商品房资本金比例下调 房价或将上涨

商品房项目资本金比例首次下调降15个百分点

每日经济新闻 刘琳

为助推"保增长、扩内需、调结构"而实施的固定资产投资项目资本金比例调整结果昨日正式公布。

按照4月底国务院常务会议的决定，部分基建项目和商品住房项目的资本金比例被调低，而部分"两高一资"项目的资本金比例则被调高。其中值得注意的是，普通商品住房项目投资的资本金比例从2004年的35%调低至20%，成为此次调整受惠的项目之一。相关专家亦指出，资本金比例下调后，从下半年开始房地产投资有望回暖。

有保有压房地产项目首次获调低

根据国务院昨日发布的通知，此轮调整后，钢铁、电解铝项目的资本金比例上调至40%，其中电解铝项目比2004年的35%提高了5个百分点；水泥项目则继续保持2004年资本金比例35%的高位。同时，煤炭、电石及内河航运等项目的资本金比例设置为30%，其中煤炭项目比此前标准降低了5个百分点。铁路、公路等项目的资本金比例则下调至25%。

值得强调的是，房地产项目的资本金比例出现1996年资本金制度建立以来的首次调低。其中，保障性住房和普通商品住房项目的资本金比例从2004年的35%调低至20%，恢复到1996年的水平。其他房地产开发项目的资本金比例为30%。

此次涉及诸多行业的调整被视为经济下行周期中的重大宏观调控举措。上一次资本金比例调整可追溯至2004年的经济过热周期。分析人士指出，此轮调整旨在引导私人资本流向，在总量刺激的同时，优化投资结构。

专家估计将释放至少3000亿资金

中国人民大学经济学院副院长刘元春对《每日经济新闻》表示，上述调整充分体现出政府遏制"两高一资"产业的意向，并且引导民间资本投向刺激内需的核心产业。

"钢铁行业过剩产能已经接近25%。"刘元春说，"2003年~2007年的投资热周期，导致钢铁、水泥等多个重化工产业产能都出现积压。未来重化工业的需求和产量都将步入下行周期。此次下调正符合这样的产业周期。"

而此次调整受惠的产业当属房地产业。今年1月~4月，在我国固定资产投资高速增长的同时，房地产业的投资势头仍然较弱。"资本金调整后，从下半年开始房地产投资有望回暖。"

2008年，我国房地产投资达到3万亿，其中自有资金投资占30%~40%。"今年二三季度，房地产投资会有更快速度的增长。预计全年的增速会达到10%左右。因此，此次资本金比例下调5~15个百分点，将为下半年的房地产投资释放至少3000亿资金。同时，能够将以前搁置的土地开发起来，形成供给释放，从而平抑房价。"刘元春分析说。

商品房资本金比例下调 七成网友担忧房价将上涨

新华网

国务院5月27日公布了固定资产投资项目资本金比例的调整结果，其中最值得关注的是，普通商品住房项目投资的资本金比例从35%调低至20%，成为此次调整受惠的项目之一。南京部分开发商表示，此举表明房地产市场的行情并不如销售数据看到的那样“光鲜”，一些企业的资金链依然紧绷，下调资本金比例能否起到救市的效果还有待观察。

恢复到1996年水平

对于商品房行业而言，项目资本金比例是指开发商拥有资金占其全部开发资金的比例，业内又称“自有资金比例”。2004年9月，中央为调控当时较热的房地产市场，曾要求申请贷款的开发企业其自有资本金比例不得低于35%。随后几年，随着楼市升温，中央曾出台过一系列调控政策，但“35%”的大限从未松动。

这次是自1996年设立房地产项目资本金比例制度以来的首次调低，其中保障性住房和普通商品住房项目的资本金比例下调15个百分点以后，已恢复到1996年的水平。

楼市运行恐不乐观

分析人士指出，资本金比例的松动，实际上是对开发商最为“对症下药”的“拯救”，自有资金比例降低后，也就意味着开发商的贷款门槛更低，可以用更少的资金贷到更多的贷款，从而增强企业信心。

不过，南京福舍置业顾问公司总经理史东分析说，国家之所以选择在此时出台保增长的救市政策，或许可以从另一个角度说明，目前楼市的运行状况可能并没有人们想像的那么乐观。他认为，诸如企业的资金链问题、可持续开发能力等等，可能要严重得多。

地产资本金13年首降 专家：可防房价后续上涨

城市快报 许佳 姚华

日前，国务院公布了固定资产投资项目资本金比例的调整结果，其中关于房地产项目的资本金调整成为关注的项目。调整后，保障性住房和普通商品住房项目的资本金比例为20%，其他房地产开发项目的资本金比例为30%。这是自1996年设立房地产项目资本金比例制度以来的首次调低，保障性住房和普通商品住房项目的资本金比例下调15个百分点、其他房地产开发项目的资本金比例下调了5个百分点。

