中西部城市土地集中放量 成交量下滑

二线城市居住用地供应放量 地价近去年值

记者30日从中原地产研究中心发布的一期土地月报获悉，在5月一线城市土地成交火爆的带动下，二线城市加大居住用地供应量。6月居住用地供应量较前12月均值增加45%。其中，重庆、武汉、沈阳、南京和杭州等二线城市放量明显。与此同时，成交异常火爆，居住用地成交面积比前12月均值翻一番。地价水平也明显回升，已经接近2008年的值，但未达到2007年峰值。

记者了解到，6月土地市场的积极表现受4月份以来各地“地王”频出影响明显。其中，5月以来，北京土地市场一直持续火爆，一周之内“地王”纪录被刷新三次，中化方兴40.6亿元豪夺广渠路15号地块，成为新“地王”；保利地产亦在重庆斥资38.1亿获取鸿恩寺地块。值得关注的是，北京几幅天价地王的得主并非大家耳熟能详的大型房地产开发企业，而是一些具有资金实力的央企背景企业。

近两个月土地市场的火爆表现与年初形成了鲜明对比，这从有关机构的统计数据中可以看出端倪。据亚豪机构统计显示，今年1月，北京住宅项目用地零成交；2月仅成交了2宗小体量地块；3月、4月也仅各成交了4宗和3宗住宅项目用地；而到了5、6月份，成交的住宅项目用地分别达到了10宗和18宗，成交土地面积也达101万平方米和162万平方米，与前几个月相比出现了井喷的态势。不仅如此，5、6月成交的土地中，体量在十万平方米以上的大型地块明显增加，这在此前几个月里是不曾出现的。

亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，新年过后，在政策利好的作用下，楼市销量止跌回暖，出现了久违的“小阳春”，而受到通胀预期的影响投资客户重回楼市，支撑了成交量不断上涨，四月的交易量更是创下近三年之最。这一方面极大的缓解了开发商的资金窘境，另一方面也改变了开发商对未来市场走向的预期。此外，在宽松的货币政策环境下，政府加强了信贷支持力度，一些大型房企和地产上市公司的融资能力逐步增强，资金状况相对宽裕，因此频频现身土地交易市场，而开发商对楼市预期的改变，更增加了拿地信心，这造成了5、6月份土地市场交易的火爆局面。

在5月一线城市土地市场回暖的带动下，二线城市开始加大居住用地的供应量，6月居住用地供应占全部用地比例38%，再次超过前12月均值。6月12个被监测城市土地整体供应1462公顷(276幅)，高于前12月均值38%，其中居住用地供应552公顷(68幅)，高于前12月均值45%。12个城市中，一线城市居住用地供应较4、5月略有放缓，重庆、武汉、沈阳、南京和杭州等二线城市则加大居住用地供应量，其中重庆放量显著。

记者发现，6月土地市场流标率表现平稳，但地价增长明显。统计显示，截至6月底，12个被监测城市的土地流标率为13%，与5月份持平；其中居住用地流标率为15%，与5月相比有所下降。截至6月底，上海、广州、深圳和杭州今年均无居住用地流标；而沈阳、南京、重庆和成都居住用地流标率相对较高。

地价方面，6月12个被监测城市土地楼面地价为2421元每平方米，高于前12月均值117%，其中居住用地2999元每平方米，高于前12月均值101%。已经基本接近2008年的值，但仍未达到2007年峰值。

任启鑫认为，2008年楼市低迷，开发商资金严重短缺，既无拿地能力也无拿地信心，因此政府推地意愿也明显降低，导致了供需两弱的局面。但实际上很多开发商由于土地储备不足而难以维持企业的正常运营，很多企业甚至不得不采取压缩人员等方式降低运营成本。而到了今年楼市逐渐复苏，开发商资金状况明显改善，迫切需要购置一定规模的土地用于企业的扩张性发展，而此时政府应对不足，推地力度明显滞后，这导致了土地市场“供不应求”的局面，造成诸多房企争抢优质地块的现象。

