政府"救市"尚早 房价下跌遥遥无期？

政府救楼市可能迎来更残酷萧条 3年观调控将前功尽弃

东方早报

近日，有众多媒体报道:9月20日，中国房地产协会副会长、秘书长朱中一在"滨海新区新纪元大型论坛"上透露，中房协日前给国务院有关领导上书了一份房地产政策调整建议，得到国务院有关领导的重视。上述中房协政策建议主调是改变目前"严厉"的房地产调控政策，改为"适度控制"。具体政策包括:允许地方政府自行救市；降低房地产交易有关税率；鼓励改善性住房需求；加强房地产预警系统功能等。

事实上，一些地方政府已开始自行救市。9月7日西安市政府出台《关于恢复房地产业发展的若干意见》，对市民购买商品住房给予一定比例的政府财政补贴，补贴的比例从0.5%到1.5%不等。而在此之前，河南、沈阳等地也纷纷出台了类似"促进房地产业发展"的措施。这些措施包括降低公积金贷款首付比例、减免交易税费、办理户口等内容。按照这些地方政府的说法，这么做的目的就是使房地产交易恢复，促进房地产业发展。

一些地方政府出于经济减速的忧虑，在当前房价远未回归理性之时，开始自行救市显得有些草率，与国家当前整个的宏观调控政策也不符，这其中一个深层次原因就在于房地产行业是地方投资和税收的重要来源，其持续低迷将对地方经济造成较大影响，GDP增长就会成为大问题，这是地方政府最不愿意看到的。

那么，政府该不该救市呢？我们认为:答案是否定的。理由有三:一是我国房地产市场在经过房价持续上涨的繁荣期以后，当前出现价格滞涨、成交量萎缩的局面，开始进入衰退期。如果此时政府救市的话，暂时延缓了衰退期，接下来有可能迎来更残酷的萧条期。二是当前我国房地产市场并不是像一些媒体和开发商所说的那样处于"崩溃"的边缘。尽管一些先知先觉的开发商开始降价促销，但是其利润仍然十分可观。如果房价能下降到合理的水平，那么刚性需求、弹性需求立刻就会显现出来，一些开发商降价促销的效果非常明显就说明这一问题。三是中国房地产宏观调控经历了整整3年时间，好不容易才出现调控目标，如果此时政府出台救市政策，那么房地产宏观调控就会前功尽弃。

2008年以来，我国宏观经济面临着严峻考验，消费、投资、外贸国民经济发展的三驾马车都出现减速的状况。在此背景下，9月15日央行决定下调人民币贷款基准利率和中小金融机构人民币存款准备金率。有人说央行此举对房地产市场是重大利好，是救市的信号。

我们认为:下降"两率"一方面是为了解决当前经济运行中存在的突出问题，采取区别对待、有保有压、结构优化的信贷原则。从紧的货币政策微调，主要给处在艰难境地的中小企业带来生机。江浙、广东70％的出口型中小企业面临生存危机。央行利率的调整，对实体经济的作用较为明显，意在帮助中小企业和激活实体经济增长。本次下调利率为不对称下调，只下调贷款基准利率，幅度为0.27，下调幅度很小，可见央行货币政策的谨慎。对长期按揭的业主来说，利息支出将会减少小部分，但影响不大，因此对楼市的影响非常小。

另一方面，从存款准备金率的下调来看，四大国有股份银行，外加交通银行和邮政储蓄银行存款准备金率保持不变，也表示政府对金融风险深感担忧，对主要资金来源为四大银行的房地产行业来讲，其他银行下调不能认为就是银根松动，而只能解释为局部微调。

此外，下降"两率"的政策重点是国内经济增长，而不是针对房地产救市。再看看，这两个月来央行及银监会的"限贷令"和住房按揭制度的改善，说明在采取政策防范房地产的风险。

因此，房地产市场还是让其按照目前运行的轨迹发展为好。多发挥"市场之手"，"政府之手"尽量少之又少。

（作者系上海社会科学院城市与房地产研究中心研究员）

房价依然高企政府救市尚早

证券时报

昨日，有媒体报道称，中房协上书国务院建议调整房地产调控政策，主调是改变目前"严厉"的房地产调控政策，改为"适度控制"。具体政策包括：允许地方政府自行救市；降低房地产交易有关税率；鼓励改善性住房需求；加强房地产预警系统功能等。

