养老地产逐渐成投资热点

养老地产逐渐成投资热点

（来源：长沙晚报）国土资源部办公厅近日下发《关于印发<养老服务设施用地指导意见>的通知》(以下简称指导意见)，对于养老服务设施用地进行了政策规范。

近年来，养老地产逐步成为了新的投资热点，提前步入老龄化的中国社会不得不面对日益突出的养老、医疗和劳动力等多方面的压力。因此，养老地产投资也被认为前景广阔、市场巨大，但是除了正常经营风险外，政策和法规的配套完善，也是投资人，包括打算购买养老公寓、设施和服务的普通大众应该高度关注的。

长期关注财产传承法律研究的湖南元端律师事务所主任袁啸律师认为，通过对于该指导意见的研究，有几个比较突出的政策导向是需要注意的：

一、对于养老土地使用权的取得，鼓励以租赁为主，以出让为辅，而且将养老土地用途，确认为医卫慈善用地，那么这将对养老地产投资建设的盈利模式造成一定的影响。如果是以租赁方式取得土地使用权，那么营利性的养老服务投资机构，将不能采取转让房产、养老公寓或类似的准产权取得方式来获利，同样如果大众想以购买产权方式取得养老公寓等，在新政策出台后，应关注其购买的养老公寓土地取得方式，这将直接影响到购买方式是否合法;而以出让方式取得的土地使用权，由于取得的是“医卫慈善用地”，因此在最终取得的房产证及办理抵押等手续上与商品房是有一定区别的。

二、以租赁方式取得养老公寓服务的，按照该通知规定应不超过5年，期满后，承租人享有优先租赁权。但同时值得注意的是，指导意见的有效期同样是5年，因此，作为养老地产这样一个比较新兴的产业，从目前政策来看，是比较谨慎，以逐步探索的态度在进行尝试，一方面通过优先租赁权来保障承租人可以继续享受服务的权利，但是另一方面，以五年为周期，来探索养老服务产业的继续规范和发展，也是一个相对比较合理的周期。

三、在指导意见中，有一条比较明确的优惠政策，即“企事业单位、个人对城镇现有空闲的厂房、学校、社区用房等进行改造和利用，兴办养老服务机构，经规划批准临时改变建筑使用功能从事非营利性养老服务且连续经营一年以上的，五年内可不增收土地年租金或土地差价，土地使用性质也可暂不作变更。”这是值得投资者关注的。

我国养老地产鱼龙混杂 步入正轨"前路漫漫"
 

（来源： 新华社）基于“银发经济”的巨大潜力和地产行业的转型升级，去年以来，地产商和投资机构纷纷投身养老地产。然而，资金、标准、医疗、观念等障碍，让看似欣欣向荣的养老地产陷入发展困境。突破瓶颈、步入正轨、探索可复制推广的商业模式……养老地产健康发展“前路漫漫”。

投身养老地产

当前，我国正加速步入老龄化社会，对“适老化”住宅和养老住区的需求将在未来几年大增。房地产经理人联合会常务副秘书长姜炜说，养老产业是我国未来经济支柱产业，养老住区作为养老产业重要的资源整合平台、运营服务平台与资本运作平台，是房地产企业进军养老产业的主要目标。

中国房地产业协会副会长朱中一说，目前，房地产市场处于增速换挡期、结构调整期和政策完善期，在转型过程中，不少开发企业主动或被动进入养老地产行业。

全联房地产商会副会长张雪舟说，当前，主要有“四路”企业进入养老住区，即地产商主导的养老住区、大型国企主导的养老住区、金融机构主导的养老住区和运营机构主导的养老住区。

不过，目前我国养老住区发展尚处于起步阶段，真正成规模、成熟、可复制的引领模式还在探索中，经营状况并不理想，很多企业靠其他业务来支撑养老服务项目的运行。

老龄办副主任吴玉韶说，养老住区不是传统意义的房地产开发，但目前国内一些投资者的普遍做法是在住宅建设的基础上，加上一些无障碍设施，配有医疗机构等，养老住区开发仍存在重硬件、轻软件，重设施、轻服务的倾向。

朱中一说，与其他房地产开发不同的是，养老住区必须考虑配套设施、养老服务等问题，老龄经济更多卖的是服务而不是房子。

背后难掩尴尬

现有的养老地产项目多数处于亏损或微利状态。业内人士认为，目前，我国养老住区开发存在五个方面的问题。

一是项目规模过大，产品缺乏细分。一些地区，动辄斥资数十亿元，建设占地上千亩，甚至上万亩的超大型养老社区，这并不符合养老需求。

二是市场定位不准，盈利模式不清，深陷长期投资与短期回报之困。养老地产高投入、周期长、低回报的特征使养老地产项目面临融资难问题。这就要求养老地产商具有雄厚的资本实力，一般民间资本则很难进入或持久经营。

三是规划设计能力有待提高。张雪舟说，目前，国内不少开发养老地产的机构对老年需求了解不够，致使功能配置不明确。此外，对于老年服务模式也缺乏了解，建筑空间无法满足管理需要。

四是缺乏运营经验成为养老地产发展的障碍。北京吉利大学健康产业学院院长乌丹星说，在养老地产开发过程中，最核心的问题是用服务撬动地产。如今，我国城市老人的房屋自有率超过全球平均水平，他们不缺房子而缺服务，如果强行用地产绑架服务就会面临很大风险。

五是缺乏标准和规范。一些专家认为，缺乏设计、建设、服务、收费等多个环节的行业标准和规范，是制约养老地产发展的瓶颈。不少养老项目规划和设计水平参差不齐，在建设之初就难以满足养老需求，给长期运营埋下隐患。另外，一些借养老地产之名“圈地”的项目也得以实施，扰乱了行业正常发展。

要多样化发展

我国养老地产发展时间很短，大规模开发也就三五年时间，去年新增了１００多个养老地产项目。虽然北京太阳城集团、蓝卡健康集团等养老地产开发商提供了一些模式，但明确、成熟的商业模式尚在探索中，我国养老产业进入成熟期大约需要２０年。

当前，不少养老住区项目收费过高，月租过万元、缴纳数十万元会费、购买超过百万元的保险产品等，超出多数老年人的承受能力，造成入住率偏低，养老地产畸形发展。未来，如何扩大中低端养老住区项目规模，提供多元化服务，迫切需要解决。

乌丹星说，养老地产要走出目前的困境，首先要转变观念。地产是一次性买断，而养老是性消费；地产是创造居所，养老却是创造生活方式，两者截然不同。地产的价值在于实物交易后的储存增值，而养老价值在于生活感受和文化价值所产生的人居价值。

朱中一说，发展养老地产必须要解决好四个关键问题：一是搞好养老地产项目的前期策划，弄清楚市场究竟有多大，认真分析目标客户群、服务半径和规模、产品定位、与医疗机构的合作等问题，避免贪大求洋，走豪华路线；二是设计符合老年人需求的项目，做好运营管理服务；三是养老地产的投资商、开发商和运营管理商，既要明确分工，又要协调配合，实现合作共赢；四是养老地产开发模式可以多样化，开发商可以在老年人社区、亲情社区、养老公寓以及旅游、度假和养老相结合等形式上有所作为。