城市房价多上涨 房价上涨势头难回

房价上涨势头难回

（来源：国际金融报）近几个月来，京沪深苏杭等一二线城市相继诞生“地王”。针对“地王”频出现象，国土资源部在9月25日召开部分城市房地产用地管理和调控工作座谈会。

座谈会对一些地方政府默许甚至助推出现高价地，抬升房价地价；或在债务压力下，集中推出优质地块，忽视有关均衡供地要求等行为提出警示。

中投顾问房地产行业研究员韩长吉在接受《国际金融报》记者采访时指出，国土部的目的在于持续加大住宅用地供应力度，增加楼市供应，缓解房价上涨压力。“除此之外，信贷市场也有所反映，房贷收紧，将抑制部分购房需求。房地产市场长效机制的建立是大势所趋，短期内国家层面出台性调控措施的概率较小。”

城市房价多上涨

国家统计局最近公布的数据显示，8月份，70个大中城市中新建商品住宅价格同比上涨的城市有69个，其中，北上广深四个一线城市新建商品住宅价格同比上涨幅度高达18%-20%之间。从范围看，有相当一部分城市的年度房价控制目标较难实现。

对此，国土资源部要求做好近期和下一阶段工作，切实稳定土地市场。

国土资源部副部长胡存智表示，2013年1-8月，房地产用地公告量同比增加25%，住宅用地公告量增加22.7%，均为近年来较高增幅；房地产用地供应同比增加34.4%，增长较快。

国家一直不放松对房产楼市的调控政策，“地王”依旧是房地产市场的高频词，记者采访多家房地产企业，相关负责人皆表示，现在土地供应日趋紧张，价格上涨很正常。很多企业虽然不能直接参与“拿地”，但更多会选择与“地王”合作，以开发的形式参与新一轮的房地产热潮。

受“地王效应”影响，楼市预期看涨。北京、南京、天津、青岛、昆明等多个城市出现的“日光盘”现象便是一大有力印证。

胡存智认为，必须看到所谓“地王”出现后面的复杂因素，包括房价连续上涨、量价齐升，房企回笼资金较快，拉动了房企对土地的需求；“一些大型房企出于提前抢夺定价权等种种考虑，加上自身实力比较雄厚，加大了对优质地块的争夺力度；一些地方政府默许甚至助推出现高价地，影响市场预期，抬升房价地价；一些地方在债务压力下，集中推出优质地块，忽视了有关均衡供地的要求。”

一位房地产分析师认为，住宅、土地供应不足，导致房企决定高价拿地。最后房价可能再度推高，如此一来，中国的房价居高不下是意料之中的情况。

房价过高危害多

在一线城市率领下，9月主要城市的房地产市场上演2013年3月以来的新一轮疯狂行情。业内人士对此表示，房价飙升必然会引起楼市风险，房价过高，甚至会阻碍国民经济的发展。

近日，中国社会科学院学部委员吕政撰文指出，高房价不是代表广大人民群众的利益，而是代表了少数人的利益；不是代表先进生产力的发展方向，而是阻碍先进生产力的发展；不是代表先进文化，而是代表了食利文化。“保持高房价及其继续上升的势头，严重危害国民经济的协调、健康发展，危害大多数人的切身利益，削弱实体经济的竞争力，阻碍城镇化进程，危害建设创新型国家。”

有经济学者指出，当前高房价的现状对房地产行业甚至中国经济的弊端已经越发显现。中金公司首席经济学家彭文生认为，高房价是导致中国经济增速放缓的重要因素之一。而且负面影响有三：一是，相对于其他商品和资产的价格扭曲，降低资源配置效率，导致产业空洞化；二是，整体社会财富分化，贫富差距可变成社会可持续发展和政治问题；三是，影响代际财富差距，房价上升对于年轻人是负的财富效应，资源集中在老人手中会妨碍社会的创新能力和生产效率。

社科院研究员对记者指出，高房价还会造成人才的流失，“房价过于高昂，很多人才被迫从一线城市向二三线城市流动，甚至会选择出国。这样一来，一线城市便会出现人才大规模流失的情况。”

“限价地”压下高房价？

值得一提的是，相比“地王”频出的城市，一些城市却推出“限价地”竞拍。

近年来，北京、广州、武汉等地都出台了“限房价、竞地价”“限地价、竞房价”“限地价、竞保障房配建”等土地出让创新模式，通过让渡土地出让的超常规受益，抑制房价过快上涨，平衡市场预期。

以9月4日恒大地产以40.4亿元拍下的北京首宗“限房价竞地价”地块为例，根据北京市国土资源局公告，该宗地居住用的商品住房销售限价为1.9万元/平方米，单套住房总价不得超过200万元，同时还得配建公租房。“限价地”的出现，能否压制过高的房价？为何“限价地”出现的同时，“地王”依旧频频出现？