一旦开发商资金压力得到缓解，是否会提高房价？在楼市小阳春出现之后，相关职能部门为什么要出台帮助开发商缓解资金压力的政策？

可以防止房价后续上涨

今年2月以来，大部分城市楼市成交量回暖，然而一季度房地产投资增速却处于历史水平。“即使现在商品房空置率依旧较高，但是在几年之内也会逐渐消化。从房地产开发的周期来看，从拿地到房屋上市需要2至3年，如果迟迟不能促进开发商拿地，那么一旦空置商品房逐渐消化，却没有新楼盘上市，市场上的房屋供应量减少，极有可能会导致房价再次上涨。”南开大学经济学博士刘玉录表示，“国务院下调房地产项目资本金比例有利于缓解开发商资金压力，促进拿地、投资，防止房价后续上涨。去年9月以来，相关职能部门出台的一系列政策都是针对购房者的，例如降低利率、税费等，而资本金比例13年来首次放宽是直接对开发企业的利好，有利于带动关联产业的发展。”

昨日，记者还电话采访了南京大学经济学系副主任葛杨。他认为，房地产项目资本金的下调对一些地产活跃的城市来说是一个利好消息。“开发商能以较少的资金量获取更多的贷款支持，从而刺激投资，这样市场上的房源还将持续增多。”

开发商应正确看待放宽

针对部分人士“一旦开发商资金得到缓解，是否会再次提高房价”的担忧，刘玉录表示：“这次的政策不仅仅是针对房地产的，还有很多其他项目的资本金比例也有调整，大家应该跳出来看。出台这样的政策不是号召开发商涨价，开发企业应该理性地看待，不要利用这样的政策提高房价。”

葛杨也表示，尽管现在的房价由市场自行调节，但是对于一些开发商恶意炒作、囤房的行为，相关职能部门还是应该强力干预，必要时加大处罚力度。葛杨认为，国务院此次出台的新政策对不同的商品房开发投资是有所区别的。“新政策表明国家是鼓励保障性住房和普通商品住房开发投资的，开发企业应看到这一点，加大对这类房源的投入。”

开发商

下调资本金比例还不够

天津纵横地产总经理张良表示，2008年市场的低迷给房地产企业带来相当大的资金压力，一些中小开发商不得不“拆东墙补西墙”，部分房地产投资公司甚至出现了“主动违约”情况，不惜放弃几千万元的保证金也要退出投标。今年年初以来，楼市销售情况持续好转，存量房消化速度加快，楼盘供应不足、涨价快的问题也随即显露出来。在此背景下，政府降低了项目资本金比例，想借此提振开发商投资信心，增加房地产市场供应。

“仅仅下调项目资本金比例，并不能解决开发商投资资金的根本问题。”张良分析，房地产开发商的资金来源包括五大方面：股市融资、海外融资、银行贷款融资、销售回款、自有资金。目前，股市融资和海外融资都不行，只有依靠后三项资金来解决开发成本。“如果银行对中小开发商的贷款依然较紧，那样对他们来说，此次资本金比例调整的信号意义大于实质意义。”张良建议，下一步应该对开发贷款方面出台放松政策，才能从根本上解决开发商的资金问题，提振市场信心。

业内人士

开发企业入市门槛降低

“一年多来，市场的持续低迷严重打击了众多房地产企业的开发热情，造成了相关的建材、物业等多个行业出现萎缩，人员大量失业。为拉动经济增长，政府不得不刺激开发商投资。”蒋云峰表示，资本金比例的松动，实际上是对开发商最对症的良药，自有资金比例降低后，也就意味着开发商的贷款门槛更低，可以用更少的资金获得更多的贷款。

蒋云峰认为，此前的楼市救市政策多为减免税费等方式，意在刺激购房者消费，但对缓解开发商资金压力效果有限，不少开发商被迫放缓开工进度甚至停工。此次项目资本金比例调低，可以看出政府开始给予开发商实质性的优惠。中小开发商的资金压力将被有效缓解、入市门槛降低；大型开发商将有能力开发更大规模、更高质量的地产项目。

专家称中国股市偏低楼市偏高 三年恐出现通胀

扬子晚报 朱明娟

由省发改委和南师大商学院共同举办的“江苏经济与企业发展高峰论坛”昨天在南京举行，著名经济学家、清华大学中国经济研究中心常务副主任魏杰教授在论坛上表示，大约到2011年上半年中国经济将会走出这一轮的调整周期，应对本轮危机的关键在于启动投资和刺激消费，国家将会出台增加居民收入等政策。

