房价见顶 楼市进入"空间"换"时间"通道

房价见顶 楼市进入"空间"换"时间"通道

（来源：经济参考报）传统销售旺季楼市继续“遇冷”，“五一”小长假54个城市总成交同比下降32.5%，北京楼市成交创7年，表明性的房地产市场拐点已基本确立，未来我国楼市将进入一个以“空间”置换“时间”的通道。

当前我国楼市见顶回落，主要是终端住房需求萎缩和居民购买力过度透支这两个因素共同作用的结果。2012年我国城镇人均住房面积为32.9平方米，为1998年的1.76倍，与部分发达国家基本持平，已实现了居住面积的跨越式提升。考虑到我国人口密度大而土地资源稀缺的实际情况，未来人均居住面积继续大幅提升的空间已经非常狭小，且我国人口老龄化日益加剧，终端住房需求将陷入实质性萎缩。同时，过去十多年城市住房价格持续过快上涨，已经过度透支普通居民购买力，加剧社会财富向一线城市、中高收入群体流动，限制普通居民购房能力提升，并明显影响到楼市去库存的进程。截至2014年3月末，我国商品房待售面积达5.22亿平方米；前三季度房屋新开工面积为2.91亿平方米。未来一段时间，我国楼市去库存压力将会显著增大，房价见顶回落趋势已经不可阻挡。

而楼市见顶回落将对地方经济治理提出新要求。一是“土地财政”不可持续。在楼市见顶回落阶段，必将引发地方政府土地出让收入大幅减少，土地价格也会明显下降，“土地财政”模式将面临前所未有的新挑战。二是地方政府债务风险加快暴露。据审计署公告，截至2013年6月末，我国地方政府负有偿还责任的债务为10.88万亿元，或有债务7万亿元，其中相当部分债务的偿还仍依赖于土地出让收入。随着未来地方政府土地出让收入增长的减缓，地方政府债务风险暴露可能性显著增大。三是地方经济发展模式将面临巨大变革。在新的历史阶段，过去我国地方政府以“土地财政”为支点撬动大规模基建投资的地方经济发展模式将走到尽头，而简政放权、激发民间活力、维护经济生态环境、提升经济发展质量将不可避免成为未来地方经济发展的主流思路。

最近一段时间，若干城市松绑住房限购政策。这是房地产市场分类调控政策的必然要求，与“救市”并无实质关系。目前看，我国楼市还没有进一步演化到崩盘的地步。即使出现崩盘征兆，行政干预措施完全退出也无济于事。关键是当前的房地产市场环境已经变了，市场参与主体是否还能适应？

显而易见，部分地方政府还难以真正适应楼市运行新阶段的挑战，转变地方经济发展模式更是任重而道远。特别是在当前地方稳增长压力不断加大的现实环境下，思维定势和路径依赖短期内将左右地方经济治理轨迹。客观分析，地方政府在短期内完全摈弃“土地财政”，既没有可能，也不现实。但要未雨绸缪，逐步减少对土地出让收入的依赖，将更多的精力与经济资源放在关键性的基建投资项目，加大简政放权力度，进一步激发民间创业激情与活力，帮助小微企业更好发展，努力提高财政资金使用的效益。

但不管怎样，当前我国楼市空间的调整，必然迎来长时间的稳健运行。

房地产行业正处于敏感拐点期之际

（来源: 中研网）在房地产行业正处于敏感的拐点期之际，一场罕见的险资举牌大战意外地掀起了市场巨浪。

金融街发布公告称，于4月25日晚收到和谐健康保险股份有限公司通知，其通过二级市场交易，累计持有的金融街股票已达1.51亿股左右，占公司股权比例的5%。

正当安邦保险与生命人寿通过二级市场轮番增持，抢夺金地集团控股权的好戏尚未落幕之时，和谐健康险作为安邦保险旗下子公司，这一突然侧击也令市场又开始猜测金地、金融街之后保险“土豪”们的下一个目标。

