超94万㎡！海珠“最猛”拆迁！东风村进入“清零”前夜，新中轴加速兑现

广州房天下11/10 11:45 北京市

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海珠旧改的进度条，正在被东风村拉满。

从2025年下半年至今，东风村已连续发布超20宗征收公告，累计纳入征收范围土地超94万㎡；按改造方案约130万㎡总用地测算，目前征收进度已越过全村三分之二。

近日，海珠区再发7宗征地预公告（东风村占6宗），主村核心区——桥南新街、上冲中约大街、广州大道南以东一带基本被全覆盖。

海珠个“征收清零”的城中村，可能很快就要出现。

时间线：11月动作最密集

11月7日：海珠区政府集中发布7宗征地预公告（穗海府征预告〔2026〕9-15号），东风村+红卫村合计约47.22万㎡集体土地入范围，东风村占大头。

11月5日：新中轴海珠片区东风村改造（2026）同创汇南边建筑物拆卸项目挂网招标，意味着同创汇片区从“围蔽”走向实质拆除。

11月4日：文物局复函D36安置地块配套工程需开展考古勘探，复建前期流程继续推进。

10月30日：D36江海北段人居环境提升工程初步设计公示，超级中轴公园进入落地阶段。

9月24日：融通331大院地块国有房屋征收决定落地，住宅优先产权调换。

今年2月：十五号地块国有房屋征收决定发布；广州大道南1218号复建安置房封顶。

整体来看，海珠东风村的拆迁是公告、签约、拆卸、复建四条线同时在跑。

征收范围：主村基本全覆盖，仅剩广州大道以西

本轮及此前已公告地块，已覆盖：

未完全征收的目前主要剩广州大道以西零星区域。按当前节奏，全面净地大概率在1–2年内完成。

补偿口径：分国有、集体两条线

，国有土地住宅（如331大院、金笔厂地块）按《新中轴海珠片区土地及房屋征收补偿方案》：

第二，集体土地私宅（村屋为主）参考海珠新中轴统一标准：

超期未签，由政府按方案作补偿决定，不是“没得谈”，但议价空间会明显收窄。

复建与安置：不是只拆，在建的已经起来了

这意味着：东风村不是“拆了等十年”，而是边拆边建、安置前置。

对海珠楼市的三个实质影响

1. 核心区供应重构

东风村腾出的土地，大部分导向中轴公园、公服与产业载体，纯商品房用地反而稀缺。未来海珠湖—大塘—龙潭一线，会变成“公园+改善住区”逻辑。

2. 短期置换需求释放

制衣厂、集体物业、村屋业主三类群体会产生过渡租住或置换需求，利好广州大道南、客村、沥滘周边现房与次新二手。

3. 新中轴价值重估

随着征收破88%、中轴仅剩0.7公里贯通，海珠“南段洼地”逻辑在变。同板块在售改善盘（珑璟台、天悦江湾、海珠新城等）的配套更新持续加码。

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