坐拥北滘新城商业核心 综合体掘金定位是关键
信息时报2013/05/21 00:00
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
一夕之间，商业地产成为房地产投资的领航者。放眼，各地纷纷上马的各类商业地产项目总量有上千个之多，体量也越来越大。似乎一眨眼工夫，禅桂中心区周边的北滘镇从一个较偏僻的地段变成了一个热闹的商区。
而踏入一周年开业志庆的北滘商业广场作为北滘镇新的商业地标，其营销总监黄满寿表示，自从商业综合体成为房地产开发的“标杆”以后，就如同麻袋上绣花，大量同质化商业地产项目被闲置的现象开始上演，值得警惕。因此，商业综合体掘金二线城市，找准定位是成功的关键。
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北滘商业广场已成为北滘地标性商业中心。信息时报记者 李胜 摄
地段
坐拥北滘新城商业核心
北滘商业广场位于北滘新城，美的大道和105国道，项目总建筑面积逾6万平方米，地下一层，地上六层，是北滘首座集购物、饮食、娱乐、休闲为一体的现代化ShoppingMall。目前北滘有38万区域居住人口、10多万职业人流，达到互动互营的消费链。在《佛山市顺德区北滘镇总体规划》和《佛山市顺德区北滘镇新城区概念规划》中，未来的北滘镇新城区是集北滘镇行政中心和地区性金融、居住、商贸、文娱、旅游休闲为一体的新型城镇中心区，中心区未来十年仅规划有一块大型商业地块，北滘商业广场未来将成为北滘新城的商业核心。
据项目现场销售人员介绍，目前北滘商业广场95%以上店铺已租售，其中不乏乐购、麦当劳、肯德基等世界500强企业，以及苏宁电器、大地影院、CaféValer、Nike、花花公子、比华利保罗、FORTEI、珂黛丽、百丝、BCVOGA、佐丹路、金利来、利郎、雅戈尔、美特斯邦威、水晶之恋、高登眼镜、妍美、朵以、依时等众多知名品牌，目前北滘商业广场已成为一座兼备娱乐、餐饮、百货为一体的大型商业广场。
目前，北滘新城开发进度不断加快：2011年美的总部大楼二期启动建设，不久前，北滘国际财富中心奠基，盈峰、丰明总部签约；精艺、金型、万联、银河、凯业、盈腾、金海、恒广裕8大成长型企业也于同日开建总部大厦。北滘新城过百万平方米甲级写字楼将在2016年建设完毕，南方医科大学北滘医院、北滘公园、市民广场、活力休闲体育中心、文化活动中心、行政服务中心、金茂华美达广场五星级酒店、海琴水岸高层公寓等周边项目完善后，预计到2016年，北滘新城将迎来人流量的一次井喷。
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竞争
引入更多品牌 谋求差异化
“这个地方不比市中心，商业广场造那么大，会有生意吗？”对于北滘商业广场的开业，当地市民抱有一些怀疑。
对此，黄满寿表示，“我们的广场以百货、超市、休闲娱乐等为主，到时会有更多品牌入驻。”据介绍，北滘商业广场的百货主要满足白领阶层的大众消费，与周围的顺联广场相比，侧重点有些不同，“我们会尽量形成差别，引进的品牌多是别人没有的，今后可能还会适时调整业态。”
随着北滘总部经济的不断发展，日后北滘商业广场不仅能留住附近写字楼数以万计的白领，还能将其他区的居民吸引来。黄满寿表示，北滘商业广场的辐射力还能带动周边一公里内的商业。虽然海琴水岸配套商业项目只有几步之遥，但对方的客群是普通社区的中低档消费群，所以不会引起竞争。而十外，以时尚百货、文化休闲、娱乐为主的陈村顺联广场业态与北滘商业广场类似，所以竞争是在所难免的，激烈程度也许不输于市中心，关键要看其他开发商如何定位如何招商，只有形成差异化竞争，才不会有广场出现“冷场”。
发展
商业综合体由专业团队经营
从目前来看，成功的商业综合体开发项目多数有着自己的清晰定位。市场需要商业综合体，但不需要那些粗放、同质化的商业综合体项目。“规模方面，就是城市综合体招商运营规模要和人口规模、未来预计吸纳人口规模、辐射范围相匹配，不能过大也不能过小。”在谈到综合体招商运营的问题时，黄满寿如是说。
他认为，商业体做10万平方米，必须达到50万人口的规模。在业态分布方面，包括区域内客群消费能力，包括人均收入、消费偏好以及收入水平相匹配。可能很多新城主要的消费客群是北滘居民和外来务工人员，而像阿玛尼这样高端的商业业态引进到北滘商业广场，则不太现实。
据了解，现在的大型商业项目，一般会选一到几家主力店，超市或者百货业等，这可以化解商业面积区划压力，特别是三楼以上、地下室，比较难区划的区域。而据记者观察，北滘商业广场主力店如乐购在项目二三楼可占楼层一半的商业面积，通过几年发展，大型超市在聚拢人气方面的效果将逐步显现。
黄满寿表示：“如果各地商业综合体看上去‘千篇一律’，引进的项目基本都一样，再加上缺乏专业经营团队，这样的项目难以取得成功。”据悉，北滘商业广场经营团队为长城物业集团公司，是长城控股的直属子公司，现已发展为中国的物业管理公司之一，其业务领域涉及地产开发、物业管理、社区商务三大板块。
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