“更出乎意料的是，一些原本并不是以房地产为主业的国企、央企看到了房地产业的发展潜力也在此时加入抢地‘大战’，这些企业的资金实力强、融资能力高，不仅加剧了土地市场供不应求的程度，而且无形中成为了推动地价高企的‘推手’。”任启鑫补充说。（经济参考报）

房地产业：中西部二线城市成交量出现下滑

行业要闻

中国人民银行分支行行长座谈会在长春召开。会议要求，加强房地产市场监测，落实好房地产信贷政策。

浙江要建立征地补偿标准制度，省政府将制定并公布具体的标准，各市县不得低于这个标准。

公司要闻

北辰实业预计公司截至2009年6月30日止半年度归属于母公司股东的净利润约为人民币50,000万元左右，较上年同期出现较大幅度增长。

名流置业全资子公司沈阳印象名流置业有限公司以挂牌方式竞得位于沈阳浑南新区B25号地块，成交规划用地面积为70656.8平方米，净地竞得总价款为人民币212,676,968元。

冠城大通半年报显示，2009年度上半年公司实现营业收入16亿元，比去年同期减少27.6%，实现营业利润1.53亿元，比去年同期减少30.9%，实现净利润0.94亿元，比去年同期增长29.7%,EPS为0.15元。

新湖中宝吸收合并浙江新湖创业投资股份有限公司获得中国证券监督管理委员会核准批复。

主要城市成交信息..环渤海成交量总体稳中有升。北京一手住宅成交面积环比上升1.50%；天津一手住宅成交环比上升约1.50%；青岛住宅成交面积环比上升1.25%；济南成交套数环比上升17.06%。

长三角除南京商品房成交下降将近两成外，其他城市成交量基本平稳。上海一手房成交面积环比上升1.76%；杭州商品房预售面积环比上升11.73%；宁波商品房周成交面积环比下降3.96%；苏州一手住宅成交环比上升6.07%。

珠三角成交量总体继续下滑。深圳一手房成交环比下降6.83%；广州本周（7.20-7.26）成交环比下降7.34%；东莞住宅成交环比上升4.81%。

其他地区除长春成交量有所上升外，其他主要城市成交量下滑程度不一。（东方网 长江证券 杨靖凤）

七月销售价升量跌 四地楼市迎来拐点？

国内楼市新房成交量连续上升的红火势头，在今年7月份戛然而止。已经公布的北京、上海、深圳、广州四个一线城市7月新建住宅成交量，均出现环比下降。

由于价格涨得太高，原先的市场需求主力也在分化。投资需求已经彻底释放，刚性需求则暂时重归观望。在持续回暖5个月之后，楼市即将迎来新一轮的成交拐点。

不过，目前开发商已是现金满满，足以应对市场成交的低迷。业内普遍认为，量跌价升的态势将会在下半年继续延续，购房者要期盼开发商再度降价，可能要等到明年。

重演成交量萎缩历史

昨日，《每日经济新闻》记者从多家研究机构处获悉，根据北京市房地产交易管理网的数据，7月，北京市共成交期房商品住宅12840套，成交面积148.1万平方米，环比分别下降10.5%和5.7%。除经济适用房、限价房等保障性住房，实际成交期房商品住房10998套，成交面积133.7万平方米。相比之下，现房商品住宅成交4216套，成交面积为57.8万平方米，环比6月分别上涨43.8%和34.6%，涨幅十分明显。

与北京的情况相同，来自佑威楼市通系统的数据显示，上海7月全市商品住宅成交面积为194万平方米，相比上月减少了5.37%；成交量从2009年开始持续了6个月的上涨后，首次出现下跌。7月上海商品住宅成交均价达到15770元/平方米，环比上涨了1.58%，为3月以来连续第5个月上涨。