同一天，多次呼吁对房地产行业进行政策松绑的SOHO中国董事长潘石屹称，不救开发商，房价还会涨。

姑且不论二者遥相呼应何其默契，仅就曾经领涨、当今领跌的深圳房价而言，政府救市依然过早。因为，对多数工薪阶层而言，房价依然高企。而且，在居者不能有其屋的情况下，政府救市只能是助长炒房之风，进一步扭曲房价。

一个商品的价格分两部分：内在成本价格和外在供求价格。当供求均衡的情况下，成本价决定最终价。当供求失衡时，成本价退居次要位置，供求关系决定最终价。因为无论有多少炒房者，无论是温州人、潮州人还是香港人，无论转手多少次，他们的最终目的不是囤积房屋，而是把房子卖出去，而楼市的最终消费者大多是工薪阶层，我们以工薪阶层的需求水平、能力来简单衡量深圳楼市的发展空间。

从楼盘供给角度看，大多数专家提出了土地供给不足、刚性需求巨大等充足的理由来解释。然而，深圳从1985年改革开放以来，对于这个比弹丸之地还要小的地方来说，关内的土地从来没有不稀缺过，对于住房的需求（所谓的刚性需求）也从来没有不刚性过，但深圳的房价到2006年之前一直是处于理性状态的。统计显示，去年的深圳总人口是1400多万。据相关数据，城中村的270万套房子容纳了900多万外来人口，大量的职工宿舍里容纳了100多万外来人口，剩余的400万人则被120多万套商品房容纳。据此计算，400万人对120多万套商品房，不至于出现"半夜开盘"和"挤爆产权交易大厅"的现象。

去年，深圳房价同比涨幅连续5个月维持在10%的高位，领跑；"关内"房价从单价5000元到1万元，用了3年，而从1万元到2万元，仅用半年时间。对于人均可支配收入只有2万多元的深圳置业者而言，从哪里一下子涌现出这么强的购买力？投资兼投机。投资兼投机使大量的楼盘集聚在少数人手中，当房价继续飙升显示出卖方市场中卖方的支配权时，新开楼盘60%却空置。

根据深圳市600户居民家庭抽样调查推算，从2004年到2007年，深圳的人均可支配收入从27596元下滑到24870元，降幅达10%。按每户2人劳动力计算，2007年深圳户均可支配收入约5万元。以当前均价每平方米1.1万元、90平方米的户型计算，每套住房价格为99万元，房价收入比高达14.1倍！按世界银行的标准，发达国家的房价收入比一般在1.8－5.5倍之间，发展中国家合理的房价收入比在3－6倍之间。

从购买能力看，仍以当前均价每平方米1.1万元、90平方米的户型计算，首付需要30万多元。何况，还有每个月的按揭还款。如果依据去年高点房价计算，普通工薪阶层购房更是难以想象。换句话说，即使愿意一辈子作房奴，也不是每一个人都有资格当的！

事实上，深圳市政府一刻也没有放松对地产市场的警惕，收紧土地资源管理，抬高外资准入门槛，严打炒房等非市场行为，增加住房用地规划，使用税收杠杆，对房地产开发企业和中介企业的检查。还规定了由开发商负责建设政策性住房，其比例为拟出让商品住宅中建筑总面积的15%，无偿移交国土房产局。同时， 20%的个人所得税及物业税的开征，都让炒房者在投机房屋时，也得掂量成本。

看起来，深圳房价在冲向1万元、2万元还是3万元，那只是少数炒房者自娱自乐的游戏。但当前越来越多的置业者望楼兴叹，或者"事不关己，高高挂起"时，炒房者拿到的不是一幅藏宝图，而是烫手的山芋。楼市高烧中，炒房者还希望以此吸引后来者追涨，实际上却造成了当前自己"万米高空走钢丝"；地产开发商一边固守高房价不变，一边却呼吁政府救市，这多少让人有老鼠过街的感觉。

中国楼市降价撕去遮掩面纱 北京区域成最后堡垒

中国证券报 王婷

有分析指出，进入“金九银十”，为了加快资金周转，开发商可能掀起更大范围的“降价促销”风，而这种降价行为更会抛却前段时间的遮遮掩掩。

房价从南至北地下挫，但以北京为首的环渤海地区房价依然没有明显下降的迹象。北京，或成为本轮房价下跌的最后一个堡垒。

开发商降价不再遮掩

范围的房屋销售面积下降，已成为无可争议的事实。2008年最后的四个月，尤其是被称为“金九银十”的9、10月份将成为关注的焦点，开发商亦将促销手段从最初的暗降，转变为明降。