他还认为，目前国内股市还有上涨空间，楼市价格则有些偏高。

三年后中国可能出现通胀

魏杰教授是中央决策层智囊专家之一，在昨天的论坛上，他表示中国经济增长模式必须从目前的出口导向型转变为内需拉动型，为此，国家目前正从启动投资和刺激消费两方面着手，转变经济增长方式。他认为，在4万亿等系列政策的刺激下，今年6月份将有一些行业开始回暖，明年年底90%的行业将会回暖，到2011年上半年中国经济就将完成本轮的调整。

“在经济完成调整后的一年时间里，即2012年～2013年，包括中国在内的全球经济很有可能迎来新一轮的通胀。眼下国内银行的利率非常低，是消费的好时机，因此有消费需求的人尽快消费，不要坐等货币贬值。”他建议说。

国内股市还有上升空间

魏杰表示，启动个人股市和楼市投资的关键在于给股市和楼市合理定价，目前国内学术界对此还未形成共识。2006年底，国内有一帮专家曾经研究认为，07年股市的高点在3500点，超过3500点就应出台政策打压，但当股市涨到3500点后，很多人又认为这个点位是合理的，反对打压股市，最后股市自行涨到6000点，泡沫破灭后一路跌到1600点。他表示，目前学界对于当前国内股市和楼市的主流观点是：股市偏低、楼市偏高，因此股市还有上升空间。不过，魏杰也表示，由于对南京的情况不了解，因此楼市偏高的判断也可能不适合南京。

居民个人收入有望提高

“提高居民个人收入是启动居民个人消费的重要方面。”魏杰表示，国家近期将会出台办法，提高居民收入占国民收入的比重、提高劳动收入占个人收入的比重、提高财产性收入占居民收入的比重、提高农民收入、提高落后地区人民收入等。他认为，在内需不足的背景下，应该让居民所得更多一些，国家拿得更少一些，主要的方式是减免税收，尤其是减免个人所得税，通过提高个人所得税起征点等办法，切实减轻居民的负担。另外，我国存在企业利润很高、但劳动者的工资水平一直提高不快等问题，也需要改变。

魏杰表示，提高居民信贷性消费和预期性消费也很重要，目前国内居民通过银行信贷进行的消费只占GDP的26%，欧盟研究认为60%的比例比较合理，因此中国这方面还有很大空间，目前国内已有4个城市在进行消费信贷公司试点，今后将全面推开。预期性消费则是稳定居民的未来收入预期，让老百姓眼下敢于增加消费，目前国家正在积极研究这方面的政策，比如完善社会保障制度等。

七房企半年冲击百亿销量 楼市暖风正劲？

每日经济新闻 杨羚强

去年，至少有四、五家房地产公司是在11月、12月才最后挤上“末班车”，成为“百亿俱乐部“会员的。而今年的时间还没过去一半，却已经有多家房地产企业抢先预订了“百亿俱乐部”的会员资格。

昨日，恒大地产、富力地产（02777，HK）、 雅 居 乐 地 产（03383，HK）等地产龙头企业的内部人士纷纷透露，按照目前的销售进度，他们很有希望在今年6月底、7月初提前冲击销售额百亿元大关。如果加上之前已公布销售额过百亿元的万科（000002，SZ）、保利地产（600048，SH）、绿城中国（03900，HK）、中海地产等开发商，半年销售额超百亿元的开发商有望达到七家。

销售纪录屡被刷新

2009年才刚刚过了两个多月时间，作为行业“领头羊”的万科，就用跑百米的时间，完成了万米跑，成为销售额百亿军团中的“企”。一季度公布的数据显示，一季度万科累计实现销售面积152.5万平方米、销售金额122.2亿元，分别比2008年同期增长33.2%和21.0%，创造了房地产企业的销售纪录。

紧随万科之后冲破 “百亿线”的是中海地产，该公司一季度累计实现房地产销售面积100万平方米、销售额92.6亿元，同比分别增长88.3%和51.2%。4月份，中海地产的销售额更是大幅度激增，销售额较上年同期大幅增长115%至53.7亿港元。今年截至4月份，累计销售额已经达到了146亿港元，大有与万科竞争行业老大的态势。

保利地产去年实现205.11亿元销售额，2009年截至4月底，实现签约金额105.16亿元，同比增长212.8%，比2008年提前两个多月实现销售过百亿。作为“百亿赛跑”的“季军”获得者，这家地产公司也被看好未来将与万科一争高低。

令人大跌眼镜的还有绿城。一季度的合同销售额仅仅25.8亿元，加上协议销售额，总销售额也不过37亿元，一度是“百亿赛跑”的掉队者之一。然而，4月份开始，绿城突然发力。仅仅一个月时间，绿城的销售额就达到47亿元，加上去年底结转的10亿元协议销售额和5月初的约20亿元销售额，绿城执行总经理曹舟南5月10日发布的数据是，今年已实现销售100.56亿元。

