贷款利率全面放开 房贷利率也不能"例外"

继续严格执行差别化的住房信贷政策 楼市延续结构性调控

(来源:金融时报)虽然当前对后期楼市调控思路有所调整的猜测不断，但是从诸多迹象来看，从严基调从未改变。分析人士表示，无论今后是否行政手段多点还是市场手段多些，短期手段多点还是长期手段多些，楼市调控仍重在差别化的结构性调整。

日前，中国人民银行决定，自2013年7月20日起全面放开金融机构贷款利率管制。同时为继续严格执行差别化的住房信贷政策，促进房地产市场健康发展，个人住房贷款利率浮动区间暂不作调整。

国家统计局此前发布的数据显示，虽然6月房价环比上涨的城市个数减少以及涨幅有所收窄，但是房价上涨的动力依旧充足。业内人士表示，资金闸口的松紧是楼市调控的重要手段。当前市场看涨预期强烈，在此背景下，在其他贷款取消利率下限的同时不放松住房贷款限制，再次释放出信贷政策抑制投资、投机性购房需求的信号，将有利于引导市场预期转变，促进楼市的健康发展。

联讯证券宏观及固定高级分析师杨为敩认为，从商业住房贷款和商业贷款利率看，若住房贷款允许自由下浮，则住房贷款这一领域可能成为寻租大户，政策仍注重于对房地产市场的结构性调控。

抑制投机、投资性需求是此轮楼市宏观调控的主要谜底。无论此前部分城市实施的“限购”政策，还是严格执行的差别化信贷政策，都意在把投机、投资性需求挡在门外，体现了保障刚性需求，抑制投机需求区别对待的结构性调控思路。分析人士表示，目前首套房保证利率优惠，二套房不低于1.1倍利率，如果放开住房贷款限制住房贷款出现更低的贷款利率，那么可能会加大投资和投机购房需求，冲击此前楼市调控的成效，不利于稳定房价。

此前流传的房企IPO及再融资即将放开的传言遭证监会否认，房企内地再融资闸门难以短期开启。近期管理层不断释放出的信号，表明防止资金流向楼市的流动性总闸门没有任何松动迹象。不过，房企融资渠道将继续受阻，能否会对企业带来压力进而采取“以价换量”策略？市场人士认为，经过前期楼市回暖，目前房企尤其是大型房企的资金压力并不大，大型房企海外融资渠道的拓展，大大减轻了楼市调控下房企面临的资金压力，使得“以价换量”动力不足，部分开发商利用预售监管推迟开盘以观望或待涨。

从上半年的相关数据来看，有业内人士认为，今年上半年房地产企业的资金情况还是处于良性区间。各项资金来源占比中，国内贷款和其他资金占比均有所下滑，而自筹资金占比则有所上升，这也与近期国内一些房地产企业在融资渠道开拓方面取得较大突破有关。其他资金占比虽然有所下滑，但从整体占比结构看，依旧占据首位，利用销售和企业回款至少在现阶段仍然是房地产企业最主要的资金来源渠道。

分析人士表示，房企的“不差钱”以及融资渠道的拓展，表明差别化信贷继续从严执行对房价的影响还需要时间来检验，但是从需求端来看，当前楼市的火热主要是由于首次置业及改善性需求旺盛导致，差别化信贷政策在抑制投机、投资性需求方面的效果已经显现。在供需矛盾未改善的环境下，后期楼市宏观调控面临不小的难度。

交通银行金融研究中心研究员夏丹在接受本报采访时表示，预计下半年，决策层将更注重长短期政策结合，适时启动房产税扩容等长效机制的制定和落实。决策层正对调控思路作出适当调整，将房地产调控向更长期持续的方向引导，酝酿许久的房产税扩围将获得实质性推进，作为新型城镇化配套政策的土地改革也将被越来越多地考虑和提及。

