保险资金开发养老地产难题待解 合作或成方向

保险资金开发养老地产难题待解 合作或成方向

（来源： 中国证券报）近期，房地产行业与保险机构之间发生“亲密接触”，有关保险资金将发力养老地产的声音受到行业内外关注。房地产的金融属性进一步凸显，或许保险资金与房地产业的故事才刚刚开始。然而,险资进军养老地产还有诸多难题亟待破解。

养老地产合作或成方向

近期金地集团、金融街等房地产上市公司被保险机构举牌引发广泛关注，实际上，保险公司与房地产公司的“亲密接触”此前已有案例。中国人寿与远洋地产在养老地产方面的合作，今后或许会被再次复制。

2013年9月，中国人寿发布公告称，公司与远洋地产控股有限公司签署认购协议，其将以每股4.74港元的价格认购远洋地产非公开发行的6.36亿股份，约占远洋地产总股本的8.88%，注资将超30亿港元。上述认购完成后，其将持有远洋地产股票20.9亿股，约占远洋地产已发行股份的29%。2010年初，中国人寿就已经成为远洋地产的大股东。

当时有分析人士表示，保险资金在政策允许的范围之下，可以在一些养老不动产上进行运作，积累经验，养老不动产的开发运作和住宅开发有相似之处，等到时机成熟便可直接进入住宅领域。值得注意的是，另一家保险机构泰康人寿把“进入养老产业，投资设立养老院”作为公司三大发展战略之一。如今，远洋地产在养老领域已经小有成绩。

“险资的入股可能为房地产企业带来更多资源，未来养老地产的发展也有较大空间，总体而言，险资入股房地产公司对于房地产公司不算坏事”，深圳一家券商的房地产分析师表示。

诸多难题尚待破解

同策咨询研究部总监张宏伟认为，从操作层面来讲，由于真正做养老地产项目的房企少之又少，能够做盈利的也不多，尽管表面上养老地产市场的蛋糕十分诱人，但现阶段能够带来实际效益并不容易。

张宏伟称，目前进入的开发商还不是很多，但是多数开发企业都开始以较小规模养老地产项目进行“试水”，以此来探索养老地产的盈利模式，建立以公司特有的资源为基础的养老地产操作方式。

从现实角度来讲，现阶段众多房企开始尝试推养老地产项目，更多的则是通过养老项目获得土地资源，进行养老地产部分之外的住宅开发、商业配套的开发，养老地产只不过是现在企业比较好的一个拿地模式。

破解目前养老地产的难题还需要土地和税收政策的配套。当前开发商在获得土地时，土地市场尚未明确规定有养老地产用地性质。因此要开发养老地产，只能在现有经营性用地基础上获得。由于土地价格往往和市场价格看齐，可以说土地价格成本较高是导致养老地产很难盈利的重要原因之一；另外，养老地产配套、及其附属设施也需要政府在税费上给予部分或全部减免，这样一来作为长期性的经营性项目，才不会因为沉重的税费负担而无法持续经营。从“软件”角度来讲，还没有办法维持一个养老地产项目赢得市场的普遍认可的运营标准和体系。

“仍然还处于 前的黑暗，谁进去的早，谁就是先驱，而不是先导。”张宏伟说。

国土部严格界定养老用地 多项土地政策促产业发展

（来源：每日经济新闻 ）国土资源部日前下发 《养老服务设施用地指导意见》（以下简称《意见》），围绕保障养老服务设施用地供应、规范养老服务设施用地开发利用管理、大力支持养老服务业发展，明确提出九条意见。

《意见》第三条明确规定，“新建养老机构服务设施用地的，应根据城乡规划布局要求，统筹考虑，分期分阶段纳入国有建设用地供应计划。”

会所等商业设施用地未入列

去年,国务院发布《关于加快发展养老服务业的若干意见》要求保障养老服务设施用地供应,规范养老服务设施用地开发利用管理。

国土部实时的《意见》首先明确界定了养老服务设施用地范围。明确专门为老年人提供生活照料、康复护理、托管等服务的房屋和场地设施占用土地，才可确定为养老服务设施用地。老年酒店、宾馆、会所、商场、俱乐部等商业性设施占用土地，不属于此范围。

