揭秘杭州房企破产真相 房产行业兼并潮或到来
深圳报业集团2012/04/17 11:00
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
不知名的杭州金星房地产开发有限公司已申请破产。“地产行业资金链条持续紧绷之下，房企倒闭的多米诺骨牌是否就此开启？”路透中文网的提出这样猜测。
“接下来，可能会有越来越多的房地产企业，特别是一些中小房产企业，将面临被行业淘汰的过程。”一位业内人士向记者表示。
近日，深圳商报记者在杭州的调查采访发现，杭州楼市早已价格大幅下降，而金星房产的破产，或将加快一些楼盘的降价销售步伐，促动更多难以为继的中小房地产企业，寻求项目转手、行业兼并的出路。
4月9日，一则“杭州首现房地产企业破产”的消息在网络上疯狂传播，该消息随后被证实，由此引来网民和媒体的“围观”。
顶着杭州房企的头衔，杭州金星房地产开发有限公司的准确身份很少被提及。是楼市调控的直接作用吗？深圳商报记者经过连日来的调查采访发现，金星房产的破产并不能成为房地产宏观调控政策下破产的典型事件。“它更多是因为企业自身和它的母公司经营不善，而导致的破产清算。”在接受深圳商报记者采访时，无论是杭州余杭区房地产协会会长尤初阳，还是中指研究院江浙分院研究总监曹旭东，均持类似观点。
“如果金星房产公司真是因为国家对房地产宏观调控的原因而破产的话，它将成为一个标志性的事件。但目前来看，它还远远称不上。”杭州当地一位资深的地产行业媒体人士12日向深圳商报记者表示。在他看来，在杭州地产界，无论是金星房产公司的影响力，还是其开发楼盘的关注度，“在杭州的排名都是倒着数的”。
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金星破产与楼市调控没本质联系？
“如果将杭州所有楼盘的关注度进行排名，它差不多可以排名在倒数。”这位不愿透露姓名的媒体同行，如此表述金星房产旗下的项目——西城时代家园。“杭州媒体对金星房产这种山寨公司的山寨楼盘，关注都不是很多”。
对于金星房产破产一事，这位媒体人士认为，“大家都过度解读了，以为宏观调控出成果了，其实不是。”“金星的破产与房地产的宏观调控没有本质的联系，但与整个国家经济的宏观调控是有联系的。中江控股的倒掉也是因为资金链断裂，后来才发现它涉嫌骗贷。违法经营，在任何时候都有可能倒掉的。”上述媒体人士强调。
记者了解到，之前的金星房产在杭州确实是一家不受关注的企业。2008年6月，目前金星房产的母公司浙江中江控股集团（下称“中江控股”），从西湖房地产经营集团公司手里接盘金星房产公司及几近停工的西城时代家园，且至今已进行了5次股权变更，但仍被中江控股实际操控。
中江控股的官网显示，其是一家“集投资、科技、制造、贸易、旅游、服务于一体的综合性、多元化控股集团”，在进入房地产行业前的主营业务是香精香料行业，年营业额上亿元，并在新加坡成功借壳上市。企业的公开资料还称，其笔涉及地产的投资便是金星房产。此外，中江控股还在浙江建德有投资5万平方米的高端住宅楼盘。2010年，还以7亿元的价格，购买西湖岸边温德姆豪庭的酒店和公寓部分产权，但亏损严重。
由于投资房地产失败资金链断裂，今年1月初，中江控股的负责人俞中江主动到政府有关部门，说明资不抵债的情况并寻求保护。杭州一位曾与浙江中江控股集团有业务联系的法律界人士，12日向深圳商报记者表示，俞中江目前已被限制出境，属取保候审阶段。中江控股涉及的债务，这位法律界人士表示“不止30亿元”。
房地产调控加速其资金链断裂
剖析金星房产破产，业内人士的观点更多是指向受母公司的拖累，主因就是外行盲目进入房地产业，经营不善。媒体报道显示，中江控股董事长俞中江为浙江建德人，最初以香精起家，2002年前后成立中江控股后，开始涉足地产开发以及金融信贷业务。
中指研究院江浙分院研究总监曹旭东，12日在接受深圳商报记者采访时一针见血地指出，“最主要是企业经营有问题，杠杆化太高。”他解释说，像金星房产这样的中小型房地产企业，自有资金并不多，而动用关系把项目勉强上马。但在运作过程中，随着房地产市场的宏观调控等大环境发生变化，在市场形势不好的情况下，一旦有一环扣不上的话，就很容易出现问题。
杭州汉嘉房地产咨询有限公司副总经理陈焕春，13日也向深圳商报记者表示，金星房产破产作为个案有其特殊性，“因为自身经营的问题，即便没有调控，它也可能破产。”
陈焕春强调，尤其是对于一些进入房地产市场的外行来说，“由于入市时间较短，像三四年前积累了一点资金就盲目进入、手里没有太多项目的企业，他们不太了解整个房地产市场的整体运作，项目的销售期又正好赶在市场的严厉调控期，这样的企业危险系数就很大。”她认为，类似于金星房产，从它母公司中江控股的角度去看“风险就不小”，主要是中江控股投资了很多行业，自身摊子太大，又不是对每个行业都了解。
