地价高烧推高房价上涨预期 一线城市卖地超5千亿

地价高烧推高房价上涨预期 一线城市卖地超5千亿

（来源：北京商报）随着日前北京朝阳北路地块的成交，包括北京在内的一线城市的土地交易市场基本都进入了收官阶段，一线城市土地收入超过5000亿元的预测已成事实。业内人士认为，这一现状将推高未来一线城市房价预期。

据统计，北京今年全年土地出让金已达1819.57亿元，而基本都已收尾的上海、深圳、广州，截至12月24日，全年土地出让金也分别达2177.98亿元、650.89亿元和449.83亿元，四大城市总收入已历史性地达到5098.27亿元，业内预计最终全年或将超过5100亿元，是2012年的2.5倍。

一线城市土地市场历来是市场的风向标，从今年一线城市土地市场的交易情况看，北上广深四城市全年土地出让总收入创历史纪录已成定局。不可否认，各地国土部门今年推地力度之大引得业内惊呼连连。数据显示，截至今年10月，北上广深四个城市中，广州今年的土地出让规划建筑面积同比变化，规划建筑面积同比涨幅达113%，而处于靠后位置的北京今年前10月土地出让规划面积也已达1593万平方米，同比上涨47%。

而且，在去年压缩拿地规模但手头资金充裕的情况下，房企对于一线城市优质的土地资源非常渴望，就算地价一路飙升也丝毫挡不住他们的拿地热情。“房企在一线城市对于土地的竞争已经进入白热化阶段。”北京中原地产市场部研究总监张大伟坦言，北上广深城市房价易涨难跌且集聚了过多的资源，房企对于一线城市楼市后市非常看好，造成了今年全年北上广深频繁出现大量实力房企激烈竞争同一块土地的局面。

不过，张大伟等多位业内人士坦言，今年高价地热潮出现在一线城市的同时也进一步分化了一二线城市和三四线城市的土地市场。就连此前住建部部长姜伟新在评价今年我国房地产市场时也坦言出现了“分化明显”这一新现象，称有少数城市市场萎缩，交易量下滑。据北京中原地产市场研究中心此前公布的统计报告称，前10月保利、富力、恒大等十大标杆房企购入土地的面积和分布显示，标杆房企虽然明显增加了今年购置土地的资金，但在三四线城市收地的比例出现了明显萎缩，首次低于20%，占比仅15%。广袤的三四线城市，大量相对低价的土地少人问津已经成为了业内不得不承认的事实。

国土部中国土地勘测规划院近日发布了《2013中国土地政策蓝皮书》，明确明年用地规模将实施总量控制和减量供应。链家地产市场部张旭坦言，地价上涨推动未来房价上涨的风险依然不容小视。“明年，自住型商品房将会进入批量上市阶段，将会成为区域房价的稳定锚，对稳定市场预期，重定区域价值有着重要的作用。但是与目前的需求规模相比，供应量依然处在较低水平，对房价的影响可能只限于区域层面。”张旭表示。

中国土地政策蓝皮书难撬高房价

中国国土资源部中国土地勘测规划院26日发布《中国土地政策蓝皮书(2013)》。蓝皮书称，2014年，国土资源部重点关注的政策领域为：推进不动产统一登记制度；继续深化征地制度改革；保障农户宅基地用益物权；继续深入推进土地有偿使用制度改革等。但难撬动高房价。

中国土地政策一直被人们寄予厚望，不仅关乎城镇化的发展进程，更关乎明年的房价是否继续走高？

或许目前，谁都清楚解决房价的根本出路在于增加土地供应，平抑地价，所谓的面粉降价了，面包价格自然也会降下来。

因为，长期以来，地方政府通过在土地开发中的垄断地位，造成土地交易过程中出现明显的“剪刀差”：一方面，城乡二元化造成农地价值被低估，政府通过低价收购农地高价转让为城市建设用地，获取一级开发价差；另一方面，工业用地与经营性用地价差悬殊。城镇化过程中，土地的增值被转变为地方政府的收入和开发商，被征地农民的利益缺乏有效的保护，人为拉大了城乡差距。

通览土地政策蓝皮书，只是提到保障农户宅基地用益物权；继续深入推进土地有偿使用制度改革，对农村宅基地入市交易以及土地供应方面没有涉猎，董祚继称，农村集体建设土地分为农村宅基地、农村集体经营性用地以及农村公益性用地。其中，农村宅基地至少占据了70%以上的比例，但此次蓝皮书中并没有涉及，而只涉及其中的减少工业用地，提高工业用地价格。

虽然这次提到提高工业用地价格，减少工业用地，适当增加居住用地供应。目前非常突出的问题是工业用地价格太低，很多地方招商引资时低价甚至零地价出让。陈锡文认为过低的工业用地成本一方面助长了高房价，另一方面，使得地方、企业没有动力进行转型升级、调整结构。这也符合李克强总理提出的“盘活存量、用好增量”的要求，当然，盘活这部分工业存量用地，对于解决新型城镇化用地需求非常关键。这次政策的根本宗旨还在进一步紧缩“地根”，但会导致有一些开发商借机说“地荒”，抬高房价。

公众最关心的只是地价与房价什么时候才能回归合理。当土地实现完全市场化的时候，地价就会合理。人大财经委副主任委员贺铿（微博）称，只有土地私有的时候，地价才可以回归到合理。地价的推手主要是政府。政府之所以能把地价推高，就是利用了土地集体所有制和国家所有制两种土地形式。如果我们的土地是私有的，政府就不可能有土地财政。

或许农村宅基地能够自由流转，并入市交易能解决房价土地供应问题，但这次蓝皮书中并未着墨太多。只是提到保障农户宅基地用益物权；继续深入推进土地有偿使用制度改革等。也就是说土地改革目前仍处在“不敢放，放了就乱”的纠结状态。土地的规划和用途管制问题比较大，但并没有提出改革。

尽管由于多项法律条文的障碍及农村土地确权工作尚未完成等诸多原因，短期内不能实现土地改革制度的根本破局，但增减挂钩、土地流转信托及土地换股权等农村建设用地使用权流转方式，均为我国土地改革开辟了新的道路。而且令人稍微感到振奋的是，此次蓝皮书提到，推进不动产统一登记制度，或许能为平抑房价带来一丝希望。