2021上半年恩施州房地产市场分析出炉，总体稳中向好

今年以来，随着新冠肺炎疫情防控进入常态化，房地产企业生产经营趋于正常，恩施州房地产开发投资已超过2019年同期水平，商品房销售面积增幅平稳，市场预期趋稳，房地产市场总体呈现稳中向好的态势，成为固定资产投资重要支撑部分。

一、基本情况

（一）开发投资持续增长

上半年，恩施州房地产开发投资完成87.52亿元，同比增长72.8%，总量已超过2019年同期水平，与2019年同期相比增长12.5%。

按用途分，住宅投资71.82亿元，同比增长66.4%；办公楼投资0.93亿元，同比增长800.5%；商业营业用房投资9.72亿元，同比增长124.2%；其他投资5.05亿元，同比增长65%。

（二）销售面积增幅平稳

商品房销售面积124.47万平米，同比增长52.7%；其中，住宅销售面积118.4万平方米，同比增长50.4%。商品房销售额64.9亿元，同比增长57.8%；其中住宅销售额60.82亿元，同比下降22.7%。

（三）到位资金不断增长

上半年，恩施州房地产开发企业实际到位资金78.76亿元，同比增长59%。其中，国内贷款2.4亿元，同比增长26.9%，占比2.4%；自筹资金31.1亿元，同比增长75.3%，占比31.5%；定金及预收款30.98亿元，同比增长72.9%，占比31.4%；个人按揭贷款29.1亿元，同比增长30.1%，占比29.5%。

（四）企业、项目均有增加

上半年，在库房地产企业264家，同比增加17个，增长6.9%；在库房地产项目212个，同比增加6个，增长2.9%。本年发生投资额的项目161个，同比增长17.5%。在库项目计划总投资达到10亿元的项目有26个，同比增加9个；超过20亿元的项目5个，同比增加2个。

二、运行特点

（一）对投资拉动作用强

从房地产行业对恩施州投资的拉动来看，房地产投资完成占总投资比重维持在30%以上，去年同期占比为35%，今年略有下降，依旧远远高于其他行业完成投资占总投资的比重。全州房地产业增加值由去年的59.83亿元增加到今年同期的67.58亿元，占全州GDP的11.9%，占第三产业增加值中的比重是19.1%，成为带动全州经济增长的支柱产业。与房地产建设生产紧密相关的建筑业实现增加值28.22亿元，房地产业和建筑业的增加值在全州GDP占比达到16.8%。

（二）对土地费依赖降低

房地产开发项目的土地购置费一直是支撑房地产开发投资增长的重要因素，但今年以来土地购置费增速呈放缓态势。2021年全州土地购置费投资较上年降低18.1%，低于全州房地产开发投资（72.8%）90.9个百分点，低于全州房地产开发建安投资（103.5%）121.6个百分点。从土地购置费和建安投资在房地产开发投资中的占比看，本年上半年土地购置费占比为10.4%（去年同期为21.8%），下降11.4个百分点；建安投资占比为88%（去年同期为74.7%），上升5.3个百分点。总体上，房地产投资增长对土地购置费用依赖有所降低，有利于恩施州房地产开发投资持续平稳增长。

（三）县市投资分化明显

通过各县市房地产完成投资占全州的比重来看，恩施市和利川市占比分别为35.5%和33.9%，均高出其余六个县市总量之和的占比30.6%。房地产开发项目大都集中在恩施市（69个）和利川市（52个），两县市项目之和占全州57.1%。计划总投资超过15亿元的项目在两县市有10个，本年完成投资前15个在两县市有13个。

主要原因在于恩施市为恩施州州城，公共资源集中，城镇人口多，购房需求大，房地产投资预期好；利川市在“纳凉经济”的影响下，重庆、武汉等地来利买房人数众多，带动了房地产的发展。其他县市受制于经济相对落后、交通不便等因素，而又没有突出优势的吸引，房地产发展较慢。

三、存在问题

（一）销售面积与部门数据存在差异

上半年，全州一套表联网直报系统上报房地产销售面积124.47万平方米，住房和城乡建设局汇总销售面积为169.81万平方米，其差额为45.34万平方米。一是部分房地产项目并未在恩施本地入库纳统，但均在住建部门备案并存在销售数据。如：“星豪广润城”项目今年在住建局备案的销售面积为2104.61平方米，但该项目的相关数据未纳入建始县统计范畴；恩施市的玺玉房地产项目，因未在恩施注册房地产企业，故一直未进入恩施本地统计库，未在一套表上报销售数据。二是部分项目因各种原因还未入库，但已经进行预售，在住建部门上报销售数据。如：恩施的广银海棠湾(房价、户型图)、汇德华庭等项目，均已开始预售并产生销售数据，但企业入库不积极，入库资料还不完备，还未入库纳统。

（二）供给层次不够丰富

上半年，全州住宅销售面积118.4万平方米，同比增长50.4%。其中90平方米及以下住宅销售面积9.11万平方米，同比增长118.7%，仅占全部销售面积的6%。从供给端看，中小户型供应总量不足；从消费端看，恒大以及新开盘的金宝利·中城荟等楼盘，小户型住宅一经开盘便一售而空，供不应求，反映出市场存在一定程度的供给需求矛盾，供给端层次不够丰富。

四、几点建议

（一）坚持“房住不炒”原则

从中央到地方均出台了防范信贷资金违规流入房地产市场的相关规定和通知，同时对房地产企业的贷款进行限制，旨在围堵个人经营性贷款资金被违规挪用至房地产市场的行为，坚决落实和维护中央关于“房子是用来住的，不是用来炒的”定位要求。坚持以市场为主体，满足多层次需要，政府主导实施保障性住房、公租房等安居政策。

（二）促进销售健康发展

从房地产开发商资金到位情况看，其中定金及预收款占比达31.4%，个人按揭贷款占比达29.5%，这两项在资金到位情况里面占比高，定金及预收款和个人按揭贷款主要来源在房地产销售。继续坚持“公积金+商业贷款”的组合贷款模式，推动房地产销售，利于开发企业资金回笼，促进房地产开发投资与市场发展。