多银行上调首套房利率 中国房价真的要降了吗

编者按：首套房利率也进入上浮时代。在贷款越来越难的趋势下，近日北京建行利率上调的消息引起市场的高度关注。日前，有市民反映广州地区银行房贷利率近日"一周一个价",更有市民批评银行趁政策紧缩大发横财。对此国有银行均表示房贷利率上浮20%至30%不等，短期内不可能下调。分析人士认为，这反映了市场对未来房地产价格下行的忧虑。

二套房贷利率二度上浮波及首套房，京沪深穗全线“沦陷”

分析人士认为，这反映了市场对未来房地产价格下行的忧虑

继二套房贷在1.1倍基准利率基础上继续上浮之后，京沪深穗四大一线城市首套房贷也步入利率上浮的时代。

北京市传出首套房贷利率上浮的消息。北京市建设银行（601939）某支行个贷经理表示，目前该支行的首套房贷利率上浮至基准利率的1.05倍，申请贷款者如果希望尽快放款，则需要主动上浮利率至基准利率的1.1倍。

对此，建行14日表示：“按照国家政策导向，建行高度关注房地产市场的变化，借鉴同业做法，建行高度重视风险防范工作，继续实施客户区域差别化政策。”

多位银行业内人士也证实，在上海，多家商业银行已提高房贷利率下限，对首套房实行较基准利率上浮5%—10%。个别银行还同步调高第二套房贷利率。甚至部分银行称，对首套房维持基准利率的政策可能是“暂时的”，不排除总行层面随时跟进。　

由于信贷额度紧张，一些银行还提高了放贷门槛。除了对购房者资格有严格的审核外，一些银行还对房屋状况等做了明确的要求。“例如有银行规定房龄20年以上的老公房不能贷款，面积50平方米以下且位置较远的房子也很难获得贷款。”汉宇地产贷款部总监倪岱尔称。

深圳多家银行也上浮了首套房贷利率，只是上浮幅度略有差异。目前建行针对首套房的贷款利率是上浮5%；兴业银行（601166）由于目前该行房贷政策依然很紧，对符合条件的首套房购买者的贷款目前上浮10%；中行从去年开始便在深圳执行总行的差别化信贷政策，对个人住房贷款利率定价进行适当调整，降低个人住房贷款的利率优惠幅度，这个“差别化定价”政策依然没变，目前个人买首套房的贷款利率基本上要比基准利率上浮10%。

广州市部分银行房地产按揭贷款额度明显收紧，大幅提高了首次置业者按揭贷款利率，而且对贷款资质较差的客户上浮利率程度更高，放款时间也延长至3个月以上。招商银行（600036）、广发银行、交通银行（601328）网点对首次置业者贷款利率均上浮5%至10%不等，部分银行称因信贷额度紧张而无法承诺放款时间。

链家地产首席分析师张月表示，目前已经进入四季度，若年底前银行不调整贷款利率，则明年年初银行放贷额度相对宽松，至少在明年1季度调整可能性不大，除非明年信贷政策更进一步紧缩。

中原地产研究总监张大伟则认为，相比首套房贷款来说，目前房地产商的开发贷基本都已经是基准利率上浮三成，在这种紧迫的市场环境下，少数购房人为了保障自身贷款能够顺利发放，自愿通过利率调高的手段来提前获得贷款，预计银行上调贷款折扣很可能形成趋势。

分析人士认为，目前房地产个人贷款与开发贷款趋于紧张反映了市场对未来房地产价格下行的忧虑，如果房价出现大幅持续下行，银行需要提前拨备资金以抵御风险，这导致银行将继续提高贷款利率与首付比率，从而降低房贷承载的风险。

京沪穗多家银行首套房贷利率提高 拐点逐步确立

上周末中国建设银行北京分行上调首套房贷利率的消息传出后引起广泛关注，上海、广州等地的记者走访后发现，当地多家银行也已经上调了首套房利率。广州地区部分银行房贷利率出现"一周一个价"的现象，银行方面均将首次置业房贷利率上浮20%至30%不等，并表示短期内不可能下调。

北京建行上调利率

目前北京建行部分支行已经上浮首套房利率至1.05倍，也就是涨5%.申请贷款人如果希望尽快放款，就需要主动上浮利率到基准利率的1.1倍。首套房利率上调至1.05倍后，以贷款100万20年期计算，月供接近8000元，相当于加息约两次，这个对刚性需求的影响非常大，套房购房的负担继续增加。

建行北京分行有关负责人对此表示，"建行高度关注房地产市场变化，借鉴同业做法及考虑到风险防范情况，继续实施客户区域差别化政策".

