纽约年收入低于3.5万美元可申请廉租房

在纽约，单人家庭年收入低于35150美元，三口之家年收入低于45200美元，都能申请廉租房。

作为在纽约工作、生活了一段时间的中国人，我们将着重介绍纽约廉租房的情况，希望能为国人在廉租房和投资美国房产方面带来启发。在纽约，单人家庭年收入低于35150美元，三口之家年收入低于45200美元，都能申请廉租房。

纽约人也像“北漂”一样都在上演着蜗居和蚁族的故事

美国纽约作为国际化大都市、世界金融中心和人才高地，是世人瞩目乃至向往的“世界之都”。

如同中国的北京和上海接纳来自五湖四海的人一样，纽约每年接纳的从全球各处来此地者不计其数。来纽约者，或是旅游，或是求学、访学，或是参观、考察、经商。其中逗留时间稍长者，就会考虑求租住房；在纽约谋得工作者，将会考虑购房。如同世界上的其他超大城市一样，纽约人每天也像“北漂”一样，都在上演着蜗居和蚁族的故事，对租房和购房有着刚性需求。不论在经济萧条期还是繁荣期，纽约的房产市场始终保持着高运转率和极低的空置率。

很多中国国内人士对投资美国房地产感兴趣，尤其对纽约、加州一带的房地产感兴趣，这与上述刚性需求不无关系。

“世界之都”的房价其实并不贵

按常理推测，纽约相当于中国的北上广，在此之地，受市场需求的强刺激，房屋价格和住房租金一定是十分昂贵，而且居高不下才对。

但根据我们较长时间的考察，实际情况并不像国人所想象的那样。纽约的购房价格和住房租金，既不同于中国的一线城市，也不同于美国的其他大城市。其中的一个重要原因是，纽约市政府长期以来，一直推行和实施保障房政策。

目前纽约住房租赁市场上的租金控制住宅和租金稳定住宅占到总量的60%。

在纽约市的保障房体系中，既有对房价的保障，也有对房租的保障。下面主要从廉租房的角度进行介绍。

纽约的廉租房系统分为公房系统和私房系统。廉租房中的很大一块是公房系统。对于私房系统，政府主要通过房租补贴、房租控制和房租稳定体系，来向低收入的民众提供廉租房。

迄今为止，纽约市推行和实施公共房屋住房制度已有70多年历史。如果打比方说纽约市房屋局是一个城市的话，它的居民人口将位居美国城市人口排名第21位——为五大区近630,000名公房居民及第8章房屋租金补助计划参与者提供服务。应该说，在住房问题上的惠民政策，是政府的惠民举措之一。2011年12月31日，纽约房屋局经营334个公房区，共178,889套单元。另有93,838套单元属于第8章房租租金补助住房。纽约市房屋局负责为约630,000名纽约民众提供住房。

截至2007年10月1日，40年以下的公房区有95个，40至50年的公房区有76个，50年以上的公房区有77个。在纽约公共房屋区域中，大约有51%的黑人，46%的西班牙裔，2%的白人以及1%的亚裔和其他种族人群。

截止到2013年1月1日，在公共房屋系统和第8章房屋补助计划内的家庭，支付不超过家庭年收入的30%作为房租，剩余的房租差价由联邦住房和发展部门补助。在公共房屋系统内的家庭的平均年收入为$22,994，平均的月租金为$436，其中47.5%为工薪阶级，11.1%接受公共援助。社安金、养老保险、退伍军人补贴等几乎支持了其中41.4%的家庭，18.8%的人口是62岁以上的老人，34.4%的人口是21岁以下的孩子。

截至2013年3月2 7日，有167,353个家庭在公共房屋系统的等待名单上，有123,533个家庭在第8章房屋补助计划的等待名单上。

2012年，纽约市房屋局的公共房屋系统的周转比率为3.04%，到了2013年年初，空屋率为0.93%。由于极低的轮换率和空置率，建立一套合理的等待机制非常重要，有些家庭在几个月内就能申请到住房，而有些家庭则需要等待几年。

