拷贝股市的大顶形态，走出一个的“M头”。

楼市成交萎靡 开发商现打折

突变的8月，随着信贷政策“微调”，刚性需求基本消耗殆尽，投资需求转向观望，楼市似乎正面临着一个新的拐点。

据山西证券的一份统计，8月底部分城市房地产成交出现回落。环渤海地区北京、青岛回落；长三角地区上海小幅回落；珠三角地区深圳回落较多；中部地区长沙小幅回落；西南地区重庆回落，昆明波动。

作为楼市的风向标，北京楼市8月份成交量全线走跌。《华夏时报》记者从北京市房地产交易管理网了解到，北京期房、现房成交量在8月份双双下滑，环比降幅达5.63%和45.73%；同时，在上半年火爆异常的二手房市场，二手房成交量及住宅成交量近4个月来也次分别下降了4.73%及4.19%。

而据亚豪机构的统计数据，8月，京城共有81个商品房项目开盘销售，创下近5年单月开盘量的历史纪录，环比7月增加了65.3%，但是开盘价格也是水涨船高，开盘均价达到了16165元/平方米，环比7月开盘均价上涨了10.7%。但这81个项目销售率仅为五成，比7月下降12.4%；而因担心楼市转向而在8月份集中推楼的开发商们，也没有取得预期的销售效果。

“由于开盘项目价格不断攀升，导致了许多刚性需求的客户难以承受，而一些投资性客户也开始望而却步，在此影响下，8月开盘项目的整体销售率有了明显的下滑。”亚豪机构相关负责人向《华夏时报》记者介绍。

嗅觉灵敏的开发商们在嗅到不安全的空气后，已经开始借“金九银十”展开了打折促销，但金九银十”因突遭政策调整和消费者转向观望而备受考验。

记者从房地产市场了解到，目前北京多家开发商已经展开了打折促销活动，为了能在9月创造销售高峰，各家楼盘纷纷以9月优惠促销来吸引购房者光顾，折扣率从 9.2折到9.9折不等；同时还有VIP卡抵现金、物业费等促销活动。同时新开的楼盘也放低了身价以求青睐。

高房价透支了购买力 投资价值尽丧

“楼市成交确实在转向萎靡，二手房在紧俏了半年后也开始降温，房地产中介们都在担心，上半年的火爆销售基础并不稳固，现在房价太高，信贷政策又收紧，市场正在转向观望，楼市很可能开始转向。”中原地产一门市部负责人告诉记者。

9月3日，在2009北京秋季房地产展示交易会上，记者发现更多购房人的心态已经转向观望。不少看房人告诉记者，房价太高了，买不起，而且也担心接下来会跌。

“房价太高了！八九成人都已买不起房了，现在的高房价已经难以为继。”中央党校研究室副主任周天勇对记者指出。

而中国社科院工经所投资与市场研究室主任曹建海算了一笔账，目前在北京楼市的租售比，有的已经达到了1:800，而国际水平一般在1:100左右，目前租房比买房便宜得多。“在北京，买一套房子，除去大笔首付不说，剩下的月供至少是租金的两倍；同一套房子，如果租住几十年，同样得到了房屋的全部使用价值，实际上是赚了。现在房子的供应很充足，优先选择是租房而非买房。”曹建海说。

同时，中大恒基市场部经理张大伟表示，北京市的房价收入比达到27:1，相当于夫妻双方不吃不喝努力27年才能买到一套房。而根据国际标准，房价收入比应维持在3:1至6:1的范围内才算合理。即便不把房贷因素考虑在内，北京市的房价收入比也高达17：1，远远高于国际标准。

相对应高房价，中石油员工近期4折的团购价在北京买房的事件也让开发商的开发成本以及暴利空间暴露无遗。这意味着即使楼价跌掉一半，开发商仍然有利可图。

“如果把房地产作为一种投资品，不论是看房价-家庭收入比、房价-租金比还是房屋空置率，房地产都已经充满严重泡沫，除了稀缺地段的稀缺楼盘，均已经不适宜进行投资。这也是近期投机资金转向观望的重要原因。”丰瑞世纪的总经理戴晓光认为。