深圳市国土房产部门的统计数据显示，今年7月，深圳市新建商品住宅销售面积为54.83万平方米，环比6月份下降17.4%。据监测阳光家缘（广州国土资源和房屋管理局官方网站）显示，7月广州网上签约售楼数共计6653套，比6月网上签约10502套大幅下降36.6%。

四大一线城市7月成交量的下滑，立即令业内人士联想起去年7月以后，在上海、杭州等地楼市出现的“拐点”。当时的上海楼市也是在经历连续3月的市场回暖之后，在当年的月份出现了成交大幅下跌的情况。

按照易居中国当时的数据统计，当年7月上海全市商品住宅成交环比大幅下跌30%。此后连续数月，上海楼市的成交量始终低迷，直接导致当时市场在售楼盘的大面积降价销售。直到当年11月，国家出台鼓励自住购房的政策，上海楼市的成交量才由负转正，市场也才步入回暖期。

供应“吃紧”开发商降价“难”

事实上，7月份一线城市商品住宅的成交量下跌，早在业内专家的意料之中。卫明不动产智库负责人蔡为民在7月中旬预言，下半年银行信贷的规模将收缩，势必会影响到房地产市场的实际购买力；开发商大幅提价也势必会影响需求，成交量从7月份开始下滑在所难免。

佑威房地产研究中心副主任陆骑麟也认为，上海楼市7月均价创出一年来的新高后，成交面积却出现了2009年以来的首次下跌，可见目前的房价已超过了购房者的承受能力，并且新增供应的相对不足，从而导致开发商捂盘惜售，也是促使成交量减少的一个原因。

对于广州7月份楼市成交的下滑，广州市国土资源和房屋管理局公告显示，7月份因更新升级新网络系统，造成楼市成交数据有些差错。而有业内人士认为，除去客观因素影响外，还与7月是传统的签约淡季有关，开发商为了9月、10月的黄金月销售做准备不会刻意在这个时候推盘，因此，大规模的推盘情况较少。

不过，中原地产中国研究院分析师许萌认为，即便本轮的成交量拐点出现，开发商也不会急于降价。原因在于市场供应的青黄不接，使开发商暂时没有降价压力。她表示，无论是库存告急的上海，还是成交相对稳定的北京，以及调整周期相对较早的广州和深圳，目前都面临了新增供应不及时的“房荒”。至少在今年，新增供应不足的局面将难以被改变。在此局面下，开发商没有降价竞争的动力。

事实上，那些判断市场将出现供应不足的开发商，不但暂时不会降价以提高成交量，反而可能通过涨价“捂盘”，以确保下半年仍有房可卖。

易居中国的数据显示，上海第二季度成交均价较季度上涨10%以上的住宅、别墅和酒店公寓楼盘，接近60个。不少楼盘目前在售的一批房源的网上参考价格较前一批上调20％～30%，其中不乏大牌的开发商。而北京、广州的不少项目，开发商也大幅提高了房屋售价。

“要到明年，新一批购置的土地逐渐上市，供应上去了，可能会有价格战。”许萌说。（每日经济新闻 杨羚强）

7月份一线城市楼市成交集体回落

在经过上半年的持续发力后，7月楼市出现区域调整的局面。记者昨天从各方面获得的信息显示，30个城市的商品住宅总成交面积环比下跌约4%，其中有15个城市的商品住宅成交面积环比下降，北京、上海、广州、深圳4个一线城市还首次出现月成交量全部下跌的局面。

一线城市成交冲高回落

佑威楼市通系统对上海楼市的监测显示，7月上海商品住宅成交面积为194万平方米，环比6月减少5.37%。这也是上海楼市成交量在持续6个月的上涨后首次出现下跌。

根据对北京房地产交易管理网的数据统计，7月北京期房商品住宅的销量为12840套，剔除其中的经济适用房和限价房外的期房商品住宅签约套数为10862套，日均约350套，较6月的日均385套下跌9.1%。不过，这是北京楼市继5月之后今年出现的第二次回调。

