10个业主7个反价 避免"被反价"该怎么破?

近期，二手房市场连续出现了所谓“10个业主7个反价”现象，羊城晚报记者从中介行业了解到，约有超过五成的买卖纠纷是因为业主反价造成的。而广东盈乐律师事务所主任朱斌律师也告诉记者，几乎八成以上房地产买卖咨询都是与“反价”相关的，有意思的是，买房人咨询的是，业主“反价”我该怎么办？业主也在咨询，房子卖亏了不想卖了该怎么“反价”？可见，当下二手交易中，“反价”现象有多么普遍。

我们之前在本刊B5版提到的娟子，同样遇到“反价”，本来看中了一套220万元的房子，业主后来要求加到230万元，足足升价10万元。

对于不守信用出尔反尔、没有合约精神的业主，我们当然要谴责他们，但房子还是在他名下，如果业主在后面的手续不配合，整个买卖流程会很糟心，也进行不下去。那么，我们如何避免“被反价”？“被反价”了该怎么破？

经验丰富的中介经纪在签合同时会给卖方打一些预防针

一、避免被坑，了解“反价”常用借口

“反价”的业主心知肚明，自己本身是违约的，所以肯定要找借口来达成目的。羊城晚报记者了解到，常用的借口有以下几种，如果你在购房过程中，遇到业主是用这些借口来要求解约，你就要小心了，业主可能终目的是为了“反价”。

1、“我老婆不同意卖房啊，真是没办法，我老婆是母老虎啊！”

苦肉计。声称卖方房屋存在其他的共有人，比如配偶、父母等，以签约时未经其他共有人同意为借口主张合同无效。

2、“这套房我只是代理人，没办法处理后续的买卖手续。”

借口卖方无权进行处理。这种借口主要出现在卖方存在代理人或房产挂靠他人名义情况，房产中介或买方一般不会认真核实房产登记权利人的委托授权手续，签约后卖方就会以“自己只是代理人、签约或签约价格未经权利人同意且权利人事后不予确认”为由主张合同无效。

3、“我这套房的租房合同签了十年的，你还是另找房子比较好。”

声称房产目前存在租约。有的卖家会在合同签订后故意与第三方签订虚假租赁合同，声称房屋已租赁给第三方，且租赁期限很长，又或者卖房侵害了承租人优先购买权。

4、“总之我愿意赔钱给你啦……”

可能定金数额本身比较低，双倍返还定金对于卖家几乎没有制约作用，因此，要求双倍返还定金强制解约就成为卖家违约的借口。

5、“我愿意承担违约金，已经够意思啦。”

自愿承担违约金。在常见的交易合同范本中，违约金多为交易价格的20%，有时候对于卖家也是有利可图，因此自愿承担违约金以解除合同的情况也是存在的，当然，一次性支付高额违约金对卖方来说也是不小的压力，卖方普遍也会要求调低违约金的比例，同你讲数（粤语，议价之意）。

二、警惕时刻：签约后、赎楼前易遭遇卖方“反价”

二手房交易流程，一般需要签约、赎楼、资金监管、贷款、递件过户、抵押担保等多个环节，至少需要一个半月或更长的时间才能完成，在这段时间内，一定要预防业主可能出现的各种小九九心思。

从中介实操案例分析，容易出问题、应该警觉的，是在签约后、赎楼前。这段时间容易出现“反价”，而此时又是买家放松的时候，买家以为已经签约，房子已经到手。而卖家则认为，还没过户，自己对房子还有处理权。

“在过户之前，即使买方已经办好资金监管和贷款手续，但只要卖方一直观望，迟迟不愿意赎楼，合同就很难继续履行下去。”东盈乐律师事务所主任朱斌律师告诉羊城晚报记者。

三、四招让业主不敢随便“反价”

招：安全、简单方法：多交定金

多交定金可以直接增大卖方的违约成本，取消卖方的“反价”念头，就算业主真的“反价”了，也可以降低买家的损失，这是简单、直接的方法。

不过，买家都会心存疑惑，毕竟定金交太多，房子又不在自己名下，还是有点怕怕。然而，羊城晚报记者了解到，广州目前实施的“第三方资金监管”程序已经很规范成熟，假如严格按照这个程序来走，交给第三方（银行）来监控首期款，基本是不存在安全风险的。

第二招：容易忽略：保证自己严格遵守合约

如果你违约在先，那么也没什么资格怪对方“反价”了，对吧？

中介人士告诉羊城晚报记者，很多时候，业主要违约“反价”，都会抓住买家可能不小心犯的“过错”来说事。

我们还是以倒霉的娟子为例子。娟子在签合同时，中介和卖方都要求付20万元定金，娟子觉得交这么多钱不安全，就以资金还没到位为由，申请只付5万元定金，卖方同意了。到了要做首期款监管的日子，娟子因为出差，打电话给卖方说缓两天行不行，卖方也同意了。但是，后来卖方“反价”了，便以娟子没有在规定时间内交付足够的定金为由，要求解除合同。

所以，买方首先要严格遵守合同约定，不要给卖方抓住痛脚，而扣上违约的帽子。尤其是那些“电话商量好的”、“口头说好的”这一类口说无凭的承诺，更是不能当真。

第三招：99%的人都不知道的：向中介要求成交信息保密

成交的过程要保密，甚至可以有意放出虚假信息，比如说——暂时不打算买（卖）了。

为什么搞得像谍战片一样呢？不夸张地说，现在中介公司之间的互挖墙脚、信息泄露是比较普遍的现象。在过户手续没办完之前，其他中介公司若是得知物业的成交信息，不排除会从中作梗——比如说，煽动业主“反价”。

因此，经验丰富的中介经纪在签合同时会给卖方打预防针：“如果接到其他中介打来的电话，说你的房子卖便宜了，又或者说有一个买家出价更高，你不要相信他们，他们只是想阻止交易，这样他们才有机会做你们的生意。”

如果你正巧遇到一个没太多经验的中介经纪小白，你大可以私下跟他打好招呼，让他帮你看紧一些，嘴巴守紧一些。这样，对买卖双方来说，都可以大程度地减少变数。

第四招：无奈但也是后一招：诉讼保全

如果走到“法院见”这一步，其实已是无奈、也是后的一步了，大多数律师朋友都会建议购房者，假如可以协商，尽量不要上法庭，毕竟，时间成本也是金钱啊（这个你懂的，尤其在房价成为“窜天猴”的当下），能协商解决还是尽量协商。

然而，假如无法协商，非要法院上见呢？对于购房人还有一个致胜神器——诉讼保全。

所谓诉讼保全，就是在提出诉讼同时，申请法院查封业主的房产，使得房产在诉讼程序终结之前没有办法过户和交易。这样一来，可以迫使业主正视合同交易本身，增大业主的违约成本。

翻译过来就是，你不让我买，我就不让你卖！谁怕谁？！

对于“反价”来说，买家可做好充足准备再入市。

解决方案：避免反价有效的方法之一，委托房天下买新房

http://news.guangan.fang.com/zt/201607/gatg07.html