根据客户资质调整利率

记者随即从工、农、中三大国有商业银行获悉，这几家大行没有上调个人房贷利率。不过，记者从工行北京分行海淀支行个贷中心获知，该行对首套房利率虽仍然执行基准利率，但也存在根据客户资质调整利率的情况。

业内人员表示，今年以来，央行五次上调存款准备金率，大型金融机构存款准备金率升至21%.保证金纳入存款准备金收缴范围又加剧了银行流动性压力。在此情况下，不少银行会盯着相对较高、风险成本低的项目配置信贷资源，因此还维持在基准利率的个人住房贷款成为调整对象。

广州、上海多银行已上调利率

广州当地记者近日走访了天河北路、环市中路上的工商银行、建设银行等国有大型银行了解到，房贷利率近日每周都在调整，10月以来各大银行房贷额度继续紧缩，银行方面均将首次置业房贷利率上浮20%至30%不等。

在环市中路一家银行，市民林先生申请房贷业务刚刚获知银行上浮首次置业者房贷利率调整至基准利率的1.2倍，而上周他咨询银行时还是按照基准执行。

据林先生称，按照1笔100万元贷款额度计算，利率从基准利率7.05% 上浮两成后，需要偿付的贷款利息总额增加近18万元。该支行负责人解释称，该行目前已对10月以后申请房贷的客户根据不同信用资质上浮利率至基准利率的1.2至1.3倍。

上海当地记者近日也就首套房贷利率情况采访了上海几家银行。建行浦东贷款部门工作人员说，首套房贷利率已上浮5%;光大银行客服透露，首套房贷利率已上浮5%-10%,广发银行客服则称首套房贷利率上浮10%.

分析评论：利率进一步提高 楼市拐点逐步确立

针对部分银行提高首套房贷款利率的消息，多位专家认为，此举将抑制购房者需求，进而对楼市产生影响，楼市拐点正逐步确立。

中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇（微博）表示，"此次调高个贷利率可能抑制部分购房者的需求，从而影响房地产行业。"他说，"因为目前资金紧张是各家银行面临的普遍状况，加之目前市场实际利率水平高，所以银行在其系统内也有上调利率水平的需求，以增加自身利润。"

社科院金融所金融市场 研究室副主任李嘉欣（微博）认为，"之前首套房贷款利率是7折，后来取消了7折利率，到现在变成执行基准利率的1.05倍，这意味着实际支付的利息成本增加了30%-40%,信贷叠加效应十分明显，对楼市购买力的制约作用比较大。"他认为，其他银行是否会跟进，这主要取决于未来房地产市场的反应以及决策层的反应。

尹中立表示，首套房贷款利率进一步上浮表明楼市信贷政策并未放松，这也体现了楼市的整体政策环境仍然趋紧。他指出，房地产市场的火爆主要是因为投机因素导致的，从限购、限贷等措施出台后交易量大幅下降可以判断，楼市投机成分较严重，但正逐渐被挤出市场，楼市拐点正逐步确立。就目前北京等地楼市政策的效力而言，高房价有望实现理性回归。

房价真降？假摔？

孙振芳

开发商眼中房价难降的八大理由

理由1

"扛过了这一波，市场又活跃的时候，会赚很多钱。"大部分开发商的心态就是中国房地产还有机会，只要能借钱，我就发展。

理由2

开发商早就有足够的资本死扛，正如潘石屹所说"现在开发商死不了，资金链还不错，还穿着棉衣呢。 "

理由3

房地产一直作为经济的支柱性产业贡献不小，开发商自然相信国家不可能将房地产一棒子打死。

理由4

市场上历来买涨不买跌，降价不一定能带来热销。处理不好，降价反而可能引发进一步的观望。

理由5

如果真有楼盘价格大降，则前期业主闹事也许只是的风险，更大的风险是多米诺骨牌效果的出现。谁都不敢真跳水。

理由6

刚性需求还在。一线城市限购，二三线城市房价上涨。限购能打压一时，打压不了一世。

理由7

地方政府也不愿意房价下降。保持平稳增长，既能保证财政收入，GDP也能稳步增长。

理由8

物价全面上涨的形势下，为什么要房价下跌？

本届秋季房展会上，房地产企业有的捂盘，有的降价促销，有的迎头大涨。市场并非直接降价。记者带着"能否降价"的问题，采访了部分开发商，得到的答案一致是：没有降价的打算。一家知名房地产企业也开门见山地说："虽然眼下市场不太好，但要说开发商资金链要断了，活不下去了，那还早着呢。 "

