中小型房企纷纷"出海"掘金 要投资比国内轻松

5年前，尽管有一些大型房企已悄然出海，但提起房企在海外开发项目，很多人还觉得是个遥远的事情。现在，不少房企已经大张旗鼓地宣传其在海外的项目，比如绿地的悉尼、济州岛项目，万科在美国的项目，万通在美国开发的中国中心项目等。

除这些大型房企外，总部在佛山的房企，也加速了海外开发的步伐，比如碧桂园、德产进入马来西亚开发，碧桂园还拟进入韩国，宏鼎地产也有意到东南亚开发。最近，又传出近200家佛山企业在俄罗斯建房，达成10亿元合作意向的消息。

记者调查发现，房企海外开发虽与自身战略有一定关系，但或多或少受到佛山土地价高难买，以及国内房地产市场不太稳定的影响。中小型房企出海意愿更明显，有房企相关责任人透露，投资海外项目比国内轻松简单。

现象：本地中小型房企“恋”上海外购房

在马来西亚与新加坡交界处的新山市，一处碧桂园开发的房地产项目——金海湾正在热卖。据了解，8月开盘后短短几个月，这个在当地前所未有的“巨无霸”楼盘即创造了令人瞩目的销售业绩，超过6000套商品房被订购，意向成交金额超过百亿元人民币。此前，整个新山市全年的房地产销售也不过70亿元人民币左右。

碧桂园成为佛山房企海外开发饮得头啖汤的企业。跟随者还有德产，这家企业三年前在新加坡上市，海外上市为其在海外投资提供了便利。2012年7月，德产在马来西亚开发一个占地400多亩的项目。这个项目的主要购房客是佛山人。

11月14日，近200家佛山企业参加了上海合作组织国家中俄重大项目（保障房项目）落地合作会议，会上达成了人民币10亿元的合作意向，引起了业界的关注。

另外，佛山本土出海开发的多为中小型房企。即便是像碧桂园这样的上市房企，因销售额未过千亿元，也处于上市房企中的第二梯队。

调查：融资易、法律法规健全吸引房企“出海”

“在佛山买地太难了，中小型本土房企基本拿不到地了。即便是拿得到地，地价也太高了，开发风险太大。”德产一位股东向记者说，企业并非不想在佛山开发，而是佛山高企的地价和开发成本较高，于是董事会想到去海外拓展。

记者在调查中发现，海外开发并不如想象中难，部分手续甚至比国内还要简化。碧桂园马来西亚项目从报建到示范区开放仅用了四个月的时间，从拿地到销售去化率超六成仅用了七个月的时间，虽然上市房企的规模化、流水线帮了大忙，但也可看出海外开发的流程并不繁杂。

有房企负责人反映，国外开发步步有法可依，信息公开、规则透明，让人放心，开发起来也相对轻松。有在澳大利亚开发房产的大型房企透露，只需安排国内的一两个人在当地主持下日常工作就可以，其他事物全部交给专业的顾问公司去做。在建设过程中，一般不会出现偷工减料的问题。销售过程中，法律规范也非常详细，买卖双方均由代理律师沟通签约，后续产生的分歧极少。

房地产是高负债行业，境外融资成本更低、融资相对简单也是房企看中的。资本人士表示，如今境内房地产信托等融资渠道，开发商普遍要支付15%左右的成本，而境外融资成本有可能比境内低九成，并且对于巨型房企而言，单靠银行显然是不够的。据悉，香港贷款2厘多的成本，日本贷款1厘多的成本，相对于境内而言，资金成本要低很多，房企一旦在当地有项目开发或者有公司成立，都会有助于获得当地资本。

提醒：海外开发要注意融合当地

许多开发商进入海外开发时，不会选择单独操作的方式，而是会在当地选择一个合作商。也有一些国家规定，国外公司进入当地开发，需要与当地公司合作。比如，泰国法律规定，在泰国开发房地产的外国企业必须在投资、设计等一系列环节与泰国本土公司合作，商品房在出售时有40%必须留给泰国人；而马来西亚的法律则规定，商品房的1/3必须出售给当地马来人。

这种做法在业界看来是比较稳妥的，因为房地产业是本地化属性很强的行业，不同的市场，在政策法规、金融环境和客户需求等方面都存在较大差异，因此佛山房企进入海外房地产市场需要格外谨慎，找一个懂当地情况的合作商很有必要。

专业人士还提醒，本土房企投资海外要提前做好调研，谨慎对待细节。比如，在具体开发设计中，需要尊重并符合当地的风俗和喜好。另外，中国企业在进入海外市场时要严格遵循当地法律条款，并且选择成熟稳妥的合作对象；投资的项目要注重品质和环保，打造良好的口碑，这样才更具市场竞争力，更好占有市场并赢得口碑。