地产股现年内最惨烈下跌 机构紧急讨论楼市拐点

中金：短线地产股或反弹三成以上

来源：上海证券报 行业层面的大范围降价，在过去十年中发生过三次，次在2005年，以上海、杭州被定点调控拉开帷幕（6个月内中原上海二手房价指数调整13%，下同），第二次是2008年开年万科喊出打折降价信号（6个月内指数房价调整13%），第三次在2011年5、6月份通州开始降价（6个月内指数房价调整6%）。过去三次大降价时点都是通胀上行、流动性收紧的末期，开发商面临资金流压力而进行价格调整（以2007年末-2008年为例，A股上市开发商净负债率维持在80%-100%之间）。

而这次自杭州开始的价格调整，背景因素虽有市场利率上升的因素，但大环境上，通胀指标、整体流动性还是温和可控，开发商资金面也并不是极端紧张（目前信托发行利率仅9.64%，低于2011年末的10.66%，我们预期2014年集合信托到期额1140亿元，低于2013年信托到期额的2150亿元，仅部分本地开发商一季度面临还款压力），我们认为，本次降价实属区域市场供应面出现问题的情形，类似于2011年4、5月的通州，有房价见顶的领先信号作用，但短期难以形成实质的扩散式影响，真正的降价还是要等到供应上来的2014年三季度。

银行理性停贷 市场情绪影响大于实质

个别银行主动风险管理行为，对情绪影响大于实质，开发贷和按揭并未暂停，大公司融资渠道依然通畅。所谓银行停贷主要是暂停夹层融资和供应链融资，这在银行房地产业务中并非主流，夹层融资主要放在投资银行部执行。就我们与银行、开发商沟通的结果看，按揭、开发贷并未停止，实质影响有限，但心理层面会受冲击，不排除市场解读为银行开发贷、按揭出现收紧。

2014年房地产行业主题词是降速，公司关键看转型，商业地产风险高于住宅。以重点9大城市住宅市场数据来看，我们预计下半年供应将同比上升10%，高于2013年下半年的同比增速5%，而销售同比增速则相对偏弱，预计上下半年分别为-4%及2%（全年预测-1%）。综合来看，2014年上半年市场基本供需平衡，下半年供应压力将推动价格向下调整。土地市场将随着销售放缓而在上半年降温，但投资、新开工将滞后于销售趋势变化，预期将维持惯性增长趋势，显著下行或在2014年底至2015年。

未来三至五年，行业软着陆，黄金十年将过，行业蛋糕无法再做大，市场将差异分化。不过，地方债问题仍需要靠土地出让解决，土地供应速度将加快。我们的研究也表明，结束房价泡沫的推手是全球进入加息周期，时点不会在2014年上半年，但中长期看，风险逐步积聚。大环境变化之下，开发商的布局+资金决定成败，聚焦具备人口导向的一二线城市、短平快项目布局、资金成本占优的开发商将迎来集中度提升。

地产股全年前高后低

历史经验看，在一个持续半年以上的降价周期中，次降价如果带来成交量回升，将推动股票反弹；但第二次降价时期，股票将再次承受下行压力，龙头股票先于小股票见底；地产股相对则在次降价期间就开始显现。我们依然判断全年股票走势前高后低，短期依然看好地产股票反弹30%至50%，主导因素是一季度的预期差，实际市场成交表现将好于资本市场目前悲观的预期，地产股有望出现估值修复。而下半年风险点更多，供应面、流动性、美国QE退出的不确定性均在上升。

地产股现年内最惨烈下跌 机构紧急讨论楼市拐点

来源：信息时报 地产股昨日遭遇了今年以来最为惨烈的下跌。地产板块指数大跌5.21%，8只二三线地产股跌停，招保万金四大龙头股集体跌逾6%。与此同时，水泥建材等产业链上相关行业也大幅走低，连累大盘跳水1.75%。

杭州楼盘上周末传出大幅降价的消息，以及信贷市场传出涉房贷款收紧的风声，是导致昨日地产板块大跌的罪魁祸首。不过对于地产股的后续走势，机构的分歧却异常明显。以安信证券为代表的空方认为地产股将正式进入大调整周期并长期看空，而以中金为代表的多方则表示依然看好地产股。

地产板块暴跌拖累大盘

2月19日晚杭州某楼盘宣布降价，均价直接从17200元/平方米降到了13800元/平方米。屋漏偏逢连夜雨，各大银行暂停房地产相关贷款的消息上周末也开始在市场疯传。2月22日深夜，网传兴业银行停止房地产贷款，钢铁、水泥等相关产业链的融资条件同时收紧，夹层融资以及部分房地产开发贷款也被叫停。接着各地媒体又陆续传出交通银行、招商[简介 实时动态]银行、中信[简介 实时动态]银行以及农业银行都有类似规定和通知。虽然一些银行纷纷表示房地产类贷款政策口径尚未发生变化，但市场显然已经明显嗅到房地产业界所弥漫的资金紧张氛围，以及“风声”转向的气息。

上述两则消息触及了楼市最敏感的两条神经——降价和紧贷。受此影响，昨日地产股遭遇了今年以来最为惨烈的下跌。地产指数大跌5.21%，两市125只上市交易的地产股中108只下跌，其中45只地产股跌幅超过5%。招保万金四大龙头股中，保利地产[简介 实时动态]下跌8.51%居首，招商地产紧随其后大跌8.07%，而金地集团和万科A的跌幅也达到7.66%和6.56%。与此同时，上实发展、格力地产、运盛实业等8只二三线地产股出现跌停。