租金稳定 政府补贴占大头

租金是廉租房稳定实施的前提。1969年之后，纽约市为了控制房屋租金的急速上涨，开始制定租金稳定体系。

纽约市将建造于1947年2月1日至1974年1月1日之间，大于等于6个单位的多户型公寓的收入纳入租金稳定体系。如果租客在1971年6月30日后搬入1947年2月1日之前建造的公寓楼，同样纳入租金稳定体系。1974年后建造和修缮的房屋，如果享受了一些政府税收优惠，也纳入租金稳定体系。

位于布鲁克林区的春溪阁是全美的公共房屋楼群之一，1980年代时华人居住不多，随着周边生活设施的不断完善，它越来越受到华人的青睐，目前居住有30户左右。方姓夫妇在最初入住春溪阁的三房两厅时，由于当时还未退休，依规定需要交纳收入的30%为租金，时需要付920多美元。而当时同样的房屋的市场价是1500多美元，由政府补贴不足的600美元。现在夫妇俩已退休，同样的房屋在市场上已经涨至1800多美元，而他们只需要付470多美元，由政府补贴不足的1300多美元。

年收入低于3.5万美元可申请廉租房

纽约的出租房非常抢手，很难在短时间内找到更好的住处。目前已有6块公共房屋的土地被选作新社区的开发，包括上西区、下东区和金融区。这些将新建的准豪华公寓的市场租金可达到市场价一室一厅每月2544美元，二室一厅每月4047美元。

公共房屋供不应求，申请者并非只要申请，即可获批。对他们来说，很重要的是家庭收入须符合申请条件。资料显示，家庭收入符合规定条件，具体是指：家庭人员分别为1、2、3、4、5、6、7、8、9、10人的，家庭年收入分别不能高于35150美元、 40200美元、45200美元、50250美元、54250美元、58300美元、62300美元、66300美元、70350美元和74350美元。超过此标准者，不具备申请条件；符合此标准者，方可参加轮候抽签。

无家可归者、家庭暴力受害者、受到恐吓的证人、需要5个卧室以上的家庭，可以进入紧急申请人的名单。其他所有申请者则被批准选择一个社区，进行排队等候。申请人若有犯罪记录，将会被有些楼盘拒绝，申请其他楼盘，遭淘汰的可能性也比较大。

此外，低收入家庭到市场直接租赁住房，政府对其实行货币补贴。符合规定的低收入家庭在次购房时，可申请购房补助，包括房屋售价的6%、1万美金、买房产生的所有律师费、检查费、过户费等杂费（一般为售价的3%）。

豪宅也可享受廉租房免税

在纽约的很多豪宅，都是利用这种免税优惠建成的。每到市、州、联邦议会和政府选举的时候，这个政策就会成为政治人物和民众争议的焦点。比如在曼哈顿中央公园的卖价9000万美金的一个豪宅，在One57大厦的第75和76层，共13554平方英尺。通常情况下，其房产税应该是2 3万美金一年，但是由于开发商使用了4 21a的税收优惠计划，其房产税降至只有2万美金一年。

2006年12月28日，纽约市长彭博签署了421-A房屋免税修订法案，将免税政策涉及区域从之前的曼哈顿14街至9 6街，扩大到了整个曼哈顿及布朗克斯、皇后区和布鲁克林的大部分地区。

在此法案中，享受免税优惠的公寓有一个额限定，开发商和房东只需对高于限定部分的房屋价值纳税。开始有$ 65,000的免税额度，以后每年复利增长3%。同时，在修改法案涉及区域内，开发商在建成房屋后，必须遵守35年租金稳定政策，35年后如果老租户仍然居住在原来的房屋内，则需维持租金稳定。

一直以来，豪华公寓和红砖公屋交错在社区，穷人和富人居住在一起，已成为纽约的一大特色。这也是上世纪80年代以来，纽约没有像底特律一样走向废城的深渊的一大经验。穷人和富人住在一起，也大大降低了犯罪率，使纽约变成从上世纪80年代的犯罪之都，到现在的安全系数相对较高的城市。