楼盘不大肆宣传 上半年佛山楼市"闷声赚大钱"

2013年7月9日，佛山市住房和城乡建设管理局公布了今年上半年佛山楼市成交统计数据显示，今年上半年佛山成交面积为435.53万平方米，同比大增49.61%；成交均价为8181元/平方米，同比微涨4.9%。

业内人士分析认为，销量大增、均价微涨，说明佛山楼市目前看来是比较稳定的，下半年上涨的预期进一步加强。同时，有业内人士透露多个楼盘依赖外来客流，限购政策也开始有了漏洞。

不过，大部分业内人士均认为，本地购房者是支撑起楼市的主角，政策“失效”背景下购房者恐慌性入市，如今的楼市有点“虚火旺”。

上半年不少购房者“恐慌性入市”，导致佛山楼市成交量大增。

上半年楼市“低调的完美”

根据佛山住建局的统计数据，今年上半年佛山楼市成交面积同比上涨49.61%，达435.53万平方米，而这个数据也几乎回到了限购前的水平。据了解，上涨主要来自季度，涨幅达101.89%，而第二季度则稍显平稳，并未出现太大涨幅。

业内人士认为，上半年成交量的大幅上涨是正常的。合富辉煌副总经理李慰表示，今年佛山楼市的开局就非常好，延续了去年年底的回暖趋势，到了4～5月以后，成交反而开始放缓了。而季度的大幅上涨也有“先天优势”，去年前三个月几乎是限购后的最冰点，成交面积仅102万平方米。

不过，和去年3月开始多个楼盘高调宣称“日光”、“开盘即售罄”相比，今年楼市表现则低调得多，最终成交数据却一点都不低调。

业内认为，这是由于今年楼市已比较稳定，而去年是要“破冰”，“去年1～2月的成交非常低迷，开发商只能采取一些战略让市场热起来。而今年则是平稳发展，销售并无压力，所以市场上没有大肆宣扬‘日光’，但实际上各盘成交量都非常不错。”星星华园国际营销总监柯志斌称之为“低调的完美”。

和成交量大幅上涨相比，成交均价则让购房者较为安心。今年上半年佛山楼市的成交均价为8181元/平方米，同比增长了4.9%，可以说仍比较平稳。但禅城区的成交均价几近破万，成为五区中成交均价上涨最快的地区。此外，根据多个楼盘的资料，实际上多个销售期较长的楼盘售价都同比去年有10%以上的涨幅。柯志斌也表示，基本上限购后降价的楼盘，如今价格都已涨了回去。

部分楼盘疑为广州客“放水”

那么，是什么支撑佛山楼市销量的大增呢？有业内人士透露，虽然限购一直没有放松，但在广佛交界处的一些楼盘还是主要依赖于广州客，这些楼盘仍有办法为这些广州客“开绿灯”。

而一位在桂城某高端项目购房的广州人周先生也证实了这一点。他告诉记者，他的社保、身份证、纳税等资料都是在广州，实际是被“限购”的人群，但仍可通过补缴社保等方式购得桂城的楼盘。他说，对于广州人来说，即使佛山所谓的“豪宅”也是非常便宜的，“芳村的房价动辄都2万元/平方米左右，而佛山的高端项目不到1.5万元/平方米，现在交通又非常方便，这些楼盘对于广州人来说是非常抵的。”

据了解，广佛交界处的许多楼盘都曾将橄榄枝抛向广州客，而佛山的洼地效应也吸引了很多广州客前来置业。领地地产相关负责人就曾透露，限购前广州客达四成以上。在限购后，这些区域是否能为广州客“放水”，也一直争议不断。

对此，有业内人士表示，确实存在补缴社保、纳税证明的情况，但并不多见，而且今年这一程序变得更难执行。李慰说，今年上半年确实可看到销量在回升，但主要的支撑点还是本地的购房需求，“限购还是很有威慑力和效果的，把很多外地的购房需求都排除在外了。”他说，如果没有限购政策，南海一些楼盘可能会达到三成多都是广州客，但目前的情况是，广州客占比一成都不到。

看涨房价买家恐慌性入市

那么，如果这些成交量都来自于本地的购房需求，为什么会在上半年出现集体“喷发”？业内人士认为，在政策“空调”的情况下，开发商和购房者都认为楼价会上涨，所以出现一轮“恐慌性入市”。

柯志斌表示，今年“国五条”出台后，有一小段时间的观望，买方和卖方都在等待政策。然而，“国五条”落地后，市场窥视到这个政策已缺乏威慑力和效力，“导致很多购房者因为担心楼价猛涨而恐慌性入市。”

此外，业内人士认为，今年以来土地市场的火热、开发商的升价，也是导致购房者恐慌性入市的缘由，“地价上涨，肯定会让购房者产生楼价会继续上调的心理预期。”

李慰则认为，这是由于限购已执行多年，市场上出现了较多的“生力军”，“市场上还是刚需为主，许多购房者达到了购房的‘准入条件’，在市场情况比较稳定的时候，积极入市也是很正常的。”

下半年佛山楼市或后劲不足

那么，购房者的积极入市在下半年还会延续吗？下半年的楼价是否也会水涨船高？对此李慰认为，下半年在销量上还是有一定的压力，特别是如果楼价上涨，销量可能会受到一定的影响，“今年上半年的成交情况表明，许多符合条件的购房者已积极入市了，受限购的影响，市场上的需求也是一定的。而且刚需对于价格也比较敏感，如果下半年楼价继续上涨，可能会影响销量的上升。”

此外，业内人士认为，从市场的推货来看，大部分开发商今年都一改以往的作风，在上半年积极推货，下半年的供应也会偏于平稳，因此从销量来看有可能会出现“后劲不足”的情况。

不过，世联地产佛山公司总经理葛朴认为，楼价还是会平稳上涨，“千灯湖、佛山新城、季华路等城市核心圈，这些政府重点打造的区域，楼价将出现缓慢上涨。从全市均价来看，2013年楼价的波动幅度应该在10%以内。”

柯志斌也表现出下半年可能会有新政策出台隐忧，“现在的楼市都一片火热，很难说是否会有新的调整。”他认为，如果没有调整，楼价和销量或许都将进一步上升，但从现在的市场来看，仍存在出台新政策的可能。

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佛山二手房

上半年成交

根据佛山住建局的数据，今年上半年，佛山存量房成交151.16万平方米，同比上涨95.22%，几乎翻了一番。其中，顺德的存量房成交几乎占总量的一半。此次的成交数据也被业内人士解读为存量房的崛起。

据合富置业的数据，长期以来，新房一直都是佛山住宅市场的主体，二手房市场规模有限。而随着市场的回暖，一手新增供应日显紧张，不少一手买家亦会转移到二手市场，再加上佛山房地产市场的日益完善，二手房价格以及“即买即入住”的优势，亦吸引到不少的买家，二手市场的份额有所扩大。据佛山建设局数据显示，今年1～5月，二手房所占的市场份额已由去年同期的20%上升到24%。

此外，合富置业的数据显示，今年1～5月，禅桂区域二手房的成交均价为9887元/平方米，而这一售价基本上与禅桂区域的一手房价格持平。合富置业首席分析师龙斌也认为，下半年二手房还将“温和回升”。

业内人士认为，存量房的崛起是必然的，“它在一线城市已成为楼市的晴雨表。在城市化的过程中，新房价格不断高企。中小户型的客户不想远离一线城市，会倾向于选择存量房。现在佛山的数据还算一般，存量房以后会越来越旺。”