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猪年春节楼市小结,一二线暂停,三四线返乡退烧

大伟看楼市02/12 08:33

*本页涉及面积,如无特殊说明,均指建筑面积

猪年春节即将过去,楼市呈现惯例的节日特点:

某地产研究中心统计数据显示:从春节前一周开始,热点市场就进入了休假模式,开局首月,各地推盘节奏放缓,楼市整体成交正常回落

猪年春节楼市小结,一二线暂停,三四线返乡退烧

1月一线城市整体环比下降38.0%,其中广州成交面积环比降幅明显,达65%;北京降幅次之,超40%;深圳降幅近三成;上海基本持平。

同比来看,受政策持续影响,一线城市整体成交较去年同期上升1.0%。

整体看,二线城市环比也明显下调,同比有轻微下降。三四线则出现了退烧现象。

整体看,全国热点城市1月的主要城市成交面积环比下降30%,近九成城市环比下降,同比下降12%。2019年首月,各线代表城市成交量环比呈现回调现象。

猪年春节楼市小结,一二线暂停,三四线返乡退烧

春节期间从统计数据看,一二线城市的网签数据假期基本全面暂停(北京上海广州深圳等城市基本都只有个位数网签),长假楼市全国依然主要以三四线城市为主。

从最近楼市关注的政策看1月是全国各地两会集中月,各地相关房地产政策内容多达68次(详细见文后附表)

中原地产首席分析师分析认为2019年猪年中国房地产市场主要看三四线城市,在春节期间就体现了出来。对比2018年春节期间三四线城市的活跃,2019年整体看,返乡置业明显退烧,购房者愈加理性,大部分三四线城市的市场成交均比去年开始降温。

相比较2018年年春节期间因为一二线城市房价上涨后带动的板块轮动推动三四线返乡置业高峰,2018年一年,大部分三四线城市均明显上涨,到了下半年整体市场开始退烧,特别是棚户区改造的需求在2017-2018年开始高峰下滑后,整体市场需求降温。

大部分三四线城市楼市在2019年春节期间开启了观望+有价无市的现象。这也使得很多重仓三四线城市的房企开始销售乏力。

2019楼市除非信贷政策出现明显转向,否则三四线城市从春节开始进入明显调整期的可能性越来越大。

2019年的地方两会,针对房地产主要有几个新特点:

首先:三稳成为最关键的政策方向。

稳地价、稳房价、稳预期,是2018年下半年来房地产政策的主要基调。在两会中,大部分省份都明确提及。

最近是各地两会集中时间,针对房地产的各种定调将不断,整体看,2019年稳定房地产发展将成为政策趋势。

房地产市场也再次提出了稳地价稳房价稳预期。从2018年年中明确的“稳地价、稳房价、稳预期”的全面调控要求,对调控不利的城市继续问责。

稳定其实是双向调节,大涨肯定不是稳定,但暴跌也同样不是稳定。

未来房地产调控将以地方主导,住建部与中央指导的为主。未来不排除有部分城市政策调整,但地方主体责任要求房地产市场平稳的大原则不变。

未来住建部的约谈、预警将依然影响地方房地产调控,包括2018年的多轮多城市房地产巡查在2019年将依然常态化。

返乡置业群体主要分两类:一类是为了让父母生活得更好,会选择在城里购买一套房,给父母住;另一类是则是为了投资,虽然一线城市买不起,但也不能让钱闲着,觉着买了房才安心,索性在老家买一套房保值增值。

返乡买房主要有几点需要关注的:

1:不能拿一二线的城市标准看房价,三四线城市房价有天花板,不能觉得房价比一二线便宜就任性买买买,二手房市场活跃的三四线城市更值得买,主要是因为交易活跃度高,城市化高的城市二手房才会活跃。

2:GDP代表了一个城市的发展水平,因此,经济发展活力旺盛的城市是值得购买的。

3:买房核心还是看人口,有人口增加的城市肯定更值得买。对于很多城市来说,尽量买城市热点区域,优质教育资源聚集区域

4:必须了解清楚本地的房地产政策,很多人户籍可能已经外迁,这种情况下,自己要买的城市是不是限购,贷款政策如何,都需要弄清楚

5:每年春节的时候,很多三四线城市卖房的会打出各种优惠,但需要问清楚是真是假

6:三四线城市很多房地产项目证照不全,另外办理房本按揭等流程缓慢,所以需要预留好时间。尽量买大开发商的项目

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