中金看:好北京上海核心地区房价 看淡郊区

中金公司认为，从国际比较看，中国一线城市豪宅不贵，未来更为看好一线城市核心豪宅开发商及二线城市快周转公司。

中金汇总了14个国际都市的规模、人口、房价数据 并与北京、上海进行对比，结果显示，中国一线城市城区占地规模已经达到极限值，未来城区扩张将走向空间化，提升容积率。目前中国核心区房价刚达到国际平均水平。

不过中金同时指出，郊区房价泡沫化程度较高，随着土地利用效率提升、供应释放，未来中国一线城市郊区房价难以大涨。

在14个国际都市城市面积平均约620平方公里，其中核心区平均面积93平方公里，是指物理距离及经济意义上的城市中心。

国际都市城市面积平均620平方公里，大致相当北京五环内、上海外环内面积，国际都市核心区平均93平方公里，相当于上海内环内，小于北京三环内（二环内面积约60平方公里，三环内面积约150平方公里）。而目前北京五环以内、上海外环线内承载的人口规模均超过 1000 万人，与首尔、莫斯科相近，超过国际都市平均的670万人，仅少于印度孟买的1300万人。

国外10个城市核心区平均约9000美金/平米，核心区房价最贵的三大城市是香港、伦敦、纽约，平均房价达1.2万美金/平米；但距离城中心15公里的国际都市边缘区房价仅是核心区的40%。而北京、上海核心区域房价只是接近国际都市平均水平，但是郊区房价占到核心区域房价的50%～60%，明显偏贵。因此，中金相对看好中国一线城市核心区，看淡远郊区。

不过无论是核心区还是边缘区，中国城市的购房负担能力明显偏弱。世界主要城市核心区房价收入比41倍；边缘区房价收入比18倍，仅香港超过20倍；如果考虑各国按揭利率不同，城区购房的月供收入比平均约为112%，其中香港、莫斯科超过150%。但是北京、上海核心区房价收入比超过100 倍，边缘区房价收入比超过50倍，还是月供收入比超过400%。

中金还指出，房价整体与经济水平正相关。在东亚区域，分区房价与位置有关更为明显。此外，房价与人口密度指标呈现倒U型分布，2万人/平方公里区域是房价区域。