险资竞相布局地产板块，究竟是出于财务投资考量，还是“醉翁之意不在酒”？受访人士一致认为，尽管这一举动与保险资金一向重仓金融、地产，看重低估值和高股息率的投资风格一脉相承，但从两家险企近年来激进扩张的角度看，显然有着更深远的考虑。

金地之争未了局

短线炒作，拉高出货——这是不少市场人士对两大保险公司频频增持金地的反应。毕竟，从此前的举牌事件看，举牌者多出于财务投资的目的。“主要还是财务性投资，进入大股东行列并不意味着要长期战略性投资，可以肯定的是我们看好公司的估值及发展。”2014年2月，生命人寿内部人士曾称。

2013年1月，生命人寿首次增持金地，累计持股比例为5%；11月1日，生命人寿已合计持有金地集团7.852%的股权，恰好超过大股东福田投资；12月初，一贯低调行事的安邦保险也举牌金地，并首次引发业界关于金地集团控股权争夺的种种猜测。

有知情人士透露，在2013年四季度生命人寿举牌时，深圳国资、生命人寿、安邦保险在三方协商后达成一致，生命与安邦不再继续增持金地，同时生命人寿将4.81%的股权表决权让渡授权给福田投资，该授权期限至2014年6月30日。资料显示，金地集团的股权结构一直比较分散，持有股份约7.85%的福田投资是此前的单一控股股东。

“股权分散、且资质较好的公司，我们认为是险资关注的一个着眼点。对于这类公司，险资可以更容易获得其实际控制权，并相应进行改组，从而获得更好的业务协同。”国泰君安分析师侯丽科指出。

但谁都没料到，休战协议只是虚晃一枪。2013年11月底，生命人寿再度举牌，见此情形，安邦保险亦不甘示弱以增持回应。

公开化和白热化的抢筹大戏从2014年4月22日开始。4月22日，金地集团公告生命人寿持股比例为15%，为公司大股东；23日，金地集团再出公告称，安邦保险通过安邦人寿及安邦财险中的两个账户合计持有金地15%的股份，两家公司一时势均力敌；25日，金地集团又发公告称，生命人寿累计持有金地集团股份合计占金地集团总股本的24.8%。

随着两大险资公开较劲，金地集团股价也一路攀高。从4月22日到25日的四个交易日，公司股价区间涨幅高达31.70%，并在28日被交易所要求停牌一天。

值得一提的是，在4月23日披露的报告书中，生命人寿同意公司继续增持金地集团持股比例不超过该公司总股本的30%，而在2013年3月，生命人寿将这一增持上限定为15%，2014年1月再调高至20%。“这样上调持股比例，并且在股价高涨后还大量增持，意图已经很明显，怎么可能仅是财务投资？”一位保险资管风控合规部人士对表示。

不过，对于两家均在深圳的保险公司是如何同时看中并且坚决地你追我赶地通吃金地，这依然是令保险业内人士都很难理解的问题。

安信证券分析师万知认为，相比前几年，目前股价大幅低于公司价值的地产股并不多，大量中小地产企业估值太高，白马股估值偏低，且这些公司的市值规模这几年大幅缩水，如市值的地产股万科市值仅880亿元，市值第二的保利地产仅555亿元。

金融街——下一个金地？

在外界看来，尽管金地之争并未落定，随着2014年6月30日生命人寿此前让渡给福田投资的表决权到期，生命人寿已算占得先机。

不过，安邦保险此时已经找到了下一个目标——金融街。4月28日，在沪深指数双双重创的弱市中，受和谐健康险举牌金融街的消息刺激，金融街依然强势涨停，并于4月29日开市起停牌。

根据金融街2013年年报，其股权也较为分散，十大股东中除了大股东北京金融街投资（集团）有限公司为国有法人外，其他均是机构投资者。

但此次金融街的大股东似乎已经提前嗅到了什么。4月20日，金融街公告称，4月15日至4月18日，北京金融街投资有限公司及其一致行动人增持公司股份4158.19万股，占公司股份总数的1.37%，并称不排除在未来12个月内继续增持公司股份的可能性。据悉，公司高管此前曾先后4次增持公司股票，但本次大股东增持属近年来首次。

