开盘价低于市场预期佛山刚需楼盘成交逆市飘红
新快报2011/04/15 10:36
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
■佛山某刚需盘开售人气非常火爆。
限购，加息，银根收紧……自2010年以来，国家的宏观调控一路加码，市场观望情绪也日渐浓厚，然而，近日相继开盘、主打刚需市场的项目如东海国际、里水城、南庄的万科城等，却人气爆棚，均取得了不俗的销售成绩。
部分楼盘逆市飘红
“最近禅城的东海国际、里水城、南庄的万科城销售都不错，在不少楼盘出现零成交的情况下，出现逆市飘红的楼盘，确实不易，我们都在探讨着呢。”近日，某楼盘的销售负责人李小姐告诉记者。
以上周末开盘的东海国际为例，该项目4月9日开卖1、2、8、9座，折前均价8000-10000元/㎡，诚意登记总价减3000元，交2万元诚意金有9.9折，当日十分火爆，销售率达8成，其中以1、2座01、04单元112-120㎡南向园林单位最为畅销，当天基本售罄。据佛山经纬房产市场研究部现场统计，当天该盘吸引约600人次到场。
里水城此前推出80-120㎡电梯洋房，不到5个就售出130多套，丝毫看不出限购令的影响。新快报记者在销售现场看到，由于开盘人气火爆，项目甚至不开放样板房，购房者必须在广场外面拿号排队，等待广播叫号，才能进入签约现场。
变相降价刺激消费
根据多家佛山一手代理行市场研究部统计数据显示，上周，季华金品尚院、保利香槟、保利东湾、依云水岸等多个在售楼盘零成交，与东海国际、里水城、万科城三盘的开盘热销形成鲜明对比。“这三个项目的热销，其实与他们的定价比预期价格低有很大关系，就是低开快走的出货策略运用比较得当。”业内人士李小姐透露。
业内人士李先生认为，佛山实施限购后，不少项目降低了推货价格预期，从而吸引了大量刚需购房者积极入市。“最近热销的几个盘开盘定价都较吹风价低了，单价几乎便宜了近千元。如里水城此前放风，洋房的毛坯售价为8500-9500元/㎡，别墅售价均价为14500-15500元/㎡，但开盘时部分单位折后价只是7字头。而且该楼盘为了吸引购房者，还打出折上折的优惠活动，当天签约买房的客户，可以享受9.5折优惠；交了定金的客户，由原来的9.9折变成9.8折，在此基础上还可享受9.5折优惠，这些都是在变相降价。”
此外，不少业内人士表示，东海国际、里水城、万科城开盘的去货速度较快也与其主打刚需市场密切相关。“东海国际此次推出的产品主要针对刚需，受限购影响不大，整体价格适中，带装修发售也适合刚需自住客户的实际需求；里水城推出的房源总价集中在65万到120万元之间，很适合刚需型买家。里水城和万科城都属于镇街楼盘，限购令的补充细则出台，规定农村集体土地上的自建房不计入住房套数，这样一来就释放了部分刚需购买力。”
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“低开”带来降价预期
新货的集中低开推出将对楼市造成怎样的冲击？业内人士刘先生表示，虽然目前大面积的降价尚未开始，但受到政策与供求多重打压后，卖方的压力明显增加了，尤其是新项目和停售已久重新推货的楼盘，出于资金回笼压力，或用“低开”方式以价换量，以优惠打破观望。
新快报记者采访发现，佛山市各大代理公司近期收集的市场成交监控也间接证明了刘先生的观点。如佛山泛澳地产市场部统计数据显示，万科金域蓝湾在推新一批产品时，单价较前批低了近1000元/㎡；碧桂园城市花园加推224套单位时，折后均价约11500元/㎡，降价约500元/㎡；港宏世家加推花园洋房单位60套，销售均价7500元/㎡，虽与前批产品持平，但产品品质较前批高，而且开盘当日以2万元抵5万元销售。“最近取得不错销售业绩的均为新开售的项目，而且其开盘价格均明显低于同区其他同素质项目；而一直有货持续在售的项目售价则较为稳定，去货相对较慢。随着近期新盘的大量相对低价上市，给了市场一个价格信号，‘低开’效应所带来的市场降价预期将更明显。”南海某楼盘的销售负责人告诉新快报记者。
现场踩盘
广州客难见踪影
随着城市的转型升级，佛山住宅投资逐渐升温，尤其是在广佛地铁开通后，不少片区住宅的广州客占比甚至超过了五成。然而，限购、加息、房贷收紧等一系列楼市调控出台后，佛山楼市已难见广州客的踪影。虽然目前佛山有个别楼盘还可钻限购令的空子，但在不可预知的风险和繁琐的手续面前，几乎所有限购范围内的广州客选择了观望。
以里水城为例，该项目位于广佛交界处的里水，此项目之前计划主要针对佛山本地客户，另外预计会有两成以上买家来自广州，但佛山限购令实施之后，新快报记者通过走访获悉，该项目的购房者主要是佛山本地买家和在佛山纳税满一年以上的非佛山户籍买家，广州投资客几乎没有。梁先生是专程从广州过来看房的小投资客，他告诉记者，他本来计划在里水城买房作为投资，“和楼盘的销售负责人聊了一下，感觉不是很踏实，还是先看看再说吧。”
东海国际的营销负责人徐伟钊告诉记者，他们项目去年第三季度曾推出一批中小户型产品，有两成左右买家来自广州。“这次开盘，我们虽然接到不少来咨询的广州客，但最后签约的很少，几乎可以忽略不计。”据走访得知，销售情况同样比较好的万科城，情况与东海国际类似。
佛山限购令出台后，成交量明显下降，到楼盘看房的人也迅速减少，不少楼盘销售中心门可罗雀。近日，佛山某知名房产门户网站公布了“今年佛山楼价走势调查”结果，调查显示，75%的市民认为佛山今年房价会出现下跌。
首次置业者张小姐表示，最近她经常抽空看房，计划在佛山限购时期出手。张小姐表示，虽然目前整体楼价平稳，但她去看过的几个楼盘都有打折优惠，她相信房价迟早会出现松动。据调查结果显示，与张小姐一样打算在佛山限购时期买房的市民达92%。
在意向户型调查选项中，选择50-90㎡中小户型的市民与选择90-150㎡大户型的市民各占47%。另外，能接受房屋总价60万-70万元的市民近四成，接受70万-80万元的近两成，而能够接受80万元以上的市民仅有5%，“显示出市民可接受房贷的能力在下降。”有关人士分析。
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