有业内分析认为，“限价地”在一定程度上延缓房价上涨的冲动，满足中低收入的住房需求；而市场化形成的“地王”，一定程度上补充了财政收入，也使政府有更多资金反哺保障房。

韩长吉指出，限价地在房价高涨时出现，主要是为了增加市场供应，抑制房价过快上涨；在楼市低迷时出现，主要是地方政府有土地财政的需求以及满足开发商“微利保本”的需求。“但是限价地供应面积有限，而且房地产开发周期长，潜在风险大，房企拿限价地并不积极，因此限价地对楼市的影响并不显著。”

韩长吉认为，对于限价地，如今很多房企对这一项目存在很大的疑虑，不愿轻易涉足。要想根本解决地价过快上涨的局面，还应该从控制市场流动性、增加土地供应等方面着手，也应该建立起土地市场的长效性调控机制，稳定土地市场价格持续上涨的预期。

房地产板块遭遇怪象

（来源：深圳商报）近期多地一二线城市房价猛涨再创新高，但在二级市场上，房地产上市公司股价却并未因此受益，以招保万金为首的房地产企业连日来累计下挫超过5%，远远跑输大盘。近日，记者采访分析人士了解到，房价上涨导致市场担忧调控加码，反而成为房地产股票的利空。

房价股价南辕北辙

统计局近日公布，2013年8月70个大中城市中房价上涨的有66个，环比涨幅为1.7%。多个一线城市均出现房价新高楼盘和“日光盘”的热卖景况。

楼市的火热体现在上市公司的销售月报。万科公告数据显示，今年前8个月该公司突破千亿销售大关，销售高达1129亿元，而去年全年万科营收才1020亿元。这意味着，万科已基本锁定了今年业绩增长基调。

同样的热度也出现在上市公司拿地的热情上。近期，以招保万金为首的房地产龙头频频出手拿地，制造出新一轮“地王”行情。以万科8月份简报为例， 万科一个月内耗资54亿元在7个城市拿下7个项目，继续7月份拿下15个项目的进取势头。保利地产、招商地产等也同样踊跃拿地。

但在二级市场上，近期地产板块的整体表现却依然疲弱。近一周来，地产板块龙头万科下挫近8%，而表现较弱的金地集团等跌幅超过10%。最为典型 的是上周招商地产带着注入蛇口地块的“利好”复牌，却被市场用脚投票砸至跌停。相比之下，整个房地产板块的弱势不仅和自贸区、创业板等热点板块差距分明， 和其他蓝筹股近期的活跃表现相比差距也很大。

机构看法分歧巨大

为何投资者对房子热销的现实并不领情？事实上，从今年6月以来，几乎所有券商研究团队都对房地产板块走势持乐观态度。

以国泰君安为代表的多家券商均认为，包括房产税在内的利空因素已反映在房地产板块股价之中，相反，与新盘热卖的现实相比，房地产股票的价值一直处于低估状态。

“现在万科的股价，相当于它存货的楼面价打了5折~6折的估值。”一位长期力挺房地产板块的知名券商研究员向记者表示，万科等公司旗下所拥楼盘的RNAV(重估净资产价值)均远高于其股价。从价值角度看，没有理由不推荐这些地产龙头。

“在机构看来，房价回落的概率远比继续猛涨的概率大。”但一些基金业内人士则认为，事实上机构抛弃地产龙头同样能找到很多的理由。深圳某基金业 人士向记者表示，首先是房价这样的上涨很难持续，反而可能会倒逼更严厉的调控措施出台；其次，包括一线城市在内的多个城市已制订上报房产税试点方案，房产 税扩容势在必行；此外，银行信贷也不再对目前的高房价提供支撑，许多二线城市开始暂停向购房人发放贷款。

未来行情要看政策方向

“也许房价回落了，房地产股反而会上涨。”在记者采访中，多名券商分析师以半开玩笑半认真的态度表达了这一看法。而长城证券分析师则认为，总体上对目前地产股的判断谨慎乐观的基础还是在于估值便宜。

然而，即使一直以来力挺房地产板块价值低估的国泰君安研究所近期也略调整了口风，认为接下来房地产板块的利好将在推盘增加改善降低房价压力，缓解调控加码压力等因素上，届时或会结束当前房价涨股价跌的怪象。

而深圳私募人士邹建斌认为，房价和股价间的南辕北辙，说明市场已对房地产板块的行情失去了逻辑，接下来只能看政策方向。在这种情况下，对房地产股票上涨的期望不能太高。