数字：9盘涨价，两盘降价

根据组委会提供的楼盘价格数据，记者对比上届秋交会注意到，本市有报价的项目中9盘涨，两盘降。对此，价格"低开"的开发商的解释为：确实有个别楼盘报价低于往届，但是要分析入市产品的属性。比如说，第五郡项目开盘时是别墅，而后加推多层，最后卖的是高层。本届房交会恰恰主推的是高层，高层产品的入市拉低了项目均价很正常，但对比以往的价格，别墅和多层的价格仍然在上涨。

一位参展开发商坦言："2008年之后的4万亿计划，让开发商吃得饱饱的、穿得暖暖的。 "潘石屹也说："2009年销售3万多个亿，2010年销售5万多个亿，款还在慢慢回。现在开发商死不了，资金链还不错。

房价：短期内价格难降

"房价进入下跌通道后，其实是有规律可循的。 "市房地产经济学会负责人分析： 个阶段是观望阶段，市场表现为量跌价滞。新政策出来后，购房人和开发商都会观望。双方都绷着，看谁能绷得住。结果肯定是开发商先绷不住了，房价就会进入下降通道。这个周期长的一年多，短的三四个月。第二个阶段是量价齐跌阶段。首先跌价的一般会是规模较大或是位于郊区的纯新盘，表现为以明显低于之前预期和周边项目的价格入市。之后，老项目也会通过打折、促销的方式加入降价行列。

不过，在如今的市场条件下，降，还是不降，这是一个问题。上半年楼市调控政策持续加码，开发商库存量不断增加，与此同时成交量同比出现大幅回落，进一步加剧了开发商去库存和资金回笼的压力。

新泰投资认为，在政策、开发商、消费者的三方博弈中，开发商还不会轻言降价。未来开发商为了提高销售速度，也许会继续加大促销的力度。

购房者：对房价预期越发理性

"我们确实想等一等，但是孩子结婚不能等一两年吧，所以，有合适的房源我们还是决定出手。"昨日，购房者王利民一家正挑选合适的房源。

面对刚刚出台的二次调控新政，不少接受采访的年轻人对新政拉低房价并未有太大期待，"该买还是要买".有购房者为了坐上展会现场的看房车，不惜等上一个。

对比前几天，记者发现，坐看房车到处看房的不少是年轻人。"利用周末时间，借秋交会之便多看看房子"的想法非常普遍。观展的李小姐告诉记者，新政不会影响她购房的想法。"新政之后，开发商有一些小幅优惠，大幅降价的可能性不会有，个人觉得房价未来总体还是看涨的。 "

正在高新区某楼盘挑选婚房的吴先生说，逛了一圈之后，他发现开发商丝毫没有降价的意思，有一些为秋交会准备的小优惠。"我不指望房价能降，只能根据手上现金的情况，来挑选买得起的房子。 "

调查

低价房总数稀少条件苛刻

星海某楼盘总价优惠50万却仅此一套

用少量房源的价作为噱头吸引购房者的眼球，是开发商最常用的手法。展会现场，一家楼盘大肆宣传：84平方米房源每平方米售价仅12500元。相对于周边每平方米超过16000元的均价，这一价位很是引人关注。但12500元价位的特价房仅有两个。而没有优惠的房源均价与周边则相差无几。

记者注意到，价的优惠房源一般购房者根本无法获得，房源总数极为稀少，购买条件又比较苛刻。星海广场一楼盘打出总价优惠近50万的宣传标语，这一价格极为诱人，然而，整个楼盘仅有一套这样的房源，而这套房源还是超大的178平方米，即便优惠了50万，单价也在25000元每平方米，让普通百姓望而却步。

旅顺也有楼盘加入"假摔"的队伍。一家号称房价回到"6"字头的楼盘，只有一套房子的价格是6288元/平方米，其他房源的销售均价仍在7300元/平方米左右。

房价的"假摔"不仅能吸引不明就里的购房者，也能在一定程度上试探出购房者心理底线，所以，开发商不断变换促销名目来达到推销的目的。房价数据的"假摔"不仅体现在开发商进行项目宣传时，大城市的住宅销售均价也是"假摔",由于郊区低价项目的大量入市，掩盖了中心城区过高的房价，城市的平均房价被"拉低".

记者张璐璐

开发商还没有死。穿单衣服的先死了，开发商还穿着棉衣呢。"

潘石屹

很快就只剩裤衩了。 "

对于潘石屹的乐观，另一位地产大佬任志强直接回应

现在，开发商的普降是'丢卒保车'的性质。大公司的'卒'可能是一个项目，中小公司的'卒'可能是一栋楼或几套房。保住'车'后可能就不降了。也就是说，开发商一般不会直接脱到'只剩裤衩'. "