除了上述四家已经宣布销售额达到百亿元的地产商外，恒大、富力、雅居乐等也非常有希望在上半年实现百亿元的销售额。截至4月底，富力的销售额已经实现83亿元，雅居乐4月中旬曾公布销售数据，也已实现71亿元的销售额。恒大内部人士透露，按照目前的销售速度，有望在6月底、7月初时达到销售额百亿元。

“百亿俱乐部”的风向标

房地产企业中的 “百亿俱乐部”成员，堪称中国房地产业的风向标。这一群体的活跃程度，直接反映出中国房地产市场的冷暖。从2004年到2008年，“百亿俱乐部”的成员变化很大，有的企业经历了市场的牛熊转换，渐 头；也有的昙花一现后，逐渐退出了竞争激烈的房地产“江湖”。

经历了2008年楼市冬天的洗牌后，今年的“百亿俱乐部”成员，或许又会有所变化，但从目前的趋势看，今年的成员数量即使变化不大，但总销售额或将大大超过去年。

自今年一季度楼市销售量“井喷”后，“百亿俱乐部”成员的业绩再次显示出楼市成交持续活跃的迹象。以万科为例，其在今年一季度就完成了122.2亿元销售额，超过2008年同期的101亿元，更远超楼市高峰期2007年同期的46.1亿元。从成交单价看，万科今年一季度的成交单价为8013元/平方米，也超过2007年同期。

上述房地产百亿或准百亿成员企业的2009年一季度成绩，或许可以再次佐证：楼市正在悄然回暖。

潘石屹募资27亿港元拿地开发商“跑马圈地”时代来临

每日经济新闻 李丽 杨羚强

随着今年房产商销售速度的加快，存量房逐渐消化，加强土地储备又成了众多房企的当务之急。新一轮的“跑马圈地”热潮或正在来临。

土地抄底良机

昨日，SOHO中国（00410，HK）发布公告称，将发行可转换债券，在扣除及行政费约6000万港元后，发行债券所得款项净额预计约为27.4亿港元。董事会计划将发行债券的所得款净额，用作一般企业用途、潜在策略性投资。

SOHO中国高层在接受《每日经济新闻》采访时表示，更多的募集资金，将用来收购项目和增加土地储备。该公司2008年的预售收入为77亿元，比2007年增长92%，年底账面现金和存款为107亿元。如果加上100亿元的授信和融资，也就是说，SOHO中国为此番收购、兼并，准备了超过200亿元的现金。

此前，重庆龙湖债券募集资金14亿元，其中的11.2亿元拟用于3个固定资产投资项目，2.8亿元将用于补充公司营运资金。

万科、万达、绿地、富力、世茂、金地、华润置地、大华等地产名企，已经开始积极增加土地储备，纷纷出手拿地。

与此同时，香港的发展商之一新鸿基地产（00016，HK），也正在内地土地市场寻找机会。此前，新鸿基地产的最近一次购买土地，是在2007年年底。该公司董事区浩章在接受 《每日经济新闻》采访时表示，“近期一直在看项目、看土地，找到合适的土地会立刻出手。”他指出，今年前4个月，众多开发商通过良好的销售，获得了较多的销售回款，这让更多的开发商有了在土地市场一争高下的资本。可以预见，今年下半年土地市场可能会更加 “热闹”一些，但土地价格不会像2007年、2008年高峰时段那么“疯狂”。

“地价已经到底了，现在是土地抄底的时机。”新鸿基地产代理有限公司执行董事苏仲强表示。

克而瑞（中国）首席研究员陈啸天认为，近期众多房地产企业新增了土地储备项目。同时近期各地政府集中推出优质商住用地，也吸引了较多知名企业的关注，并积极开展土地储备和扩张。

“地荒”制约开发商

此前，万科执行副总裁肖莉在申银万国的策略研讨会上坦言，万科错过了2008年的拿地时机。事实上，万科预测会在下半年出现的土地激烈争抢局面，近期已经提前出现在上海、北京、南京等地的土地拍卖市场。

富力、金地、绿地等房地产公司都公开表示，想要获得新的地块。连目前土地储备已 过4000万平方米的恒大集团，也毫不讳言对土地的渴望，通过刊登广告的方式，寻求其他房企项目公司的合作。

上海方方地产咨询机构总咨询师胡宗亘说，开发商们在完成了新一轮热销之后发现一些城市的中等质量以上的土地“短缺”，不得不通过购并和拍卖大量“进补”。

对很多开发商来说，如何快速买地，快速开发，以满足“楼市小阳春”后的“缺货潮”，将是他们完成下一个“百亿赛跑”的必要前提。