论道城镇化新思路:大沥镇或变"大沥市"

9月4日下午，由佛山房天下主办的《镇有城意——谈大沥人居环境升级发展》大话地产主题沙龙，于大沥名都酒店举行。广州市社会科学院研究员彭澎、著名房地产市场研究专家赵卓文、南海房地产协会秘书长麦志光、伟华地产营销总监蔡仲曦、合富辉煌佛山分公司市场研究部总监曹绍林、大沥本土传奇人物谢灼秋，以及大沥本土新生代代表周英睿七位嘉宾共坐一堂，探讨大沥在城镇化以及人居环境上的变化。其中，彭澎提出“改镇为市”的城镇化思路非常值得深思。

大话地产现场 嘉宾共聚一堂

谈城镇化：大沥镇或可变为“大沥市”

说起城镇化，因为人文、地理、产业、经济等各方面的差异，每个区域都应根据自身的特点，走出一条符合自身发展的城镇化道路，不能照搬一个模式。

而从中国的城中村的历程来看，一般的城镇化模式是乡改为镇，而的城镇化就是镇改为街。但根据不久前公布的《广东省新型城镇化规划（2014—2020）》征求意见稿，在行政改革方面，要把珠三角的区域行政考虑设市试点，将镇改市。因此，广州市社会科学院研究员彭澎认为，“对于大沥这个GDP达到452亿元的巨型镇来说，将镇改市，不失为一个新思路”，就像东莞市下辖的虎门市。

广州市社会科学院研究员 彭澎

城镇化的最终目的是提高城镇居民的幸福感，因此光发展经济进行产业转型是不够的，人居环境的提升也是一个重要的考量。在南海房地产协会秘书长麦志光看来，大沥有强烈的住房需求以及强大的购买力，但配套跟不上城市化脚步，让当地居民的幸福感打了折扣。大沥的现状是，公共配套分布比较零散，未能连点成线。因此麦志光建议，在串联现有配套的同时，在医疗、教育以及绿化三大配套上提升，这将会是大沥未来城镇化的重要方向。

在这里，彭澎就拿桂城和大沥作了一个对比。大沥的起步比桂城早，但在发展过程中对配套以及环境的疏忽，导致不少市民在置业上更倾向桂城。因此，想要吸引更多高素质的客户群体回流，需要大沥在配套建设上下点“苦功”。

谈产业升级

产城联动商贸升级

承接周边商业

大沥的工业化较早，经济实力雄厚，其支柱产业在南海各镇街当中，可谓“名声在外”。126平方公里的弹丸之地大沥，聚集着94家铝型材企业，年产量占总量比例达35％，被称为“中国铝材镇”。

然而，几年前，大沥的铝材龙头企业，整间拔起搬迁至肇庆。该事件引起民间一片哗然的同时，也为业内和政府带来思考，究竟大沥在产业怎样才能稳定而持续地发展？带着这个疑问，大沥就此踏上探索产业升级的道路。

时至今日，在“沥桂一体”的规划下，大沥再次站到产业升级的分岔路口。“退二进三”肯定是现在必须经历的的阶段（即逐渐减少第二产业，增加第三产业的比例），但第二产业该怎样减，第三产业发展该如何选择，是壮大发展批发市场，还是走金融电商产业，这些都是大沥需要思考的问题。

麦志光认为，不能铝材企业外迁而放弃铝材型主业，这只是“因噎废食”的表现。而是坚持发展主业，将产业园外迁，总部在大沥。而第三产业方面，要加强提升贸业，承接广州部分外流的商业，包括类似重要的市场，都是大沥需要学习的模式。

南海房地产协会秘书长 麦志光

而彭澎则表示，大沥的产业升级需要跟上城镇化的步伐，只有“产城联动”，城镇化才能走得更长远，这就需要南海及大沥两级政府有一个详细的规划。

谈外来人口

城市化需要高素质人才

松限或成人才落户有利推手

劳动密集型产业的发达，造就了大沥外来人口的激增。有数据显示，大沥现时本地户籍居民与非本地户籍居民的比例达到1:1。外来人口为大沥的住宅消费和商业地产投资的有力支撑，也为城镇化提供了强大的动力。

