美国房价增长创7年新高 地产业在强劲复苏

美国房地产复苏REITs基金火爆

 （来源：证券日报）美国房地产市场持续复苏，明晟美国房地产信托基金指数上半年创出历史新高。继诺安、鹏华、嘉实后，日前国泰与广发基金相继发行了投资美国房地产市场相关的基金产品。机构人士表示，美国经济还将继续强劲复苏，美国资产仍是不错的配置品种。

美国房地产指数创新高

2008年金融危机后，美国经济、股市、房市都出现复苏。危机以来，道指已经翻番，并创出历史新高。而反映美国房地产市场的MSCI美国REITs指数从2009年点起，到今年点涨幅已超过3倍，并于今年5月21日创出1533点的历史新高。

近日数据也显示，美国房价仍保持强劲上涨势头。美国房地产经纪人协会8月8日发布的实时季度报告显示，今年二季度，美国房价上涨12.2%，为七年半来涨幅。

美国房地产经纪人协会专家表示，购房借贷成本上升可能影响未来的需求，但也有一些购房者急于进入市场以避免未来更高的借贷成本。专家预计下半年房价上涨将趋于缓和，且贷款成本上升不会对住房市场的复苏产生重大影响。

美经济复苏势头将继续

广发美国房地产指数基金拟任基金经理邱炜表示，美国房地产市场和美国宏观经济是正相关的，正是由于去年美国房地产的复苏，刺激了美国经济的逐渐复苏，并带动了美国实体经济的复苏。而美国经济复苏，使得居民收入提高，同时又拉动了对房地产市场的需求。

邱炜表示，今年5月份开始，美国整体市场出现调整，原因是美联储可能要提前退出QE。之所以要退出，是因为美联储觉得美国经济复苏超出预期，本身是好事。从各类经济数据看，美国实体经济也出现强劲复苏迹象。

鹏华美国房地产基金经理裘韬认为，因为QE3可能退出，市场利率大幅上升，但进入加息周期还为时过早，也要到2015年左右。即便真的进入市场升息周期，从历史数据看，1972年有数据以来一共出现了9次平均跨度21个月的加息周期，9个加息周期中REITs表现不但打败了股票市场，也打败了债券市场。

REITs基金可配置

基金公司布局美国房地产投资的产品在增加。2011年诺安全球不动产和鹏华美国房地产两只基金成立后，去年嘉实基金也发行成立了全球房地产基金。近期国泰与广发也都将目光瞄向美国房地产，国泰美国房地产开放股票基金与广发美国房地产指数基金先后发行。

上述5只房地产基金中，鹏华、国泰、广发旗下产品完全定位于美国市场，诺安、嘉实旗下产品虽然投资于全球市场，不过主要投向也是美国市场。如诺安全球不动产自成立以来，投资的资产中美国市场部分占比都在90%以上。嘉实全球房地产投资于美国市场的REITs也基本占到投资资产的70%以上。

从投资范围来看，诺安、鹏华、嘉实、广发都是投资于REITs，而国泰则是直接投资于美国股市中的房地产股票。除广发美国房地产指数基金为被动投资产品外，其他4只均为主动投资型产品。其中广发美国房地产指数基金8月2日发售完毕，将于近日成立。

虽然近几年美国房地产市场表现不错，不过由于5月后回调以及基金仓位操作等原因，诺安、鹏华、嘉实旗下美国房地产基金业绩表现平平，并未有明显业绩增长。

好买财富基金分析师俞思佳表示，REITs总的三分之二来源于累积现金收入，具有一定的债性，受利率影响较大，适合相对稳健的投资者。而国泰美国房地产股票基金投资于地产开发相关的上市公司股票，适合风险承受能力相对较高的投资者。

俞思佳表示，目前属于美国房地产市场复苏的中期，针对美国房地产市场的投资品种具有较好的上涨空间。4只REITs基金的差别并不大，费率则值得重点关注。目前来看，被动投资的广发美国房地产指数基金管理费率与托管费率。国泰的基金则适合强烈看好美国房地产股票的投资者。

美国房价增长创7年新高 楼市救助政策欲退

（来源：国际金融报 ）8月10日，美国财政部发布了奥巴马政府7月住房积分卡，这一系统的数据被认为是全面反映美国住房市场的证据之一。

《国际金融报》记者从美国财政部获悉，7月美国房价增长速度录得2006年来水平，同时，“新止赎房”录得2005年水平。“随着住房市场的稳定，房产融资系统改革可以开始了。”美国房屋与城市发展部负责经济事务的副助理部长Kurt Usowski分析，“政府应该完全退出住房市场，让私有资本占据持续的中心地位。”

美国“新止赎房”的良好表现被归功于奥巴马多项住房救助项目，如房屋可承受契约修改（HAMP）。“如果没有HAMP，的止赎率必然要高得多。”美国财政部负责金融稳定的助理部长Tim Massad分析，“HAMP项目已经直接资助了100万房屋所有人，同时为数百万人设立了新标准。”

美国财政部发布公告认为，美国房价“强劲回升”，新房、成屋销售双双稳升，美国联邦住房金融局（FHFA）指数比去年上升7.3%，凯斯席勒二十城指数同期上涨12.2%，6月新屋销售同比上升38%，创5年新高，成屋销售也同比上升15%。

财政部表示，HAMP项目为房屋所有者长期止赎提供大量持续的经济援助，仅在6月，120万房屋所有者通过抵押贷款条款变更得以每月节省约3347元，这笔钱占他们此前应付款项的39%。根据美国货币监理署的报告，HAMP项目帮助房屋所有者降低自己的贷款犯罪率和重复违约率。

美国多个金融机构分析师对《国际金融报》记者强调，房屋市场对美国经济复苏的决定性作用，但分析师仍然对目前奥巴马政策后美国的房屋市场表示担忧。奥巴马上任以来在美国范围内实行了一系列振兴房屋市场的项目，包括财政部此次强调的“房屋可承受契约修改、“止赎住房替代选择”、“房屋可承受改善失业”等至少8个大型项目。

同时，前文所指的房屋金融系统改革中，美国政府正努力撤出政府力量，同时重建新系统，美国参议院已在致力于创立一个新的按揭系统，要求私人资本至少承担10%的抵押贷款证券首轮损失。

这项改革将涉及11万亿美元的贷款融资。因此，全面改革需要数年时间。所以同时，奥巴马强调，建立一种机制来确保30年期抵押贷款利率来稳定金融市场 。近两个月，这一利率有不断攀升趋势。美国抵押贷款银行协会(MBA)实时公布的30年期固定抵押贷款利率为4.61%。

4.61%，对奥巴马强调的中产阶层来说太高了，目前美联储仍然继续维持存款利率为0，而抵押贷款利率却要4.61%。贷款利率上升压制了再融资需求，导致6月的再融资指数下降。美联储在今年收缩QE的预期，使抵押贷款利率上升，受此打压，今年夏季人们对抵押贷款的需求下降。