楼市分化下持续前行 "差异化"发展迎来机遇

三四线楼市分化加剧前景悬疑

（来源：经济参考报） 年初业界对于楼市分化将会加剧的预测就已流行开来，而一季度房地产市场的表现似乎也印证了上述观点。楼市将要崩盘的结论还为时尚早，未来的房地产市场是岌岌可危还是大有可为值得商讨。

虽然楼市分化论从年初开始就已经盛行，但是对于三四线城市房地产市场未来的走势，是崩盘还是有戏？业界出现了分歧。

持悲观论者认为，由于前些年三四线城市中兴起轰轰烈烈的造成运动，导致近期形成海量的住房供应量，而后续需求乏力，消化速度相对不足。如不能有效缓解这一问题，今年部分城市楼市可能面临崩盘的风险。

中指研究院统计数据显示，2009年以来，我国部分三四线城市住宅市场供应规模大幅增长，营口、南通、烟台、佛山等地的土地供应总量位居前列，待开发量在3000万-8000万平方米之间。以营口为例，仅从2011年到2012年11月末，住宅用地成交面积就接近1200万平方米，几乎是北京同期成交面积的2倍。

“楼市的分化其实在2013年就已开始显现。”中央财经大学中国金融发展研究院助理教授 认为，三四线城市受到产业和人口的限制，住房需求有限，而前期的供应量远大于实际需求，房价必然增长乏力。而部分出现资金短缺和泡沫严重的地区不排除会有崩盘的可能。而持相反态度者认为，三四线城市房地产市场依然大有可为。

恒大地产集团董事局主席许家印在恒大2013年年度业绩发布会上强调，三线城市市场不行的观点是错误的，2013年恒大的销售业绩突破1000亿中有46%都是三四线城市贡献的，不能用个别三线城市市场来代表整个三线城市的走势。

“如果进行具体的市场容量测算，虽然三四线城市单体市场容量不会太大，但是整体市场容量不容忽视。”新加坡国立大学金融学博士、研究员文华说“很多三四线城市虽然不能进行深耕，但其市场容量足以承载企业在一至两年内集中进行开发。”

同时，文华认为，在三四线城市中，人口有一定基数，三中全会的城镇化精神也是引导农村人口向中小城市流动，而不少城市的房地产市场还处于孕育期，其中不乏市场机会。

不论三四线城市房地产市场未来走势如何，过去盲目造城的发展策略已经不可取。专家认为，三四线城市要想充分利用新型城镇化红利发展房地产，做好长远规划才是良策。

事实上，三四线城市间分化也已经出现。在东部沿海产业发达的城市，人口吸附能力较强，房地产市场活跃度高，市场供略大于求但基本处于均衡状态；在部分资金密集型城市，过度投资过后房价遭遇“腰斩”却仍有价无市，房地产市场已遭受重创；而部分中西部城市，市场有效需求不足，建设规模却在急剧扩张，房地产市场面临巨大的库存压力。

认为，对于三四线城市而言，新型城镇化将带来人口大幅增长，新增供应和需求都将产生较大变化，这一进程中，既要防止产业空心化带来的房地产供给过剩，也要防止投资过热催生楼市泡沫。

文华表示，要避免部分三四线城市的楼市危机，应严格限制大城市规模，将过去过度向大城市倾斜的公共资源转移给三四线城市，提高三四线城市的产业聚集效应。同时为了解决部分城市需求不足问题，应引导农民入城，通过产业发展带来收入、就业，而非被动“保障”。

业内人士指出，当前，应加强城市产业发展与人口流动趋势研判，制定符合各地实际的房地产发展规划，以合理的土地供应节奏调节市场供求。此外，还应着眼于改善长期供求关系，将住房保障纳入城市发展规划，使城镇化进程中的房地产市场发展进入良性发展的正循环。

楼市分化下持续前行 “差异化”发展迎来机遇

（来源：中国建设报）在房地产市场出现明显的需求不均衡、供应不均衡、库存不均衡、价格涨幅不均衡的背景下，一二线城市房价易涨难跌；三四线城市却受困于人口回流与经济实力，呈现供大于求的现象。一线城市和小部分二线城市的涨幅过大，掩盖了整体房地产市场已经逐渐出现的冲高回落趋势。