广州官方房地产网阳光家缘网的网签数据显示，7月广州楼市供成交6653套，比6月的10502套下降36%，更只有5月量的一半。还有深圳国土房产部门的统计数据显示，7月深圳新建商品住宅销售面积为54.83万平方米，环比6月下降17.4%。广州和深圳都已是连续第二个月出现成交下降。

在业内看来，一线城市的楼市成交局面出现调整都是属于冲高回落。“成交量下降是迟早的事，拿上海来说，不但是连涨了好几个月，而且已经涨到了一个新的历史高位，它不下来我们反而要担心。”克而瑞中国研究中心总经理陈啸天坦言。

中原地产的分析师则表示，7月本是传统楼市淡季，供应量有所减少，而成交放缓也是由于积存的购买力在上半年已经消化掉很多了。

华南华东进入调整阶段

除了一线城市外，值得一提的是，楼市成交量的调整正呈现区域化局面。中指研究院的报告显示，在其跟踪监测的30个城市中，7月有一半城市出现住宅成交面积环比下滑。其中，华南和华东地区的城市表现最为明显，如华南的厦门降幅超过20%、东莞超过6%，华东的杭州降幅超过30%、温州降幅超过20%、宁波降幅超过10%等。

“除了是楼市淡季，从另一角度看，一些重点城市住宅成交面积出现明显下降，是由于去年压抑的刚性自住需求在上半年集中成交后逐渐消耗，而在房价已被推至较高水平下，持币观望情绪再次出现。”分析师表示。

他甚至指出，华南华东地区自2007年以来一直是楼市反应比较敏感的区域，如果这些区域的楼市成交在未来几个月继续走跌，这一市场走向有可能再次成为一个风向标，其他城市恐步后尘，乃至性的市场拐点也可能会到来。

房价走势将影响下阶段成交

事实上，仍在攀升的房价被视作影响下一阶段成交局面的重要因素。

虽然7月很多城市的商品住宅成交量出现回调，但价格依然昂着头。如在中指研究院重点监测的10个城市中，除重庆外，四大一线城市及杭州、天津、武汉等城市的住宅成交均价都依然出现不同幅度的上涨。

地方机构的数据也表明，如7月上海商品住宅成交均价达到了15770元/平方米，环比6月上涨1.58%，这也今年3月以来连续5个月出现上涨；深圳商品住宅销售均价更是达到16080元/平方米，环比6月上涨8.47%，也已连续涨了5个月，并离2007年10月的历史高位17350/平方米只有一步之遥。

“7月均价创出一年来的新高后，成交面积却出现了今年来的首次下跌，可见目前的房价已超过了购房者的承受能力。因此后期如果房价持续快速上涨的话，成交量极有可能出现大幅的萎缩。”佑威房地产研究中心副主任陆骑麟表示。

同时，分析师认为，除了因为价高、很多有意购房者已经力不从心外，为抑制房价继续上涨，银监会近期重申二套放贷政策的严格执行，市场也出现了未来可能推出楼市调控政策的预期，由此改善性及投资性需求会进一步受到打击，难以支撑起继续扩大成交量的“担子”。

但是，业内也认为，成交量出现回调不一定最终就能带动价格掉头。如中原地产华北区董事总经理李文杰就表示：“目前都是市场的波动回调，但不是可能的市场‘拐点’。在目前信贷宽松的背景下，开发商资金充裕，已不存在类似去年降价回笼资金的压力。”(上海证券报 李和裕 于祥明)

国土部公布地价占房价比 掉进开发商设下的陷阱

事实上，国土部只是管理土地，负责卖地，卖地的收入归地方财政，并不落入他们的腰包，卖得高了还是低了，跟他们并无直接关系，国土部大可不趟这浑水

日前，国土部公布了对620个房地产项目的调查，调查显示，地价占房价比例在30%以下的约占总数的78%。国土部天真地以为这下总可以让事实说话，撇清自己与高房价的关系了，结果却是进一步引火烧身。立即有人认为国土部此举考虑不周，立即有人提出三大质疑，立即有业内大佬说话，“国土部的结论是经不起考验的”！