“俞中江的问题，好比一个只能掌控10亿资产的人，他却想去做100亿的事业，但他和团队的能力都不足以办成这样的事。”接受本报采访的上述法律界人士这样表示。
两年前已经离开中江控股的原副总经理濮行健13日接受电话采访时表示：“如果是金星房产因为回笼资金不足而导致资金断裂，那就是宏观调控的原因。这只要查询一下它的销售状况就清楚了。”
记者查询西城时代家园的销售记录发现，该项目算得上是老余杭镇板块上比较大的楼盘，一度成为余杭区销售前三名。即使是在楼市低迷的2011年，项目推出的两批房源也基本售完。知情人士透露，西城时代家园的整个销售回笼资金接近8亿元。但由于资金监管不到位，西城时代家园三期的部分销售资金去向不明。是不是被中江控股挪作他用？这也曾成为一些媒体报道的焦点。
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一些中小房企心存侥幸是风险
金星房产破产对杭州房地产市场的震动有多大？
汉嘉地产的陈焕春则认为，金星破产对杭州房地产市场的影响，最主要还是体现在心理层面。“金星破产成为一个关注度很高的话题，尤其是在房地产宏观调控进入到目前这种很深入的阶段，房价下降到蛮有感觉的阶段。在这个大背景下，它成为一个大家都很关注的社会现象。”
陈焕春表示，金星破产的边际效应还在于，虽然它不是受宏观调控直接影响而倒闭的一家公司，但是在这个时机出现，它给更多人的心理信号是，现在宏观调控到这种程度应该有一些地产企业会破产了，而它果真应验和证明了大家的心理预期。
金星破产会否引起杭州一些中小型房地产开发商的恐慌？陈焕春认为，“恐慌还谈不上”。因为金星破产的出现，还远远比不上政府部门对房地产宏观调控“绝不放松”的一句表态。
“换个角度看，金星破产并不完全是坏事。对于一些类似的中小型房地产企业来说，这让他们更清醒地看清了现实，并面对现实。”陈焕春说，任何时候房地产市场都有很多的风险，对于这些风险很多企业是可以想办法应对的。“而在现实情况下，最可怕的是一些企业无视风险，心存侥幸，期待政府会马上救市而坐等，这是的风险。”
记者也注意到，金星破产的消息也拖累了股市。消息公布的次日，地产板块的跌幅逾1%。有咨询机构为此提示，“杭州房企申请破产清算，房企资金安全问题又开始被广泛关注。2012年是房企债务到期高峰，房地产信托也将在今年二季度迎来兑付高峰，明年三季度到达峰值。”
受调控影响变卖项目的案例会多起来
尽管在一些分析人士看来，不能看作是宏观调控的直接作用，但毫无疑问，金星房产的破产已被视为本轮房地产调控中，率先倒下块“多米诺骨牌”。
此前的2月份，曾开发杭州温州经济城的杭州瑞达实业投资有限公司已申请破产。业内人士透露，主动申请破产的房企不只是瑞达实业和金星房产。此外，不少房企的资金链已紧绷到，正在破产边缘挣扎。
4月12日，国内有媒体曝出昆仑置业丁桥项目一份实际募资5.35亿元的房地产信托提前进行清盘。成立于2010年7月份的这个地产信托，合同中约定执行期为60个月，但信托合约在执行17个月后就停止了。知情人士透露，该房地产信托遭清盘，是信托公司出于防范风险的考虑被提前兑现的。
深圳商报记者在12日就此多次致电昆仑置业进行求证，但总机服务员将电话转给一位沈姓人士的分机后，却多次被挂断。
谁将成为下一张倒下的“多米诺骨牌”？会否引起房地产企业的破产潮？
“接下来，可能会有越来越多的房地产企业，特别是一些‘三外’（外地、外行、外资）型的中小房产企业，将面临被行业淘汰的过程。”曹旭东向记者表示。
曹旭东同时认为，在这个过程中，“像金星房产破产这种极端方式出现的会很少”，更多的是房企把房子或项目卖掉而退出房地产行业，甚至是被兼并。“在当前严格执行预售资金监管的条件下，房地产企业破产或者楼盘烂尾的情况会相对少，金星只能说是个案。”
汉嘉地产的陈焕春则向记者表示，“我觉得接下来会出现典型的破产案例，真正是受到调控影响而导致的项目变卖、破产案例可能会马上出现。”
但她同时认为，杭州“出现房地产企业大面积破产的可能性不大”。而一旦出现大面积破产的情况，确实会引起市场相当大的恐慌。“如果更多中小型房地产开发企业开始真正思考金星破产的时候，面临困境的它们就可能会寻求更有实力的公司并购、项目转手等出路，不会大家都在境况不好时还在等死。”陈焕春说
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