如果对2013年楼市用一个词概括，“分化”或许最为恰当。“一二线城市托人买房，三四线城市请人买房。”尽管只是一字之差，但在“托”与“请”的转换之间，透露的市场行情却大不相同。

某研究院发布数据显示，百城房价自2012年6月以来连续19个月环比上涨。不过，不同城市房价却呈明显分化：一二线城市房价上涨压力依然突出，三四线城市价格继续下行。“从进军三四线城市，到逃回北上广，品牌房企的布局调整反映了当下的市场变化。”某知名房企负责人认为，“深耕一线城市及部分热点二线城市是企业利润及未来发展的保证。”

而在谈及楼市分化的原因时，世联行地产董事长陈劲松认为，其根源在于人口流动、收入分化、产业集聚、服务半径和水准、运输距离等因素。

“双分化”或将加剧

多家机构发布的数据和研究报告显示，2013年我国楼市房价和房企分化趋势明显，2014年这种变化仍将持续。“由于一线城市的供应量不足、需求极大，所以一线城市房价将延续涨势；二线城市则是比较平稳的、缓步增长的趋势；三线城市面临的压力比较大，房价将保持平稳可能不会有增长；而四线城市是一个下降的趋势。”花样年控股集团董事局主席潘军对2014年的楼市行情给出了自己的判断。

对于房企的“分化”趋势，同策咨询研究部总监张宏伟认为，会呈现新格局或将上演“龙争虎斗”。“2013年，销售过百亿元房企军团扩大到71家，较2012年增加18家。房企千亿元军团的扩容与百亿元企业规模的扩大，表明市场集中度进一步提高，房地产企业争夺市场龙头老大地位将更加激烈。”

此外，千亿元与百亿元以上房企的“分化”特征将更加明显，尤其是对于排名30以后的房企来讲，“力争上游，不上则下”将成为未来房企竞争格局变化过程中的主要特征。“2014年房价涨幅放缓已经成为市场共识。”某机构分析报告指出，随着土地供应的增加，以及差别化调控政策的推进，2014年房地产市场的多项指标增速都将放缓，未来楼市将可能进入“减速”运行的阶段。

中国银行发布的《2014年宏观经济金融展望报告》则指出，由于三四线城市就业和发展机会有限，经济发展不均衡、就业机会不均等的状况很难出现根本性变化。此外，十八届三中会全要求，进一步放宽中小城市户籍限制、严格控制特大城市新增人口，这意味着随着土地改革制度的推进，中小城市的土地供给将大幅增加，房价下跌城市个数可能继续增加。

“差异化”迎来机遇

业内专家认为，“双分化”导致“差异化”。2014年各地的楼市调控政策将会有所不同。“重点一二线城市会依旧从严，三四线城市有望迎来机遇期。”多位房地产从业者表示，未来三四线城市将迎来大量的农业人口进城，从而衍生出新增住房需求。目前，我国推进新型城镇化也将有助于三四线房地产市场的长远发展，加上差异化调控将利好这些城市的房地产企业。

华远地产(华远九都汇)董事长任志强近日表示，2014年至少有三个重要因素将会影响房地产市场。

任志强说，如果宏观经济转好，房地产通常会受到打压，一旦GDP增速有所下降，房地产将会被视为重要推动力。对于今年的宏观经济走势，任志强的观点是“不会太好，也不会太差。”因此，房地产市场将不会承受更大的政策压力。

另一条主线是供给。今年多个热点城市加大了土地供应规模，这种趋势将会持续。而实现供给与需求的动态平衡，需要较长的时间。一方面，土地供应后，通常要两三年才能上市形成供应。而在政府垄断供给的局面下，也难以形成更大规模的供应。另一方面，部分城市的住房需求仍十分旺盛。

第三条主线是改革。任志强认为，越市场化，对企业越有利。他提醒2014年将注意力转移到“改革”，而不是紧盯房价，其中主要关注土地制度、户籍制度、城镇化方面的改革。

世茂集团董事局执行董事许世坛近期也宣称，未来5～10年房地产还有很多机会。其理由在于：是城镇化带来的机遇，第二是“十八大”对多个领域的改革。“总体来看，房价上涨仍是2014年的主旋律。”张宏伟认为。“虽然依然在涨，但中国房地产不存在崩盘问题。”全联地产商会负责人表示，其中重要原因就是中国土地供应机制，“不卖地，地方政府难以为继，这是短期内解决不了的。”