佛山公寓市场悄然刮起SOHO风 不同层高有讲究
信息时报2013/04/23 09:54
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
上周六（2013年4月20），位于佛山大道北的东海国际项目将对外开放SOHO产品的全新样板间。而几乎在同一时间段，长信银湾、恒福国际商业中心、丽日世纪金鼎也将推出全新公寓产品。不难发现，现阶段在准备推出和正在推出的公寓产品里，“SOHO”这一概念频频出现。
对此业内人士指出，商品形象包装固然重要，但对于公寓产品来说，其所处的地段和周围配套，才是吸引投资客的最重要因素。
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SOHO概念备受公寓市场青睐。 信息时报记者 陈瑶 摄
现象
万达广场榜样在前
SOHO概念炙手可热
过去对于公寓产品，“不限购、不限贷”、“地铁上盖”、“小投资、大回报”等是比较常见的广告词。而随着万达进驻佛山并大力推出其SOHO公寓后，市场上又对“SOHO”这一外来词宠爱有加。就拿季华路来说，一路沿线走过，随处可见“SOHO”的广告字眼：同位于季华路轴心的恒福国际商业中心和万科金域蓝湾，都引用了SOHO这一概念。而位于佛山新城裕和路与吉祥道交汇处的星耀101，也将在5～6月推出主打面积为40～50平方米的SOHO公寓。
对于SOHO备受青睐的现状，恒福国际商业中心相关负责人吴建业表示，每个开发商对SOHO这一概念都有自己的理解。“我认为它涵盖了两个方面，一是指有一定经济实力、生活情调较高的白领阶层，二是它代表了一种追求自由舒适的生活态度和生活方式。”吴建业向记者表示，恒福国际所推出的产品就是想做到办公、生活两不误。而本项目应用SOHO这个概念，是从本产品所针对的客户群体特征所命名的。
星星地产总经理助理高辉坚也表示，在同一概念下，各个项目推出的产品在类型和定位方面是各有千秋的。他表示，每个项目会基于自身定位和所针对的客户特征来敲定产品的类型。“SOHO只是一个关于产品定位的概念而已，在这一概念下，产品的品种类型应该是多种多样的。”
毋庸置疑，真正将SOHO概念带入佛山的，还要归功于南海万达广场对其公寓产品的大力宣传，以及此类产品在佛山取得的热销。对于现阶段SOHO在佛山全面铺开的发展势头，万达相关负责人表示，这是市场发展逐步成熟的标志。“万达的确使公寓市场注意到了SOHO这一新事物，但如果SOHO公寓想要在佛山进一步发展壮大，还是需要产品的多样性和丰富性。”
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观点
只是形象包装手段
地段仍是主要因素
对于市场上炙手可热的SOHO这一概念，世联地产佛山公司总经理葛朴认为，这只是一种形象包装手段。他表示，公寓产品从去年四季度以来，供应量就相当可观，所以除地段、配套等硬性设施条件外，还要注重形象的包装。“就像原来打出的地铁上盖广告牌一样，SOHO概念的应用可看做是一种自我包装的营销手段。”
对此，高辉坚表示赞同，他认为，公寓产品的投资价值首先要参考本区域中有没有公寓需求的人群，其次还要考虑有没有相应的写字楼等配套。“相对于住宅，公寓产品对地段的依赖性更加明显。如果周围的配套设施不能满足生活工作需求，这样的公寓产品一般卖不出去。此外，如果本区域的发展潜力有限，那么也会直接影响公寓产品投资价值的说服力。”吴建业也认为，租住公寓的人会很注重公寓周边的配套和交通，地段才是公寓产品打出的最有说服力的广告牌。
商住两用性质如何投资？
那么，对于商住两用性质的公寓，究竟如何投资才能保证更高的呢？对此葛朴的回答很明确：投资商用和住宅差别并不大。他认为，公寓在今后的一两年内想卖得火爆，并不是靠单一的客户。
据葛朴回忆，在三四年前，佛山对公寓的需求还比较小，但现在随着新佛山人群数量的增多，客户量增加，公寓产品也火热起来。而这一人群的需求从来都不是单方面的，所以公寓的使用性质还是会保持其丰富性。“在公寓市场里，投资客是其主要的客户，所以产品要兼顾不同投资客的需求。”
对此，吴建业也持相似的观点，他表示，对于公寓的商住两个性质，还是要具体看业主的需求，而不能单纯从产品的使用性质来评判的大小。“简单一句话，买家各方面的需求都要考虑到。”加利申房产项目公司总经理张军也表示，对于公寓商住两用这个性质，投资哪一方面是没有明确区分的，主要还是要看项目的定位，地段和周边的设施配套。
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不同层高是否有讲究？
值得一提的是，现阶段准备推出和正在推出的公寓产品里，层高方面有很大差别。例如，丽日世纪金鼎将要推出的公寓产品层高达5.3米，恒福国际商业中心和星耀101的公寓产品层高都在4.5米左右，而南海万达广场SOHO公寓的层高则只有3米多高。对于这一现状，高辉坚认为，这是产品报批时间不同所致。例如5米多的层高差不多都是早几年报批的，所以现在3～4米的公寓占主流。
在市场上，层高达4～5米的公寓，投资者可用来做复式，而3米多高的公寓则只能当普通的单层使用。这会不会造成投资方面的差别呢？高辉坚认为，产品的层高高一点会多一些使用的可能，空间的赠送对投资者来说，还是有足够吸引力的。但层高对投资的偏向并不起实际的决定意义。“因为市场的需求永远都是多方面的，而且用来租住，3米多高已经足够了。”
对此，吴建业则表示，复式产品成本比较高，市场的价值相对来说就比较高。“买一层送一层”对置业者还是很有吸引力。同时，吴建业还表示，层高对于投资并不能说起决定性的作用，卖产品还是要看整个项目配套的成熟度。
如何避免公寓投资隐忧？
由此可见，商住两用性质的公寓使用起来是相当灵活的。在实际的公寓市场中，这种产品也以面积小、投资成本低而备受投资客的青睐。但任何事物都具有两面性，公寓产品这些优点的背后仍旧存在着投资隐忧。在某楼盘的业主论坛中，就有业主抱怨，自己用来租住的公寓旁边搬进了一家媒体公司，生活质量大打折扣不说，自己尝试租赁出去，始终达不到满意的租金价格，只好作罢。
张军认为，类似出现这种鱼目混珠，降低工作生活品质的情况是不多见的，但如果存在管理不善的情况，则的确存在这一方面的隐忧。“所以开发商要注重对业态的区分，同时对楼盘的物业管理则要提出较高的要求。”张军还进一步表示，由于购买公寓基本上算是一种长线投资，所以开发商的实力和物业服务公司的管理水平，也将是决定公寓产品投资价值的关键。
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