限贷当前五一楼市遇上"倒春寒"

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“五一”小黄金周刚结束，楼市便传出“五一”遭遇“倒春寒”的消息，百城房价近半数环比下降，那顺德楼市又如何？本刊记者深入楼盘直击楼市实况，并结合大环境采访行业专家分析后市走势。

市场实况

旺丁易 旺财难

全区同比下滑24%

5月1日，珠江商报记者深入大良、容桂、陈村、北滘多个项目，楼盘多举行小型暖场活动，打“价格牌”是较常见的促销模式。现场人气不错，甚至旺盛，但并非所有人气项目均能热销，客户观望情绪浓厚。“五一”假期，全顺德成交65套，同比下跌24%。

“限贷”制约楼市成交

根据合富辉煌统计，5月1日至3日，全区成交65套纯住宅，同比下降24%，成交面积7052.89平方米，均价9986元/平方米，同比下跌2%。合富辉煌顺德公司市场研究部廖德源表示，今年“五一”比去年差，主要原因受“限贷”影响，其次，今年“五一”新推货量不多，市场热度不高。

记者踩盘过程中发现，有不少购房者流露了观望的情绪。在美的君兰江山看房的袁先生表示，北滘接近广佛，地理位置优越，楼盘环境和户型设计比较满意，但对于买房，还是先缓一缓，现时经济环境不好，贷款较难，或许未来房价会有松动。有几个楼盘表示，来访量比去年差。

特价房拉动有限

“特价房”是“五一”楼市不可缺少的部分。市场分析师表示，佛山市场环境转变，由中心区到镇街项目纷纷打出价格牌，以促进销售和去化余货的促销型广告为主，仿佛回到2012年。记者搜集了顺德在售的50个楼盘资料发现，“价格牌”是各楼盘主要攻略，如：精选单位、团购9.8折、赠送10万元装修金等。华南保利更是提前开展优惠战，举行华南保利房展，推出多重优惠，如：保利中环广场的“首付10万元再减8万元”。涛汇领御花园推出一批清货单位，虽然降幅不大，但是也吸引了大批购房者前往，成交情况乐观。

记者踩盘发现，有些楼盘现场人气不错，但是数据反映去化率不高。根据合富辉煌统计，约12个楼盘“五一”期间推出打折促销是楼盘促去化的惯常手段。根据合富辉煌统计，截止至4月25日，顺德拥有14653套存货。其中，容桂的存货量，其次是乐从、陈村、北滘，陈村和北滘存货量相当。从十镇街来说，容桂是“五一”期间比较集中打“特价牌”的区域，而该镇街网签数据为17套，虽然住宅网签数据较低，但情况已经比其他镇街好。大良、勒流、伦教、均安仅仅网签了2套或3套。

公寓成交成楼市亮点

公寓产品是“五一”楼市的一大亮点，记者从顺德商品房交易信息网查悉，截至5月3日，已经有71套公寓完成网签，网签量将逐步增加。公寓产品集中于乐从、陈村两镇街。4月26日，乐从保利V座开放样板间，首次开售便吸引了近万人莅临，350套公寓全部售罄，总收成高达3亿元。同区域的招商·依云国际也于当日推出首批35平方米公寓，当日消化了200套。两个项目共新增了600多套面积段55~70平方米、35平方米公寓，均价10000~11000元/平方米。陈村方面，嘉悦公馆推出了均价7700元/平方米的公寓，5月1日开放样板间，现场人气不错。销售人员表示，虽然项目体量不大，但由于性价比高，一个早上已经有过百人来访。

公寓“不限购，不限贷”，成功撬动投资需求。廖德源认为，公寓属于商业产品，不在限购之列，市场热度较高，去化率也较高。就如，早前，慧聪家电城首批商铺开盘一周签约9成。

温情暖场活动作主导

今年“五一”大型活动鲜见，楼盘较热衷于在售楼部内举行情景暖场活动，活动多照顾儿童兴趣爱好，吸引家庭参加，如：万科沁园举行“熊出没之环球冒险之旅”的主题活动、保利上城举行龙江首届“叮当节”、美的翰城举行白雪公主与七个小矮人大型木偶剧等。

“亲情牌”也是“五一”常用战略。海骏达·康格斯在推出钜惠单位之余，举行了“大型亲子职业体验活动”。家长带子女参加活动，小孩子们穿着邮政、护士等制服扮演着各种职工，现场人气火爆，乐也融融。该项目还趁着“五一”开放了全新七星级营销中心，该中心不仅在装潢上升级，而且增加电影院、电子户型图等多媒体互动平台。

有业内人士表示，从楼盘举行活动就可以看出开发商对市场的态度。去年“五一”，楼市很热闹，热衷邀请明星、名人出席。而今年难以见到这样的盛景。活动经费收紧，开发商可能对楼市信心不强。

后市研判

后市供应增加

楼盘或难言涨价

“五一”过后，顺德楼市即将迎来下半场，若开发计划不变，将有几个纯新项目面世，不乏大型项目，业内预计市场将会升温。业内还预计，下半年银根不会放松，但会适度放宽；豪宅区将会适度调整户型面积，缓冲资金压力；未来房价依然稳定，房价拉升力不大。

涨价机会较微

近日，雅居乐多项目降价促销，佛山地王项目近半价出售。市场分析师指出，一季度房企业绩完成率低，多个品牌开发商为了保证销量开始主动降价冲量。在此情况下，顺德楼盘会降价吗？

廖德源认为，以价换量存在于一线地产品牌之中，他们对资金需求量大，而在顺德，华南保利业绩理想，雅居乐的北滘项目还未面世。他还预测，下阶段，顺德房价浮动不大，贷款问题依然制约市场，观望情绪大，市场缺乏房价拉升力。下半年新供应增加，预计房价依然保持平稳，卢勇良认为，“银根”是政府长期调控策略，下半年放松机会不大。现时，开发贷、房贷两头抓紧，房企回笼资金困难，估计中小房企会因此降价。市场分析师认为，“银根”持续收紧，五一后降低购房成本、松绑限购等政策短期难实现，预计市场促销项目将增加以带动销售回升。

对于顺德未来房价的涨跌，虽然说法不一，但“不言涨价”是比较一致的意见。   

豪宅区户型缩小

从“五一”成交情况来看，大良成交下滑，有豪宅区之称的东区并无成交，大面积高端产品在此之前也出现了滞销。在“五一”前夕，有东区豪宅楼盘促销，回笼资金后便回收折扣。另一个同区豪宅在“五一”期间推出多套特价单位，均价11800元/平方米，而此前均价14000~15000元/平方米。豪宅促销是否将越演越烈？

廖德源认为，在“五一”推特价房的项目是余货，降价幅度不大，除非开发商希望快速清理余货。调整项目规划，推出较小面积的单位，能更有效地促去化。记者了解到，大良东区有一两个在售楼盘也将推出100平方米左右的户型。

除了缩小户型面积，还有开发商以增加产品种类保证销量。绿地集团广东房地产事业部企划经理翁建雄表示，七八月份，大良东区项目绿地中心预计入市，这是包含住宅、写字楼、商业等的综合体，住宅部分将设计为“入门级”豪宅，面积120~180平方米。新贵阶层客户群体较大，多元化产品设计满足客户各种置业需要。

记者还了解到，“五一”后，顺德有多个新项目面世，除了绿地中心，还有保利中央公园、北滘雅居乐、龙光尚街、招商·公园1872、龙江中心、海骏达城等近十个项目面世，市场热度将会升温。