分析人士表示，近期频频被重提的“房产税”扩容，目的并非直接降房价，而是在完善税制的同时，通过增加房屋持有成本促使投机、投资性行为退出，推进房地产市场的健康运行。作为一种长效机制，房产税的开征是大势所趋，从当前重庆和上海的试点来看，并未涉及首套房，预期后期不会对刚性需求带来影响。房产税的试点推开预期增强，从另一个角度显示出楼市调控重在保障居民合理的住房需求，抑制不合理需求的结构性特征，从而促进房地产市场的稳定健康运行。

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贷款利率全面放开 房贷利率不能“例外”

(来源：燕赵都市报)放开房贷利率管制只是一个时间问题。央行的表述也称“暂不作调整”。那么，与其晚调整不如早调整，以便让房贷利率也早日适应市场化操作，而且拖延这项改革没有多少实际意义。　

19日晚间，央行突然发布消息称，自2013年7月20日起全面放开金融机构贷款利率管制。主要明确了四个方面。这一消息迅速在金融市场引爆，获得无数好评，7月19日也被认为是可以载入中国金融史的一天。但在笔者看来，这一改革还有不少遗憾，比如说，存款利率还没有完全放开，再比如，房贷利率没有放开。

对于这次利率改革，财经界观察人士已经发表了很多赞词，也提出很多建议和期待。鉴于很多观点接近或者雷同，笔者想讨论一个不太受关注的话题———房贷利率。这次贷款利率改革方案的第四条规定：为继续严格执行差别化的住房信贷政策，促进房地产市场健康发展，个人住房贷款利率浮动区间暂不作调整。　

也就是说，其它贷款利率这次都市场化改革了，但房贷利率成为“例外”。为什么不动房贷利率呢?从央行有关负责人的表态来看，主要是为了落实房地产市场调控政策，抑制投资投机性购房需求。换言之，是为了继续严格执行差别化住房信贷政策。这也意味着楼市调控不会放松，至少房贷政策不放松。　　

从多年楼市调控实践来观察，房贷政策的确在阻击房价上涨过程中扮演了重要角色。比如，通过控制首付款比例、贷款利率来限制楼市投资投机。即便如此，但在笔者看来，房贷利率不能“例外”，应该与整个贷款利率改革保持同步，以便让贷款利率改革完整推进，避免残缺，避免留下“尾巴”。　

房贷利率之所以“例外”，原因或许是有关方面认为，目前阻击房价上涨还离不开房贷利率管制。其实，这种考虑纯属多余：首先，房贷利率市场化之后，还可以通过继续落实首付款比例、暂停第三套及以上住房贷款发放来执行差别化的住房信贷政策。对投资投机影响的因素，应该是首付款比例和暂停房贷，而不是房贷利率。　

其次，抑制楼市投资投机替代性的手段很多，不一定非要依赖房贷政策。比如，我国香港政府多次向本地楼市推出“额外印花税”，很快就成功冻结香港炒楼之风。就短期而言，如果对于购买第二套房及以上房产者征收不同的交易税，必将能有效遏制投资投机，其效果一点也不比当前实施的房贷政策效果差。　

从长远看，如果能够及时推出房产税，在持有环节对多套房产征收重税，也能起到抑制投资投机的目的。可能在一些人看来，房贷利率继续受管制是为了支持家庭首套自住购房信贷需求。其实，可支持这一需求的办法也很多，比如，可通过多种措施鼓励商业银行降低利率来支持首套自住购房信贷需求。　

毫无疑问，放开房贷利率管制只是一个时间问题。央行的表述也称“暂不作调整”。那么，与其晚调整不如早调整，以便让房贷利率也早日适应市场化操作，而且拖延这项改革没有多少实际意义。因为这次房贷利率政策维持不变的目的是抑制投机购房，可替代房贷利率政策的手段有很多。

央行日前还公布了今年上半年金融机构贷款投向统计报告，显示，6月末，个人购房贷款余额9.07万亿元，同比增长21.1%，增速比上季度末高3.7个百分点;上半年增加9628亿元，同比多增6173亿元。既然个人购房贷款继续保持快速增长，那么，更需要市场化手段来调节，以便让房贷利率更合理。　

如果房贷利率管制不放开，此次改革所称的“全面放开金融机构贷款利率管制”，就称不上“全面”了。