而房地产产业链上的其它行业个股也是泥沙俱下，亚厦股份、广田股份等建筑装饰行业股跌停，金隅股份、东方雨虹、冀东水泥等建筑水泥行业个股跌幅也超过6%。而与地产股向来休戚相关的银行股昨日同样遭遇重挫，北京银行、民生银行、兴业银行、平安银行、浦发银行纷纷跌逾3%。在上述蓝筹股聚集的行业集体下挫的背景下，上证指数昨日下跌1.75%收于2076.69点，2100点关口宣告失守。而由于地产股多在深市上市，深证成指昨日的跌幅更是达到了2.68%。广州万隆盘后数据显示，房地产板块成为昨日资金流出的行业，单日资金净流出16.33亿元。

机构召开电话会议讨论楼市拐点

杭州房价下跌伴随着银行收紧涉房融资的消息，令地产界和投资界一片哗然：2014年真的会是中国楼市的拐点吗？国泰君安、海通证券、申银万国、广发证券和招商证券等各家研究机构迫不及待召开电话会议，纷纷讨论房地产基本面可能的演进走势。信息时报记者梳理相关分析后发现，目前业内的普遍观点是，杭州某楼盘价格下跌反映出区域高库存风险，银行停贷消息并非完全真实，但今年商业银行整体对房地产开发贷将实行总量控制或者略有下降的策略，预计全年楼市并不乐观。

平安证券实时研报认为，银行对房地产产业链风险的关注将引发两方面的显著影响，即开发商融资和购房者按揭贷款。从此次该银行的做法来看，主要集中于房地产夹层融资业务和地产供应链业务，首先受冲击的将是开发商融资，目前开发商开发资金来源中银行贷款占比为14.1%，自筹资金为38.8%，而相当部分的自筹资金又来自于信托及银行表外融资，因此如果银行表外和表内同时收缩房地产业务，将对开发商一半的融资能力产生打击。

而对于杭州楼市降价，机构则认为还是个案，尚不构成系统性风险，只是对市场而言意义重大。亚太城市房地产研究院院长谢逸枫昨日接受信息时报记者采访时表示，从杭州楼盘房价暴跌、到襄阳楼盘资金链破裂与常州楼盘大降价，最后到兴业等银行停贷等系列事件，虽然系个案或者是未经证实的举动，却引起股市楼市剧烈振荡。他认为，市场恐慌情绪一旦蔓延，市场信心必然彻底崩溃，进而加大风险的爆发动力。

房地产市场的变化，对于大盘走势又会造成何种影响？申银万国投资顾问顾鹏飞昨日接受信息时报记者采访时，用“叶落知秋”来回答了这个问题。“从目前公布的销售增速数据来看，未来的房地产投资确实存在一定下行压力。从基本面来看，房地产投资下行风险是经济的一大隐忧，在房地产市场负面报道不断的情况下，短期市场情绪肯定会受到一定冲击。如果其他需求无法有效对冲的话，房地产行业的负面消息可能将成为影响未来股市走势的一个不确定因素。”

而国信证券也在实时研报中认为，在缺乏增量资金的情况下，市场向上的空间已经比较有限，考虑到近期市场对于经济失速、房地产下行、人民币贬值等风险因素的担忧加剧，“我们将市场观点由乐观调至中性”。

后市是涨是跌？

对于地产股的未来走势，机构看法大相径庭。以安信证券为代表的空方认为，地产股将正式进入大调整周期并长期看空。安信证券表示，有关收紧相关贷款以及杭州项目降价这两个消息中可以得到四个警示，一是2014年开发商融资会很困难，二是房贷不容乐观，三是房价会严重分化，四是房地产投资不容乐观。2014年地产商的盈利已经进入加速探底的过程，这一方面来自于回归一二线城市造成的地价飞涨，另一方面来自于房价的上涨困难，此外，资金成本的上升，也在吞噬开发商的利润。安信证券就此判断，行业将进入大调整周期，因此长期看空地产股。

而以中金为代表的多方则认为，短期内个别城市或楼盘降价难以形成实质的扩散式影响，而对于银行“停贷”，中金公司认为，这只是个别银行主动风险管理行为，对情绪影响大于实质；另外开发贷和按揭并未暂停，大公司融资渠道依然通畅。所谓银行停贷主要是暂停夹层融资和供应链融资，非主流房地产业务。基于对行业基本面较为乐观的判断，中金在谈到未来地产股表现时表示，短期依然看好地产股票反弹30%~50%，“实际市场成交表现将好于资本市场目前悲观的预期，地产股有望出现估值修复”。

对于地产股保持乐观态度的还有瑞银证券，该券商实时研报表示，银行的开发贷及按揭贷政策并未出现逆转，银行暂停房地产夹层融资和供应链贷款对大部分开发商的资金链影响有限。而少数楼盘降价销售并未超出市场预期，2013年新开工仅增长14%，不足以使供需趋于平衡或偏紧的局面在短期内出现逆转，杭州、常州等供给偏大的城市出现的降价销售现象不会蔓延至整个一二线城市。瑞银证券认为，目前A股主要地产股的估值已反映资金趋紧和房价增速回落的预期，当前的地产行业估值已在底部。