打包拿地与小流水开发 中南建设短期资金压力
观点2013/05/14 13:52
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
作为在江苏起家的A股企业，除了上市以来未能在资本市场融资之外，短期资金压力加剧或许是困扰中南建设(000961,股吧)的另一件烦心事。
5月9日，江苏中南建设集团股份有限公司发布公告表示，拟通过中国银行股份有限公司深圳高新区支行向深圳方盈瑞凯投资管理合伙企业借款5亿元，借款期限2年，年利率10%。
据介绍，此次借款所得资金将用于该公司经营资金周转。
短期资金压力
根据借款公告，该笔资金使用期限为2年，其中一年后还款1.5亿，二年后还款3.5亿。
公告披露，此次签订交易协议的方盈瑞凯、中南控股、中南建设、南通（楼盘）总承包、南通新世界五方，中南控股则为中南建设的控股股东，中南建设及其旗下子公司与方盈瑞凯并不存在关联关系。
对于最近三年的购销金额，中南建设表示，该公司及下属控股公司与方盈瑞凯不存在商业交易，购销金额为零万元。
不过，南通建筑工程总承包有限公司和南通中南新世界中心开发有限公司为共同债务人，中南控股提供连带责任保证、南通总承包以其对南通中南新世界中心开发有限公司的债权提供质押担保。
值得一提的是，早前，中南建设曾公开表示，2013年，该公司与控股股东中南控股集团有限公司下属的其他子公司将会发生日常经营性关联交易。预计关联交易金额不超过8.17亿元。
事实上，中南建设对于资金的渴求从未减弱。
中南建设相关人士表示，该公司近几年扩张的比较快，新项目拿得比较多，但却从未在资本市场上融过资，因而迫于资金渴求，只能通过贷款、信托等方式筹得资金。
“而现在其他的融资渠道又都是债务性融资，因而负债也就随之攀升。”该人士如是说。
据东莞证券于4月份披露的研报数据显示，截止至2012年末，中南建设的资产负债率为82.26%，负债水平相对较高。其中，账上共有预收款项155.93亿，扣除预收款后资产负债率为50.26%，负债水平在同行中稍偏高。
东莞（楼盘）证券分析师何敏仪进一步表示，尽管截止至今年一季末，该公司扣除预收账款后资产负债率为45.76%，负债水平趋于合理。
“但其手持货币资金51.36亿，为短期负债和一年内到期长债的0.57倍，因而短期资金压力仍较大。”何敏仪于研究报告中如此坦言。
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260亿货值与“小流水”
不过，在中南建设常务副总经理陈小平看来，该公司目前的资金状况在其独特的开发模式之下仍然乐观。
陈小平认为，大多数主流企业或许更倾向于大面积开发、大规模投入、大规模销售，一天甚至可以卖十几、二十个亿，但这种模式前期对资金的投入较大，相对而言风险也就比较高。
“在资金运作方面，我们和主流房企不同，坚持的是"小流水"开发，滚动投资、滚动建设、滚动销售。”陈小平补充称：“具体来说，比如获取一块土地，我们每个月都会保证有房源上市，但每次上市的量都不会特别大，这样就会减小资金投入的压力。”
据介绍，“三三制”是该公司在评估开发销售进度时的衡量标准。
“比如今年我们的销售目标是120亿，那么在每一个时间点来评估的时候，基本上要保持手上有三分之一的可售房源、三分之一的在建房源以及三分之一的规划设计房源。”陈小平如此表示。
值得注意的是，在众多房企向“高周转”开发模式积极靠拢的当下，中南建设却反其道而行，奉行“小流水”开发的做法在业界看来仍存风险。
有业内人士就指出，这种开发模式其实与他们的拿地模式紧密相关。
“由于产业结构的关系，这家公司一般都是以“打包”的方式获取土地。”
该业内人士进一步表示，中南建设大部分土地通过“打包拿地”模式获取，包括一二级联动方式及公建换土地方式，这样就会涉及一级开发、公共建筑以及房地产开发等方面业务。同时，项目的体量通常都比较大。
“这种情况下，前期对于资金的需求比较高，同时也会拉长开发周期。”该人士如此表示。
另有分析人士于研究报告中表示，2012年中南建设收入增长5.95%，EPS为0.88元，低于预期。仔细分析，主要是其房地产结算收入没有达到预期中的增长，反而下滑4.97%。
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