土地盛宴:疯狂上演 强化对房价上涨预期

土地盛宴在一二线城市上演 强化对房价上涨预期

（来源：楚天都市报）细数近期房地产市场的热门词汇，“地王”一定是其中不可或缺的一个。

9月12日，起拍价高达70亿元的武汉精武路地块公开出让。经过激烈的竞拍，越秀地产最终击败复地、世茂、金融街，以90.1亿元的价格拍得该地块，折合楼面价格12617元/平米，溢价率28.7%。武汉新的总价和楼面地价“双料地王”由此诞生。

 地王的诞生，刺激了武汉购房者的神经。放到市场的大背景下，这种刺激显得更加强烈。

进入9月份，土地盛宴在一线及核心二线城市轮番上演，不断刷新人们对土地价值的认识：9月4日，融创中国夺得北京农展馆地块，楼面地价7.31万元/平米，将中国房地产的土地单价提升到一个的高度;9月5日，新鸿基以217.7亿元加冕上海总价地王，成为历史上总价第二;同日，世茂股份斥资47.25亿元夺得苏州金鸡湖两宗地块，刷新当地的单价纪录……

从京沪一线城市到长三角二线城市，土地市场的疯狂状态似乎已经不可抑制，接下来，“地王”或许将在更多的城市诞生。“地王”频出，传递出怎样的信号?中国著名财经评论家水皮说，“地王”肯定抬高地块所在区域的房价，对整体房价的影响不会太大。但需要补充的是，“地王”的出现，会强化购房者对于房价上涨的预期，在一定程度上，这种预期或将助推房价的上扬。

“情绪指数”成为土地市场的主角

（来源：中国网）最近 “地王日”成为楼市的关键词。9月4日北京农展馆地块以楼面价73，099元/㎡的天价被融创摘得，成为无可争议的北京新单价地王。9月5日上海徐家汇中心项目地块以217.7元的总价被新鸿基摘得，成就了上海总价地王。无独有偶，同样在9月5日杭州拍出了136.73亿的新总价地王，世茂在同一日不仅摘得了杭州花家池58地块，而且也将苏州金鸡湖地王收入囊中。

有人说这是土地市场的 “最后疯狂”，也有人认为这是楼市新一轮上涨的前兆。到底如何看待“地王频现”？艺术品的定价公式或许能给我们一些启示， “价格=价值+稀缺性+情绪指数”。“价值”和 “稀缺性”相对容易判断，但 “情绪指数”是最难捉摸的，有时却发挥着极为重要的作用。

如果以“情绪指数”的视角看楼市的狂热，不难发现土地市场从4月份开始明显反弹，到7月份进入加速期，再到9月份彻底进入地王日。尤其是品牌开发商之间的情绪传导以及相互借力的现象明显。前7个月，我们重点监控的20家品牌开发商累计拿地总建筑面积高达7253.3万平方米。其中万科拿地总建面1926.60万平方米，仅7月单月就高达384.6万平方米；保利拿地总建面1364.70万平方米，仅7月单月就高达673.5万㎡。当前，品牌房企拿地的目的已不局限于备战企业的后期开发，也支撑着缓解投资压力和抵御资金贬值的长期发展规划。

如果我们再仔细观察9月4日和5日的 “两日四地王”摘牌房企，就会发现它们都是香港上市公司。根据高通智库统计，截至今年7月底，上市房企海外募集达2934.97亿元。该数字已超过2012年上市房企海外融资总额4倍多。这些品牌房企在海外以较低的成本募得大量的资金，投资压力本身就很大。同时，出于风险规避的考虑，不约而同地回归一线城市。 “地王频现”也就不难理解了。

其实，土地市场表象的疯狂还不是最可怕的，最可怕的是开发商情绪指数的大逆转。笔者8月份参加博鳌论坛，所有开发商都不谈风险，情绪指数超过了历史水平。

风险和机会永远是投资者最为关心的话题。近日香港首富李嘉诚抛售410亿港币的资产引发热议。王石称， “精明的李嘉诚先生在卖上海和广州的物业，这是一个信号，小心了。”

如此高的土地成本，其风险不言而喻，但我们的机会在哪里呢？我们依旧认为是一线城市的核心位置，但拿地成本必须合理。如何才能有效降低拿地成本？我们认为有两个方向值得关注：，核心位置的旧楼改造，通过楼宇经济获取机会；第二，通过产业拿地，以产业税收的理由来获得土地优惠。