高地价项目徘徊成本价 佛山楼市进入微利时代?
佛山日报2012/06/03 00:00
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
“成本价”、“惊喜价”、“抄底价”……这些原本在商店促销中才会使用的词语，开始越来越多地出现在楼盘广告中。自三、四月份以来，佛山不少楼盘就开始打出“×字头起”的促销广告，而这一现象在五月份越发明显。不少品牌开发商纷纷调整其在售楼盘的价格，其中不乏此前用高地价获取的项目。
在严厉调控、巨货压顶面前，房企只能选择以价换量、现金为王。有业内人士表示，楼市微利时代正在到来……
多个高地价项目售价徘徊成本线
房地产项目的开发成本，主要有地价、建安成本、财务成本等，前两者占比。据中原地产项目部总经理黄韬介绍，在所有成本中，出让地价是最清晰明了、最确定的成本，其他成本由于每间公司的运营能力不同，成本控制就会有很大的差异，“一般来说，前几年房地产开发中，地价约占三成左右；今年以来，各地地价占五成的楼盘在增多。但这并非就意味着楼盘不能赚钱了，成本控制得好的房企，一样可以赚钱，不过可以肯定的是，赚得很少，可以说是微利。”
回首整个5月份，以“成本价”销售的楼盘不在少数。于五一期间开盘的恒大御景湾，开盘的单价为10800元/平方米起，该价格还含有2000元/平方米的装修。据了解，恒大御景湾所在的地块是恒大地产2010年12月份拿下的，楼面地价达到6243元/平方米。按照一般楼盘售价的赢利点约为楼面地价的2倍这一“简易计算方式”，恒大御景湾的开盘价格确实可以算是“成本价”。桂城东的中海万锦东苑不久前针对部分双拼户型推出了9字头起的单位，均价仅为万元多一点，部分非双拼户型单位的均价水平也回落到了1.2万元/平方米，比项目此前1.5万元/平方米的均价水平大为降低。据了解，中海万锦东苑地块于2007年11月获得，当时楼面地价为4214元/平方米。位于绿景路的保利天玺在五月份推出了150-290平方米大户型洋房，入门价仅为“9字头”，而据了解，这一项目是开发商在2009年7月份以4563元/平方米的楼面地价获取的。此外，招商依云天汇首批单位均价约为1.2万元，依云上城9字头起，这些与其土地成本相比，目前的售价显然都是在“成本线”徘徊。“我们这个项目接近微亏了。”依云上城开发商招商地产佛山公司总经理冼耀强如是说。
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你们说楼价在降，到底降了多少？
有人说楼价降了，有人说楼价还是那个样。有人说自己买完楼“降到肉疼”，有人说自己等降价“等到头疼”。楼价是否真的降了？降了多少？要弄清楚这个问题，还要看不同楼盘以及不同品质单位的价格变化。
当然，有的楼盘的确是在敲锣打鼓地降价，也有的楼盘仅把降价当“噱头”。陈小姐在去年年末的时候就有购房的打算，她当时看中了佛山新城的一个楼盘的小三房，当时售楼小姐报价约1万元/平方米。今年3月份，她听说该楼盘降到了“8字头”，于是又去询问，但问到的还是要9000多元~1万元/平方米，并没有跌多少。“售楼小姐说那些‘8’字头房是特价房，只有几套，早就卖完了。”陈小姐认为，所谓的“8字头起”只是该楼盘的一个营销手段，并不是真的降价。
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微利时代已经来临？
楼市是否真的进入微利时代了？对此，中原地产项目部总经理黄韬表示，不能单从地价上来看楼价，这本身就没有一个统一的标准。“有些项目由几个地块组成，前期地块很便宜，后期地价贵一点也不怕。一个公司能将成本控制好，一般都不会亏本。以后或有项目的地价占楼价的七成，这一点也不奇怪。”黄韬表示，从楼盘开始不断降价已经可以发现，商家的利润空间在逐步减少，什么是“微利”，很难有标准，可以肯定的是，前两年高价拿地的企业，现在市场不好，很难卖高价，它们的利润就会少很多。世联地产广佛区总经理葛朴也表示，一个楼盘的地价如果占房价的五成，基本到了盈亏平衡点。他认为目前佛山市面上进入微利的楼盘接近半数。
对于市民最关心的楼价走势，不少专家都认为佛山楼价在六、七月份仍将保持平稳趋势。业界也普遍指出，佛山楼价在下半年进一步下调的空间不大，一来一些高地价项目即将面市，发展商不可能亏本甩卖，二来今年上半年一些房企如保利、中海等回笼资金均比较顺畅，为鏖战下半年积攒了底气，发展商打“价格战”的可能性不大。
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