地价越来越贵刚需纠结 "地王"不代表看好后市
信息时报2013/08/27 00:00
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
地价越来越贵，刚需何去何从？
2013年8月15日，佛山“守擂”近4年的单价地王终于被“挑战成功”，龙光地产以8753元/平方米的楼面地价拿下绿景路地块，这使得创鸿集团在2009年创下的7951元/平方米的纪录“从此是路人”。
不仅如此，8月15日鸿迅置业以“4字头”的楼面地价拿下罗村商住地，刷新了罗村土地成交价格；8月16日，中海地产以6786.79元/平方米的楼面地价拿下平洲地块，这不仅是中海在佛山拿地史上的单价，同时也是平洲楼面地价的新纪录。
其实，从今年佛山拍地的节奏来看，一直在上演“没有、只有更高”的戏码。毕竟在金地以“7字头”拿下季华地块、越秀拿下南浦村地块时，业内就早已对这种“疯狂”表示瞠目结舌。
地价频频刷新，“面粉”越来越贵，不出意外的话，未来豪宅会越建越多，那么刚需又将何去何从？从目前佛山在售的项目来看，千灯湖板块早已成为豪宅聚集地，数得出名字的项目个个都在15000元/平方米左右。就算稍微“温柔”的季华路，此前并不被看好的季华西板块价格也猛涨，部分项目已接近10000元/平方米，更别说本来就炙手可热的季华东一带。
那么，刚需就真的只能去郊区置业吗？曾经，平洲也算郊区，但如今楼面地价已近7000元/平方米；罗村也曾是郊区，如今地价也已攀上“4字头”。地价上涨的背后，不仅是开发商争抢土地，还有刚需买家置业越来越难。
说句题外话，有业内人士在解释为什么佛山的楼面地价会越来越高时，认为佛山紧邻广州，而广州的房价和地价都远高于佛山，开发商习惯了广州的高价，来到佛山会觉得佛山的土地“便宜极了”。笔者认为，广州和佛山根本就是两个市场，以广州的视角来看佛山，本身就是一件很可笑的事情——在广州，以2万元/平方米买房的是刚需买家，而这个价格，佛山目前除了别墅外，还没有哪个住宅项目达到这么高。
佛山一向是个比较稳健的市场，就禅桂区域来看，刚需产品价格在8000～10000元/平方米左右（不含精装修价格），高端产品则集中于13000～15000元/平方米。如今地价一路上涨，未来房价又将如何走、刚需该何去何从，种种问题都是难以解答的。
只是笔者仍然认为，政府在推地时应多考虑刚需，房价高低、房子如何销售是市场问题，但拍地卖地，政府的主角地位一直没有变过。
【推荐阅读】
“高价地”频现，后市未必看好
“不畏高价”、“不怕风险”，上半年一二线城市抢地大戏可谓高潮迭起。这股“抢地热”也刮到一向低调的佛山，上周，亚艺板块一宗楼面价“破8”的商住地拍出，更是刷新了尘封近4年的佛山商住用地成交单价记录。与此相对应，开发商和市民看涨楼市表现明显：一边是置业者疯狂抢房，“日光盘”频现；一边是开发商马不停蹄地物色地块。但在这场楼市高温下，我们不妨“冷思考”一下：“高价地”频现真的是后市繁荣的开幕曲吗？
思考这个问题之前，一个事实是我们不可规避的，那就是“高价地”普遍有些虚高。虽然这些地块从区位和后市预期来看都占有一定优势，但在众房企的高调抢夺下，地价完完全全已超出其实际价值。资金本来就不怎么雄厚的房企一旦“充大头”硬着头皮拿下地块，后期的规划和产品的定位又与此地块不相符，那么回笼资金的压力则是显而易见的。
事实上，近段时间的“抢地热”也不完全是因为市场火爆，绝大部分原因在于政府有意而为之。从上半年地方财政收支来看，扣除中央转移支付，部分省份尤其是广东已出现收不抵支情况，所以政府便大规模集中推出土地和利用土地大量融资。在这一融资冲动背景下，房企的确可以储量充足的“面粉”，但随着财政金融风险不断提高，开发商在准备入市之时又可能会遇到更加严苛的房产调控。
对于拿地企业来说，面对过高的土地单价，只有房价在短时间内大幅上涨才能实现盈利。对于不乏市场需求的一线城市来说本来不是难事，但现在面对“限购”、“限价”两大门槛，房企也不可能轻易短时间内拉高房价。像佛山这样的二线城市，市场是由首次置业和改善型刚需支撑起来的，实在缺乏房价短时间上涨的动力；而且在佛山，“面包”以“面粉价”卖出也已不算新闻。
虽然近期热点城市成交价暴涨，昔日“地王”得以“解套”，一定程度上增强了市场信心。但土地市场发展还是要与市场需求和城市发展相协调，在目前这阵“抢地风”刮得正猛的时候，一些地块闻风起价，地价或许已达到至高点，这就为新一轮调控埋下了伏笔。而有高温就必定会降温，未来一两年卖房时，开发商们并不一定能赚取当前预期中的利润，所以我们万万不能以“高价地”频现而盲目看好后市。
【推荐阅读】