伟华地产营销总监蔡仲曦表示，大沥的外来人口正本和居民逐渐融合，他认识的不少客户，都是打算在大沥落地生根，“这部分人将会是未来大沥楼市的主要购买力”，蔡仲曦如是说。

伟华地产营销总监蔡仲曦

著名房地产市场研究专家赵卓文

著名房地产市场研究专家赵卓文则认为，对于现阶段的大沥来说，增加很多的人口没有意义，大沥更加需要的是高素质人才，为未来城市的发展而服务。要吸引人才，得先有一个良好的环境可以使其安居乐业。大沥的产业形态丰富，人才乐业不是问题，要安居的话，解决入户是一个重要的基础。而佛山8月限购松绑政策实施，则是促进人才落户的有利推动。

而彭澎认为，在广佛同城的背景下，大沥应该有意识地放多一点注意力在广州上。因为大沥在广佛两地是一个非常重要的节点，甚至可以说跟桂城一样广佛同城益的区域，因此开发商的目光要更加长远，多发展大沥周边地区如广州的客户，而不紧是佛山。

在外来人口融入大沥的同时，大沥本地人的置业观念也逐渐发生了变化。合富辉煌佛山分公司市场研究部总监曹绍林，也是一位“老大沥”，他表示，大沥在对居住品质上的要求也是逐渐提高。在大沥出现了新式小区，有良好的社区氛围后，一些原来住在村屋的本地客户，也陆陆开始到镇区买房。

新老大沥人看大沥

房价随着环境变好而升高

说到对大沥发展的看法，相比现场嘉宾多从经济、产业、规划及数据等宏观的方面来发表观点，两位大沥本地居民代表就显得非常的“接地气”。

“老一代”大沥人代表谢灼秋，曾经从北到南，跑步穿越大半个中国。“当时从北京一路南下，不禁会把北京等沿途的大城市与大沥对比，当时的北京已经发展得不错了，但心里更加希望有朝一日大沥也有这样的景象”，秋哥表示。

大沥本土传奇人物 谢灼秋

虽然现在的大沥与北京相比，还是有很大的距离，但在秋哥看来，他的愿望是逐渐实现了。“大沥发展得越来越好了，新建的小区很漂亮，规划也好，大沥生活上学也更加方便”，秋哥笑言。

或许在每一个大沥人的眼中，家乡永远是最可爱的。属于大沥新生代，还在西南财大读书的大沥人周英睿也认为，每次会大沥都会发现不小的变化，如商业越来越多，也有金融大厦，“感觉是往金融中心的方向发展着”。

但是，虽然大沥的产业转型方向与周英睿在读的专业及理想职业都很对口，但大沥以及大沥周边禅桂、广州的房价，对于年轻人来说是一个很大的压力，因此他将来或许会考虑留在房价相对较低的成都发展。“如果不是房价过高，我是很想回到大沥发展的”，周英睿对此显得有点无奈。

嘉宾语录

城镇化发展，规划与定位先行。大沥要如何与千灯湖版块错位发展，找出与广州的优势，这些都为大沥给出清晰的发展方向。

——广州市社会科学院研究员 彭澎

人口和房地产的发展还要注意量和质的问题，大沥的人口不要盲目增加，而是需要高素质的人才服务未来城市的发展。

——著名房地产研究专家 赵卓文

在大沥的产业升级过程中，园区外迁总部保留，继续大力发展商贸是一条可行之路。在房地产方面，在产品开发上需要更有有针对性。

——南海房地产协会秘书长 麦志光

大沥值得拥有更好的，我们开发商，就是要抱着这样的心态去做项目。

——伟华地产营销总监 蔡仲曦