开发商“资金链”狡兔三窟

尽管市场成交量在走跌，市场开始转向观望，但是开发商们却并未显怯意，即使开始了集中推盘和打折促销，但却没有实质性的降价行为。

“前一个阶段，开发商通过获取银行贷款、高价出货以及股市融资等方式已经获取了大量资金，而且即便信贷收紧了，开发商仍然有找钱渠道，这个背后的资金链可以让开发商理直气壮地支撑着目前高到离谱的房价。”戴晓光认为，目前开发商的资金还能支撑较长一段时间。

近日曝光的中石油员工低价团购北京楼盘太阳星城一事，掀开了开发商背后“黑金链”的冰山一角。

据悉，2006年7月6日太阳星城开发商冠城大通(企业专区,旗下楼盘)就有公告称，冠城正业与北京华油服务总公司、兴业银行北京分行签订《委托贷款协议》。北京华油服务总公司委托兴业银行北京分行向冠城正业提供贷款人民币6亿元。贷款期限18个月,年利率2.3%,贷款用途是建设太阳宫新区B组团项目。保证条款是冠城正业以太阳星城B组团项目土地使用权作为抵押。2006年7月,1-3年期企业银行贷款利率为6.03%。根据贷款金额测算，冠城正业此笔贷款的融资成本较市场价低了6000万元。

显而易见的是，冠城正业利用中石油的信用获得6亿银行贷款作为启动资金，交换条件则是4折给了中石油8栋楼。另外，9月3日，国家审计署的审计报告再次曝光了多个部门挪用国家资产，出钱或出地与开发商合伙开发房地产的问题。这让开发商除了走正规渠道获取银行贷款或者上市融资外的另一条“黑金链”暴露无遗。

开发商狡兔三窟，眼看一条条融资渠道被收紧或被曝光，近期，多家开发商集中增发融资，试图在抓住他们能从市场抓住的最后一根稻草。

房地产新拐点已现？

尽管开发商狡兔三窟储备了粮草，但可能最终难以躲过市场规律的惩罚。

纵观2007到2009年，房地产市场走过了一个从“量价齐跌”到“量价飙升”再到“价涨量缩”的过程。从土地流拍到“地王”归来，开发商经历了从不缺钱到断粮再到天上掉钱的震荡过程。

2009年前8个月，房地产市场显然正在酝酿重走以往的老路。

“不能不承认房地产行业确实是暴利行业，而且是一个不会倒闭的行业，因为政府要靠房地产拉动经济，银行要靠房地产拉动贷款。”一地产企业相关负责人不无得意地对记者坦承。

戴晓光认为，当地政府拿到了足够的土地款，开发商储备了足够的资金和土地，但现在银行却害怕了，因为他们要去承担一旦市场出现滞涨后所可能发生的还贷危机。所以银行毫无疑问要在这个时候收紧信贷。

“市场一旦因购买力被透支而转向观望，投机资金逐渐退场，拿了那么多天价土地的开发商的资金就不会支撑太久，而且随着开发商背后“黑金链”的曝光，开发商辛苦经营的楼市泡沫会在两种力量的碰撞中瞬间爆炸，楼市拐点在所难免，价格的走跌只是时间问题。”戴晓光认为。

曹建海更是大胆地预测，房价将于今年年底回落并深度下行。“做出这一预测的原因有三：一是信贷微调和收紧二套房贷政策对房地产投机打击非常大；二是中国经济不景气的局面短期难以改善；三是城市房地产供过于求的现象非常严重。”

中国楼市会不会走出一个类似股市顶部的“M头”，同是资产性质，股市能够跌一半，楼市为什么不能跌？ (华夏时报)