据中原地产统计，2008年前7个月，四大城市住宅批准预售面积占2007年比重超过50%。但是，住宅需求明显减弱，住宅批准预售面积仅为2007年全年的36.69%。

从南至北来看，截至目前，珠三角一手房部分项目价格累计降幅已超过50%。金地梅龙镇从18000元/平方米降至9000元/平方米，龙城国际、中海康城等项目也有类似降幅。

近几个月以来，长三角的上海、南京、杭州等城市，楼盘降价区域也有由郊区向城区蔓延的趋势。2008年5月，上海浦东三林的金色雅筑降价4000元/平方米，闵行九亭板块的多个楼盘也纷纷以低价入市。8月内环以内的中远两湾城以13844元/平方米的价格推出，比高峰期下跌7200元/平方米，尽管只是尾盘，但幅度之大也是少见。8月万科更以8个楼盘同时降价促销带动销售。

北京区域成最后堡垒

据中原地产的统计数据显示，环渤海区域受此次调整波及的时间较晚，市场进入观望期的时间较短，开发商尚未开始采取大幅降价的促销手段。

比较明显的情况是，除了燕郊和偏远的城铁区域楼盘，出现了车等情况外，北京三四环内城区的房价普遍仅给9.5折以上价格折扣。而来自北京市统计局、国家统计局北京调查总队的数据，8月份，北京市房屋销售价格与上月持平，为今年以来的首次停涨。此外，天津的楼盘价格在整体销售情况萎缩的同时，也依然坚挺。

对此，中银国际首席经济学家曹远征在接受本报记者采访时指出，北京的房价是不涨了，但应该不会有大幅下跌。因为北京市场与中国其他区域的市场不同，他的市场需求更大，层次也更多。

此前， 潘石屹却用提价来回应他对北京楼市的判断。他认为，“对中国经济和奥 运之后房地产的走势，已经有许多人做了宏观的分析。我们的结论是继续看好中国经济和奥 运后北京房地产市场。”

不过，中原地产的分析人士则指出，由于市场竞争异常激烈，楼盘的价格压力陡增。预计近期北京郊区的新开盘将会选择低价入市，变相降价以促进销售。而未来几个月除广州和深圳继续调整外，在长三角的上海、南京以及环渤海的北京和天津等城市，一手房项目将陆续加入降价打折的行列，打折的幅度和范围也将会有所扩大，并逐步向范围蔓延。

内外资的冷热比

据中原地产监测，8月，万科、富力、世茂、绿城、碧桂园、金地以及华润的销售项目个数增加，在建项目向在售状态转化的势头有增无减。

但上月从销售率月度增长来看，绿城、首创、万科、富力和绿地排名前5位。绿城销售率月度增长，但也仅增加了5.1个百分点。各开发商的销售率月度增长远低于6 月10个百分点左右的增长速度。

在市场成交萎缩的大势下，知名开发商的销售表现也是一路下滑。因此，进入8月以来，知名开发商打折的情况继续增多，例如广州富力的“银禧花园”、中海的“景晖花园”，深圳金地的“金地·梅陇镇”，上海万科的“金色雅筑”、绿地的“绿地崴廉公寓”等，在价格大幅下调的同时，这些开发商的销售面积还是得到一定拉升。

国内房地产市场持续低迷，发展商陷入资金链困境，与此同时，外资机构投资国内房地产市场热情有所升温。

2008年前8月，房地产开发企业利用外资人民币449亿元，同比增加21.0%。

土地市场方面，近期各大城市地价和交易表现总体较为低迷，但外资热情却有增无减。其中，部分二线城市土地公开出让市场、土地项目转让市场上，外资频繁出手。而非住宅市场方面，由于国内住宅市场价格虚高，长期看好中国房地产市场的外资青睐国内写字楼、商业物业市场。

外资投资国内地产的交易形式也依然以离岸交易与合资为主，如黑石在6月收购了马来西亚林氏家族的卓越金融名下的上海一商业项目90%股权；8月，首创置业宣布与新加坡政府产业投资有限公司(GICRE)的附属公司——RZP成立合资公司，共同开发重庆市江北区一块土地等。