人民都说房地产有泡沫，开发商说没看见，人民都说房价高，开发商说不高，全世界都用房价收入比衡量房价高低，中国的学者说中国不能用，全世界都知道房地产泡沫破裂，会导致经济崩溃，开发商却反过来说，只有房地产能够救经济。诸如此类，一切不利于开发商挣钱的观点都将被攻击，并且失去立足之地，没成想国土部也会掉进开发商设的陷阱！

事实上，关于地价房价关系的部门口水战已经不是次，相信如果不从这次吸取教训，开发商指不定哪天挖好了坑，国土部还会往下跳。

挑起此轮“调查战”的首先是开发商的代言人房地产业商会，2009年年初，在两会上，该会递交了一份名为《我国房价为何居高不下》的大会发言。据称，该会2008年对9城市81个项目进行了“房地产企业的开发费用”调查，结果显示，房地产项目开发中，土地成本占直接成本的比例，达到58.2%。

这份报告的厉害之处在于，它次以“正式调查”的形式，明确把高房价归结于高地价，它次把问题上升到人大，并直接诉诸民意代表，它次将矛头对准了地方政府和国土部门。利益集团的代言人，如此直率地在人大批评政府，这是历史的进步。但政府部门似乎并未学会如何应对。

首先坐不住的是上海，因为报告称房地产开发项目流向政府份额的就是上海(达64.5%)，上海的代表在两会上就立即给予了反击，但只是口头抗议。两会结束之后，上海开始动真格的，扬言要用具体的数字来回应此报告。结果却是不了了之，没了下文。一级政府居然出尔反尔！但此事实在不能怪上海，只能怪上海人太精明，怪房地产市场太凶险。

很显然，上海人发现自己有掉进开发商设下的陷阱的危险，与其被人放到火上烤，不如早点全身而退。实际上，有关房地产的种种，已经极度政治化，而且，几乎没有公理可言，话语权并没掌握在本身也脱不了干系的政府手上。本来政府出地，开发商出力，一起盖房子卖给老百姓，谁挣得多谁挣得少，属于“商业秘密”，何必拿出来说呢！在这之前，有过类似经历的建设部早已不言声了。

但国土部不明就里，硬要往里冲，还书生气十足地去做什么调查，奇怪的是，同样是调查，房地产商会的调查出来之后，得到的是一片赞扬之声，而国土部的报告一出，时间就遭到了“痛击”。国土部怎么还不如上海人精明？不是已经有人说你越描越黑了嘛，你还偏要描！再说，即使国土部要反击，为何不学学住建部，将自己置身事外，让自己下属的协会商会以及外围组织出来说话，何必把自己的信誉搭进去呢！

针对房地产商会的质疑，国土部尽可把调查报告交给人大，或者交给房地产商会，作为正式答复。大可不必在媒体上公开出来“辟谣”，跟开发商打嘴仗。如果国土部不在媒体上反击开发商及其代言人，开发商天天说地价高导致房价高，没人接茬，只是自说自话，你信也行，不信也行。就像那些名人，你不骂他，他的表演岂不成了无厘头！开发商就无法把老百姓对高房价的怒火直接引到政府身上。而且，人家以人民的名义在人大发言，而国土部自己站出来说话，倒成了自言自语，不合程序正义，显得小器。这就使得国土部只能在人家的主动进攻面前步步被动节节败退。

事实上，国土部只是管理土地，负责卖地，卖地的收入归地方财政，并不落入他们的腰包，卖得高了还是低了，跟他们并无直接关系，国土部大可不趟这浑水。如果国土部非要趟这浑水，两句话就可以打发了开发商：如果你觉得贵，为何还要买呢？还不是你觉得地价再高都能再捞回来嘛！再说，我标价并不高呀，还不是你们争先恐后地把价格抬上去了？这怎么能怪我们呢！(中华工商时报 陈雪根）