业内人士:房地产泡沫离我们越来越近难以为继

业内人士:房地产泡沫离我们越来越近难以为继

（来源：四川在线-华西都市报）华人著名经济学家、耶鲁大学管理学院金融经济学教授、清华大学人文社会科学院和经管学院访问教授、北京长策智库学术委员会主席。美国ValueEngine公司创办人，美国Zebra对冲基金公司三大股东之一及首席投资经理。2011年荣获“财经金融价值榜”年度公共经济学家殊荣，曾获得过墨顿·米勒奖学金。

他的专业研究领域为股票、债券、期货和期权市场以及宏观经济。

中国老百姓的财富来得很不容易，所以尤其要珍惜，不能还把钱都压在房子上，如果有几套房子，可以考虑慢慢卖掉一些，把财富从房产转移到理财产品、到境外投资品种，到美元资产、欧元资产，要分散投资。 ——陈志武

几个月前，耶鲁大学金融学院教授陈志武曾来到成都，谈到房地产，他说，中国老百姓可以适当地减持一些房产，淡化房地产占整个家庭投资的比重，变现后的资金去配置一些境外的股票、对冲基金等等。

十八届三中全会以后，陈志武再次接受华西都市报记者专访时依然秉持这样的观点，而且直言房地产泡沫离我们越来越近。

房地产泡沫难以为继

华西都市报：为何房地产泡沫破灭离我们越来越近？

陈志武：原因很多，至少从以下几方面看房地产泡沫难以为继。

，不管是自有房比例，还是人均商品房面积，都已很高。

第二，接下来是90后开始陆续成家，他们以独生子女为多，双方父母都有一两套房子，爷爷奶奶也可能有房子，甚至很多父母也为子女买了房子，这样，需求的净增长比以前会越来越少。当然，有很多年轻人没房，父母也没房，但过去多年就如此，从增量角度看，接下来新需求的增长只会越来越难。

第三，货币政策空间越来越小，之前美国量化宽松、欧洲量化宽松、日本量化宽松等都给中国带来太多货币增量，加上中国自己的四万亿刺激方案等需要也在更大地放水，使中国过去十年特别是过去五年广义货币相对GDP的比重猛增，达到GDP的近两倍！现在，美国很快要开始逆转量化宽松政策，意味着过去多年的外汇猛进趋势要逆转了，加上中国自己的流动性不能再多发了，银行信贷、信托贷款等也要收拢了，这对房地产价格会带来很大冲击。

第四，十八届三中全会后人民币资本账户会不断开放，境外投资渠道会越来越多，这些也会对房地产形成压力。特别是中国外贸顺差相对GDP之比也比以前小很多，人民币汇率已经太贵，今后更需要贬值而不是，这也会带动到境外投资的需求，对国内房地产价格不利。|可从房产投资转移到理财产品

华西都市报：普通老百姓习惯投资房产，如果泡沫破灭，他们的投资策略应该如何调整？

陈志武：这也是问题的核心所在，虽然房地产泡沫破灭对中国经济、银行、地方财政的冲击会很大，但对好不容易兴起的中国中产阶层更是破坏性的，因为大多数老百姓的个人财富都投到了房地产上面。

中国老百姓的财富来得很不容易，所以尤其要珍惜，不能还把钱都压在房子上，如果有几套房子，可以考虑慢慢卖掉一些，把财富从房产转移到理财产品、到境外投资品种，到美元资产、欧元资产，要分散投资。

华西都市报：短期来说，房价是否还会上涨存在投机的可能？

陈志武：短期看，一线城市或许还会涨一些，但风险越来越大了。其实，中国一线城市的房价是在涨，但涨的幅度不是想象的那么高。如果你把视野放宽一些，你会发现美国房价从去年到今年9月涨了近14%，而今年美国股市涨了26%，近30%，所以，相对于美国的房地产和股市来说，中国房地产最近两三年涨得并不是让人舍不得离开，看多一些市场就可以改变你的看法。|房产税是迟早的事情

华西都市报：房产税是否会铺开？未来对整个房地产市场将带来什么样的影响？

陈志武：我早就谈到了房产税是迟早的事情。不是我支持房产税，而是在中国的制度环境下要挡住房产税很难，因为有这么多老百姓、这么多专家都说要推出房产税，政府部门是不会拒绝的。当然，之前因为很多官员自己手里、家里人和亲戚手里有多套房产，所以，他们不一定会马上支持房产税。但今年很多官员把房产卖了，或者即将脱手了，所以接下来，来自官员自身利益的阻力会越来越小，房产税会抵挡不住了。

房产税肯定会抑制房价的上涨，对房地产泡沫会带来冲击。但我还是要强调像财产税、房产税这样的税种，不能被用作为宏观调控的工具，因为宏观调控是短期需要，而房产税、财产税是对私有财产的长期摄取，是一件更加严肃、更加长久的事情。

全球多国房价迅速升温 或重陷房地产泡沫

（来源：环球网）据美国《财富》杂志网站11月22日报道，过去几年来，房地产泡沫引发危机不断。而近期，多国房价出现新一轮急速升温，再次对全球经济构成威胁。报道称，中国、澳大利亚、巴西、新西兰和美国等主要国家的房价均现上涨，而这些国家各自采取了不同应对措施。

中国是世界第二大经济体。多数中国人认为，房地产是最安全的投资领域之一，但是人们的争相购买也推高了房价。实时的房地产数据显示，中国9月房价的增速创三年来新高，北京、上海、深圳的房价同比涨幅分别为16%、17%和20%。很多人担心，中国房地产市场正在酝酿泡沫，但是不同于本世纪初美国的房地产泡沫，中国的居民贷款相对较少，因为中国人更倾向于投资房地产，而不是股市。

近年来，澳大利亚房价不断攀升。该国人口的城市悉尼，2013年平均房价涨幅13%，创下历史新高，甚至高于伦敦的房价水平。国际货币基金组(IMF)20日警告称，澳房价可能成为“脱缰的野马”，并呼吁相关监管机构密切监视房地产投资活动，确保银行遵守严格的信贷标准。澳大利亚央行官员9月提议，超低利率可能刺激投机购房行为，银行需缩减贷款规模。

2013年一月以来，巴西城市圣保罗和里约热内卢的房价分别上涨了188%和230%。由于抵押市场在巴西刚出现不久，债务在可支配家庭收入中所占比重攀升至15%，创下历史新高。耶鲁大学教授、诺贝尔经济学奖得主罗伯特 席勒曾提醒巴西政府警惕危机，但是巴西总统迪尔马 罗塞夫反而调整政策，刺激需求。

与巴西不同，新西兰并未亮起房价红灯。本世纪初，宽松的信贷环境催生了房地产泡沫，泡沫最终破裂，经济随之跌入谷底。在极低的借款成本刺激下，新西兰经济复苏，但这种做法也推高了房价。新西兰政府认为，这是泡沫的征兆。10月，中央政府提高了借款门槛，银行不能像以前一样自由地贷款给付不起首付的客户了。

许多人认为，美国房地产正从2007年的萧条中复苏，但是美国一些地区，房价又出现新一轮上涨。达拉斯联储主席理查德 费舍尔10月于纽约讲话时表示，“迹象显示，美国正酝酿着新的房地产泡沫，而且这种迹象并不限于某一区域，而是性的”。他表示，美联储宽松的货币政策在保持极低借款率的同时，推升了资产价格。