《意见》同时明确，规划为医卫慈善用地的土地，方可布局养老服务设施用地，其他用地中只能配套建设养老服务设施用房，并分摊相应的土地面积。

严跃进分析说，政策中明确了老年酒店等物业不属于政策“偏袒”的领域。过去很多开发商涉足养老地产，本意是在规避缴纳土地出让金和限购政策的影响。此次将养老用地的政策鼓励范围明确界定，规范未来房企的开发思路。

北京和深圳等发达城市在此领域是率先“吃螃蟹”的城市。

北京早已出台政策明确：由政府投资建设的养老机构和社会资本投资建设的非营利性养老机构，今后将由政府部门划拨土地，不需要缴纳土地出让金。而社会资本投资建设的营利性养老机构，应在限定地价、规定配套建设和提出管理要求的基础上，采用招拍挂等方式供地。

2013年，北京还按照“计划适度超前，有效引导预期”的原则，结合区县和相关部门提供的项目梳理，2013年计划中首次单列养老设施用地供地计划100公顷，加大民生用地供应。

今年4月10日，深圳挂牌出让的两幅养老设施用地，成为首例挂牌出让的养老设施用地。尽管此前被认为对房企吸引力不大，但现场竞价异常激烈。最终，两幅地块成交价格共为6.28亿元，相比出让底价1.085亿，溢价4.78倍。

就加强养老服务设施用地监管，《意见》规定：养老服务设施用地使用权可整体转让和转租，不得分割转让和转租；不得改变规划确定的土地用途，否则依法收回建设用地使用权；养老服务设施用地内建设的居住用房，可参照公共租赁住房，套型限定在40平方米以内；向符合养老申请条件的老年人出租老年公寓、宿舍等，期限一次最长不能超过5年。

以地促养老服务业发展

中国房地产学会副会长陈国强告诉《每日经济新闻》记者，如果单靠政府财政资金和公办养老机构去解决社会养老显然很难，民营机构和社会资本如何介入需要找到平衡点，其中一大掣肘便是土地。

按照“十二五”规划纲要提出的目标，平均每千名老人拥有的床位数要达到30张。有业内人士预估，到2015年，养老床位总数将达660多万张，目前尚有280多万张缺口。按照每张床位需用面积30平方米计算，约需8400万平方米的建筑面积。

国土资源部土地利用管理司司长廖永林此前表示，目前一些公办养老院能享受的政策支持，民营养老院享受不到，还有改进的地方。只要是符合城市规划且确实是从事养老事业的民办养老机构，未来在用地方面也可能享受到政策扶持。

《意见》与此相关的表述为：养老服务设施用地应当纳入国有建设用地供应计划。新建养老服务机构项目用地涉及新增建设用地，符合土地利用总体规划和城乡规划的，应当在土地利用年度计划指标中优先予以安排。

在供地方式具体支持上，《意见》明确，养老主管部门认定的非营利性养老服务机构，其养老服务设施用地可采取划拨供地。营利性养老服务设施用地应当以租赁、出让等有偿方式供应，出让年限不超过50年，原则上以租赁方式为主。

“鼓励租赁的方式来获取养老服务设施用地，是对养老用地市场化运作下的融资创新，这能直接降低土地成本。”严跃进说，土地制度创新优先，能打消各类涉足养老地产的顾虑，并优化养老企业的财务结构和现金流安排。

国土部还鼓励盘活存量用地用于养老服务设施建设，规定企事业单位、个人对城镇现有空闲厂房、学校、社区用房等进行改造和利用，兴办养老服务机构，经规划批准临时改变建筑使用功能、从事非营利性养老服务且连续经营一年以上的，五年内可不增收土地年租金或土地差价，土地使用性质也可暂不作变更。

严跃进分析说，在一定的基础上，免收土地年租金或土地差价，将降低此类投资者的成本。社会力量参与养老地产开发，利好未来社区养老模式的成熟。

此外，《意见》还明确，农村集体经济组织可依法使用本集体所有土地，为集体内部成员兴办非营利性养老服务设施。民间资本举办的非营利性养老机构与政府举办的养老机构可依法使用农民集体所有的土地。

严跃进分析说，这符合目前新型城镇化和农村集体建设用地入市的基本要求。部分城乡结合部的土地，自然环境相对优良，符合郊区养老的需求。土地市场放松，能缓解老龄化带来的压力。