土地成本统计遭质疑 高房价存在潜伏的违规成本？

中房协质疑国土部土地成本统计:经不起考验

中房协质疑国土部土地成本统计:经不起考验国土资源部日前公布了对620个地产项目土地成本的调查结果,得出“中国地价占房价平均为23.2%”的结论,随即在业内掀起了轩然大波。昨日,中国房地产协会副会长兼秘书长朱中一在接受新浪网访谈时表示,官方公布地价成本是好事,但有两个关键问题需要计算在内,否则国土部的结论经不起考验。

问题一:地价与房价时间差

“一个方面是国土部公布的地价是按项目当时拿地的价格,这与后来房地产销售时的价格不是一个时间点,这就有了时间差的问题。”朱中一表示。

朱中一的观点也得到了业内人士的认同。“地价和房价时间差的问题是国土部此次计算土地成本不准确最为主要的原因。”明天地产业务总监贾玉鹏表示,国土资源部用以前拿地的地价,来比较现在房屋销售的价格,这肯定是把土地占房价的比重算低了。

我国土地的稀缺性,决定了土地的价值。除了2008年有略微的下降外,中国的土地价格一直都是上涨的。贾玉鹏认为,从拿地到销售,需要1年左右的时间,而1年后的土地已经大幅,房价也会大幅增值。所以算地价占房价比肯定是需要拿现在土地的价格与现在的销售房价,或者拿当时拿地的价格,除以当时同区域楼盘销售的价格,这样的比较才会有意义。

贾玉鹏还表示,在土地开发的过程中,还需要耗费许多投资成本,并不仅仅是计算土地出让金。

不过,也有专家认为国土部的统计是没有问题的。中指研究院副院长黄瑜表示,从拿地到开盘大概的周期是在8-10个月左右,任何项目从拿地到销售是有一个过程,而我们去计算地价占房价的比率只能是一个标的物,而不是两个标的物做对比。

“如果按照现在的地价和现在的销售房价相比,就会出现'面粉贵于面包’的现象。像方兴地产拿下的广渠路15号地,楼面地价就是1.6万元/平方米,而现在该区域有的房子就卖这个价。不是一个标的物的比较,那就没有意义了。”黄瑜表示。

问题二:土地增值税的计算

另外一个关键问题,是土地增值税的计算。朱中一表示:“土地增值税也很重要,它肯定是跟地价密切相关的,所占比重较大。我感觉在国土部公布的地价中,土地增值税这块是缺少的。”

对此,贾玉鹏认为,土地增值税也是土地成本构成的重要部分,如果加入到土地成本里面,土地占房价比肯定会提高。

“在土地增值税缴纳的问题上,许多开发商的归纳方法是不一样的,有的将土地增值税这块归纳到开发成本里面。”黄瑜表示。

朱中一也拿二手房举例说:“按说房屋折旧,价值会越来越低,但为什么二手房价格反而越来越涨？主要一个原因就是因为土地在增值。”

业内不愿具名的分析人士表示,此次国土部和开发商的争议还是各自的立场不同,国土部此次计算的地价占房价23.2%的比例是并不全面,也比实际偏低。国土部的目的只是向外界传达,并不是政府部门收土地出让金高而推高了房价。而开发商显然也不愿意被扣上暴利的帽子。（北京商报 潘建）

评论：高房价中是否还存在潜伏的违规成本？

商品房的成本构成主要有三部分：土地、建安费用，还有就是政府的各项税费。从成本清单中，近日的调查发现，各级行政部门林林总总的税费在当中占了20%，和15年前比，当地房地产业的税费增加了30%，不仅收费项目在增加，收费标准也在升高。

而就在上周末，国土资源部公布了房地产项目用地地价专项调查结果。620个楼盘，地价占房价平均比例为23.2%，其中，比例在30%以下的约占项目总数的78%。国土部揭开低价比例的盖子，目的是为了证伪“地价推升房价”的公众舆论；房地产商不甘落后，曝光的是林林总总的税费。捂了多年的房价成本的盖子，终于大白于天下，结果是让公众大吃一惊。原来市场上的天价房，竟然有一半以上源于税费紊乱。

但是，对公众而言。明白了房价成本构成，知道了房价高企的原因远远不够。公众需要知道的是，为何房市成本构成里杂乱横陈着如此多的行政税费？为何地价比例如此之高？这两个疑问显然成为难让公众释怀的房价黑洞。因为无论地价也好，各种行政税费也罢，汇总之后总是要纳入地方或中央的财政预算轨道。除了一部分行政开资，大部分应该专款专用，取之于民，用之于民。比如经适房、安居房、廉租房建设，比如房屋维修等等。遗憾的是，民生安居工程眼下尚不完善，各种商品房质量和纠纷问题络绎不绝。也就是说，地价和各项行政税费具有“只进不出”的黑洞虹吸效应，却不见回馈和反哺公众安居。

还有，即使地价和各项行政税费占了房价的50%，那开发商依然还有50%的利润。除去建设费用，开发商最终的利润构成也会在20%至30%间，这个比例依然可以算是高额利润了。当然，按照目前渐趋清晰的房价成本构成，利益既得者首先是地方政府，然后是开发商。笔者以为，房地产商追求高额利润，基于其市场逐利本性，是无可厚非的。但是，对于政策设计者或决策者，将楼市视作GDP和财源的孵化器，显然有悖其公共属性。

值得一提的是，地价成本构成的清晰，映射出一道尴尬的场景。对于公权力而言，如果地价和行政税费占了房价的50%，权力推升房价就是正解。当然，开发商也难辞其推升房价之咎。资本诿过于权力的借口很弱智，很有“五十步笑百步”的讽喻色彩。但不管如何，房价高企的黑洞是权力和资本合力而为。

现在的问题是，既然开发商因为撇清推高房价责任而甩出了房地产成本构成的黑洞，公众就希望正本清源，还给人们一个价格公道、供求合理的楼市。首先，房价构成中的地价成本应该降低，各种税费应该整合，而且应该收得合理，用得明确，而决不应该变成一笔糊涂账，变成预算外流动的地方“小金库”；其次，地价和税费成本应该由开放商和购房者均摊，而不应由开发商直接转嫁给购房者。

对于至今依然讳莫如深的房地产利润构成，应该通过公开、透明的审计手段弄清楚，并 公众。防止开发商攫取高额利润。更重要的是，除了地价、税费、建安费用，房价成本中是不是还有潜伏更深的违规成本？（上海证券报 张敬伟）

（作者单位：江苏徐州海关）