“安邦集团敢和具有强大国资背景的金融街集团叫板，可见其背后实力同样非常强大，一场好戏或许才刚刚开始。”一位市场人士表示，近日金融街出的公告比较有意思，一是大幅调低2014年上半年的业绩预测，二是利用闲置的120亿资金进行90天的委托理财，这种做法意义非同寻常。“或许我们可以猜想公司想通过不同的渠道利用自有资金在二级市场上进行大幅购买本公司的股票，当然应该算作一致行动人，以达到与安邦相抗衡的目的。”

在多数券商分析师看来，由于目前地产板块的估值水平整体偏低，接下来很可能会有其他险资继续加仓地产股。还有哪些会成为保险公司抢筹的上市地产企业？这成为近来行业报告中最频繁出现的猜测。

“在目前另类投资已经开发过度、且已有爆发信用风险可能的情况下，优质的地产、银行可以有良好的股利，股息率达到5%甚至7%，尽管有股价波动风险，但作为长期投资，其综合风险小于另类投资。”人保资产管理公司证券研究部总经理蔡红标撰文指出。据他测算，生命人寿、安邦保险分别买入金地集团11亿股和4.47亿股，按本轮50%的累计涨幅计，两家的账面利润合计达到50亿元以上。

不过，对于两家公司激进的权益投资风格，上述保险资管风控合规部人士表示不太可能跟风。而蔡红标也认为，尽管这样可以获得短期内的超额账面利润，但其成本也不容忽视，除了投资时间难以估量外，关键是其资金成本及资金久期，若以短期资金进行长期股票投资，其风险不容忽视。

注意到，生命人寿增持金地集团的账户是险账户，而险大部分保费不能被计入保费收入，是计入投资型收入，对于资金流动性要求较高。

布局养老地产猜想

对于保险业而言，生命人寿和安邦保险此次高调出手A股市场也并不意外。无论是承保业务还是投资业务，近年来他们所呈现出来的激进扩张模式早已令业内瞩目。

在地产领域，生命人寿相比同行显然走得更远。据了解，目前生命人寿的地产业务就有自有地产公司、股权投资、联合开发等多种形式，而其董事长张峻本身就是做房地产出身，甚至有猜测认为张峻从房地产转而进入保险公司正是看中了其现金流。

实际上，就在生命人寿增持金地的同时，在土地市场也有大动作出现。4月9日下午，生命人寿与佳兆业联手战胜港中旅与华润置地，以54亿元竞得深圳土地出让史上“巨无霸”地块。

而安邦对于地产的布局也可谓大手笔。2010年7月，安邦保险出资4.92亿元购置了原成都市行政办公中心1、2号楼房产；2010-2011年，安邦人寿、和谐健康等以单独或联合体的形式，分别陆续夺得北京CBD核心区Z5、Z9和Z10地块；在2011年9月底收购成都农村商业银行后，安邦的整合速度更加令人目不暇接，包括涉足金融租赁及证券行业。

更值得注意的是，安邦保险2014年3月宣布，该公司旗下安邦养老股份有限公司获得保监会同意开业的正式批复，成为业内第六家获准成立专业养老保险公司，这也是保监会自2007年以来终于再次发放养老险牌照，因此当时颇令业界意外。

西南证券分析师殷忠彬指出，目前不少险企、房企准备涉足养老产业，或许从这一点能窥视出生命人寿和安邦保险竞相增持金地集团的真实意图，而金地集团在人口稠密及养老需求较大的一线城市主营业务布局较深且地产资源较丰富，强强联合对其未来布局养老产业具有重大战略意义。

“养老地产正日益成为保险公司的投资方向，有些保险公司已把养老地产作为战略重点。从此角度看，大地产商有性的分支机构、广泛的土地储备、完善的人才体系等，控股大地产商的战略优势，就是可以快速推进养老地产的布局。”蔡红标表示。

此外，有市场人士称，此前在金融街西扩的月坛地块争夺战中，安邦保险曾经被劝退出竞争，后来金融街终于如愿以偿拍得该地块。显然，这一说法为市场解读安邦举牌金融街提供了更多想象空间。